マンション vs 戸建て総費用比較シミュレーター

既定条件（新築マンション5,900万円・新築戸建て4,200万円、頭金10%・金利1.5%・35年返済、マンションは駐車場代月1.5万円）では、35年間の実質コスト（総支出−売却見込み額）はマンション約7,928万円、戸建て約5,403万円で、戸建てが約2,524万円安くなります。差の大半は物件価格の差（ローン返済で約1,968万円）で、残りは管理費・修繕積立金・駐車場代です。価格を同じ4,500万円にそろえてもマンション約6,658万円・戸建て約5,721万円で、維持費の差として約937万円が残ります。ただしマンションは駅近・管理の手間が少ないなど、金額に表れない価値もあります。

上がるのが一般的です。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、段階的に値上げする「段階増額積立方式」が47.1%（2015年以降完成のマンションでは81.2%）を占めます。同調査の月額平均は令和2年以降完成で9,666円ですが、平成12〜16年完成では15,102円です。このシミュレーターの新築マンションは初年度月1万円・年4%上昇とし、築20年で約2.1万円、築30年で約3.1万円、35年平均で約2.1万円になる前提です（詳細設定で上昇率を変更できます）。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、20階未満のマンションの計画期間全体の平均額の目安を、延床面積5,000㎡未満で月335円/㎡、5,000〜10,000㎡未満で252円/㎡、10,000〜20,000㎡未満で271円/㎡、20,000㎡以上で255円/㎡、20階以上で338円/㎡としています（機械式駐車場分を除く）。70㎡の住戸なら月約1.8〜2.3万円が平均的な水準です。同ガイドラインは均等積立方式が望ましいとしたうえで、段階増額方式の場合は初期額を平均額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする目安を示しています。新築時の金額がこれを大きく下回る物件は、将来の値上げ幅が大きくなります。

アットホームが2026年9月に公表した「新築一戸建てに30年以上住んでいる人」1,098名の調査では、30年間の修繕費は平均554.0万円（木造506.8万円、鉄骨・RC造666.4万円）で、修繕箇所は外壁が最多（修繕費の合計は平均177.6万円）でした。このシミュレーターの新築戸建ては年15万円（35年で525万円）、築年数が進んだ中古戸建ては年20万円を見込んでいます。外壁塗装や屋根の補修は10〜15年ごとに100万円前後がまとめて必要になるため、毎月積み立てておくのが安全です。

立地次第です。このシミュレーターでは、30年後の残存率を新築マンション35%・中古マンション15%・新築戸建て20%・中古戸建て10%とし、30年までは直線的に下がり、30年を超えたらその水準で横ばい（戸建ては主に土地値が残る想定）としています。既定条件の35年後の売却見込みはマンション約2,065万円、戸建て約840万円です。都心の駅近マンションや地価の高いエリアの戸建てでは、これより多く残ることもあります。

既定値は年1.5%です。主要銀行の変動金利（新規借入の表面金利）は2026年10月時点で概ね1.2〜1.5%台で、利上げ局面のため35年間の平均としてやや上乗せした水準にしています。全期間固定のフラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）は2026年10月の最低金利が3.83%で、この金利にすると35年の実質コストはマンション約1億748万円、戸建て約7,411万円まで増えます。詳細設定から金利を変更して比べてください。

物件価格は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の平均所要資金（マンション5,882万円・中古マンション3,602万円・建売住宅4,215万円・中古戸建2,783万円）、管理費・修繕積立金は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（管理費は駐車場使用料等の充当額を除く全体平均11,503円・令和2年以降完成14,122円）、修繕積立金の目安は同省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）、金利は住宅金融支援機構のフラット35適用金利、戸建ての修繕費はアットホームの修繕実態調査（2026年9月）を参考にしています（いずれも2026年10月17日確認）。固定資産税・火災保険・駐車場代・残存率は相場に基づく概算です。

管理費・修繕積立金・駐車場代はマンションの規模・築年数・地域で大きく異なり、戸建ても土地価格の地域差が大きい費目です。詳細設定で物件価格・管理費・修繕積立金と上昇率・駐車場代・ローン条件を実際の数字に置き換えてください。お住まいの地域の相場と大きく異なる場合や計算のご指摘は、ページ下部の「計算結果について報告」またはお問い合わせフォームからご連絡いただければ随時反映します。