年収別「買える家」の価格は？住宅購入の目安を徹底解説
年収300万〜800万円の住宅購入価格の目安を返済負担率から算出。頭金・金利・返済期間による変動も含めて、無理のないマイホーム購入計画を解説します。
年収の何倍まで家を買える？
住宅購入の目安としてよく「年収の5〜7倍」と言われますが、実際には金利・返済期間・返済負担率によって大きく変わります。無理のない返済計画を立てるには、返済負担率25%以下が安全ラインです。
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年度）」によると、住宅購入者の年収倍率は全国平均で7.0倍。ただしこれは借入額ベースの数値で、実際に無理なく返せるかどうかは別問題です。
年収別の購入可能額（返済負担率25%・35年・金利1.5%）
| 年収 | 月々返済額の上限 | 借入可能額 | 頭金なし | 頭金500万円 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 62,500円 | 約2,040万円 | 約2,040万円 | 約2,540万円 |
| 400万円 | 83,333円 | 約2,720万円 | 約2,720万円 | 約3,220万円 |
| 500万円 | 104,167円 | 約3,400万円 | 約3,400万円 | 約3,900万円 |
| 600万円 | 125,000円 | 約4,080万円 | 約4,080万円 | 約4,580万円 |
| 700万円 | 145,833円 | 約4,760万円 | 約4,760万円 | 約5,260万円 |
| 800万円 | 166,667円 | 約5,440万円 | 約5,440万円 | 約5,940万円 |
返済負担率を25%から30%に上げると購入可能額は約20%増えますが、家計の余裕がなくなるリスクがあります。
返済負担率とは？
返済負担率は年収に対するローン返済額の割合です。
| 返済負担率 | リスク | 目安 |
|---|---|---|
| 20%以下 | 低い | 余裕を持った返済 |
| 20〜25% | 普通 | 推奨ライン |
| 25〜30% | やや高い | 共働きなら可能 |
| 30〜35% | 高い | 審査上限（金融機関） |
| 35%以上 | 非常に高い | 借入困難 |
金融機関の審査では返済負担率35%が上限ですが、実際の生活を考えると25%以下が安全です。教育費・老後資金・車の維持費など、住宅ローン以外の支出も考慮する必要があります。
なお、返済負担率の計算にはすべての借入の返済額が含まれます。車のローンやカードローンがある場合、住宅ローンの借入可能額はその分だけ減ります。
金利による購入可能額の変化
金利が上がると同じ月々返済額でも借りられる金額が減ります。年収500万・返済負担率25%の場合：
| 金利 | 借入可能額 | 差額 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約3,920万円 | — |
| 1.0% | 約3,640万円 | −280万円 |
| 1.5% | 約3,400万円 | −520万円 |
| 2.0% | 約3,170万円 | −750万円 |
| 3.0% | 約2,770万円 | −1,150万円 |
金利1%の違いで数百万円の差が出ます。2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあるため、変動金利を選ぶ場合は将来の金利上昇リスクも考慮しましょう。
頭金はいくら用意すべき？
頭金の目安は物件価格の10〜20%です。
| 頭金 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 0円 | 手元資金を温存 | 金利が高くなる場合あり |
| 物件価格の10% | バランスが良い | — |
| 物件価格の20% | 金利優遇・審査有利 | 手元資金が減る |
フラット35では頭金10%以上で金利が0.26%下がるため、長期的な総返済額で見ると頭金を入れた方が有利なケースが多いです。
ただし、頭金のために貯金をすべて使い切るのは危険です。生活防衛資金として最低6ヶ月分の生活費は手元に残しておきましょう。
住宅購入時の諸費用も忘れずに
物件価格の6〜10%が諸費用としてかかります。
| 諸費用 | 新築の場合 | 中古の場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | なし（売主直接） | 物件価格の3%+6万円 |
| 登記費用 | 30〜50万円 | 30〜50万円 |
| ローン手数料 | 借入額の2.2% | 借入額の2.2% |
| 火災保険 | 10〜30万円 | 10〜30万円 |
| 不動産取得税 | 0〜20万円 | 0〜30万円 |
| 合計目安 | 物件価格の3〜6% | 物件価格の6〜10% |
4,000万円の物件なら、120万〜400万円の諸費用が別途必要です。諸費用もローンに含められますが、その分だけ毎月の返済額が増えるため、できれば現金で準備したいところです。
購入前にチェックすべきポイント
- 他の借入を整理する: 車のローンやカードローンがあると借入可能額が減る
- 将来の収入変動を考慮: 共働きが前提なら、片方の収入減少リスクも想定
- 管理費・修繕積立金: マンションの場合、月2〜4万円が住宅ローンに上乗せ
- 固定資産税: 年間10〜20万円が継続的にかかる
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