年収別 買える家の価格シミュレーター

返済負担率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合です。一般的に25%以内が安全圏とされています。金融機関の審査では30〜35%まで認められることもありますが、生活にゆとりを持つなら20〜25%に抑えるのがおすすめです。他の借入（自動車ローン、カードローンなど）がある場合はその返済額も含めて計算されます。

一般的には物件価格の10〜20%が目安です。頭金が多いほど借入額が減り、月々の返済額や総利息も少なくなります。ただし、頭金を貯めるために購入時期が遅れると、その間の家賃が無駄になる面もあります。最低でも諸費用（物件価格の5〜10%）分は現金で用意しましょう。

返済負担率の基準は住宅金融支援機構「フラット35」の審査基準（年収400万円以上は総返済負担率35%以下、400万円未満は30%以下）に基づき、本シミュレーターでは任意の負担率で計算できます。年収倍率の相場は同機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表。所要資金÷世帯年収の平均6.6倍、マンション7.5倍・首都圏のマンション8.4倍、総返済負担率の平均22.8%）、管理費・修繕積立金の初期値（月2.5万円）は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の全体平均（管理費11,503円+修繕積立金13,054円）、金利の初期値1.5%は2026年10月の主要行の新規変動金利（三菱UFJ銀行1.195%・みずほ銀行1.275%など1.2%前後）に利上げへの余裕を持たせた値です（全期間固定のフラット35は同月の最頻金利3.83%、2026年10月20日確認）。返済額の計算は元利均等返済の標準的な計算式です。

初期値ではマンションを想定し、返済負担率の枠（年収×25%）から管理費・修繕積立金（月2.5万円）と固定資産税の月割（月1万円）を先に差し引いているためです。年収500万円・頭金300万円・金利1.5%・35年なら、差し引いた「実質」は借入約2,258万円・物件約2,558万円、差し引かない「名目」は借入約3,402万円・物件約3,702万円です。金融機関の審査（フラット35の総返済負担率など）は管理費等を含めないため名目に近い額まで借りられますが、毎月の住居費として払えるかは実質で判断するのが安全です。戸建てを検討している場合は詳細設定で管理費・修繕積立金を0にしてください（修繕費は別途自分で積み立てが必要です）。ボーナス払いも返済負担率の枠内で計算するので、ボーナス払いを増やしても借入可能額はほとんど増えません。

本シミュレーターは返済負担率から借入可能額を逆算する簡易計算です。実際の融資審査では、勤続年数、勤務先、他の借入状況、団体信用生命保険の加入可否などが考慮されます。また、変動金利の場合は審査金利（通常3〜4%）で計算されるため、実際の借入可能額はこの結果より少なくなることがあります。詳しくは金融機関にご相談ください。計算結果に疑問がある場合はお問い合わせからお知らせください。

マンションの場合、管理費と修繕積立金は毎月必ず発生する固定費です。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の平均は管理費11,503円+修繕積立金13,054円の月約2.5万円で、修繕積立金は段階的に上がるのが一般的です（同省ガイドラインの平均目安は252〜335円/㎡・月、70㎡で月約1.8〜2.3万円）。㎡当たりでは同調査の平均が管理費158.6円+修繕積立金181.9円＝約340円/㎡・月なので、専有面積50㎡なら月約1.7万円、70㎡なら約2.4万円、85㎡なら約2.9万円が目安です。これらを住居費に含めて計算しないと、実際の生活費を圧迫するリスクがあります。戸建ての場合は管理費はありませんが、修繕費を自分で積み立てる必要があります。