住宅ローン繰り上げ返済シミュレーター

利息の削減額は期間短縮型の方が大きくなります。3,500万円・変動1.2%・35年で5年目に100万円を繰上返済すると、期間短縮型は約42万円の利息削減（完済が1年1ヶ月早まる）、返済額軽減型は約19万円の利息削減（月々の返済が3,309円減る）で、期間短縮型が約2.2倍です。固定3.83%なら同じ100万円で期間短縮型は約205万円、返済額軽減型は約68万円の削減になります（当シミュレーターで計算）。一方、返済額軽減型は毎月の返済負担を減らせるため、教育費が増える時期や金利上昇に備えたい場合に向いています。

繰上返済は早い時期に行うほど利息軽減効果が大きくなります。繰上返済した元金には完済予定日までの利息がかからなくなるため、残り期間が長いほど効果が大きいからです。3,500万円・変動1.2%・35年で100万円を期間短縮型で繰上返済すると、3年目なら約46万円、5年目なら約42万円、10年目なら約34万円、20年目なら約19万円と、時期が遅くなるほど削減額は小さくなります。ただし住宅ローン控除（年末残高の0.7%）を受けている期間は、控除額とのバランスを考慮しましょう。

ネット銀行（ドコモSMTBネット銀行〈旧住信SBIネット銀行〉、楽天銀行等）では無料のケースが多いですが、メガバンクや地方銀行では1回あたり数千円〜数万円の手数料がかかる場合があります。事前に借入先の金融機関に確認しましょう。このシミュレーターでは手数料は考慮していません。

住宅ローン控除は年末の借入残高×0.7%（新築等は最大13年間）が所得税・住民税から控除されます。控除期間中に繰上返済で残高を減らすと、減らした残高×0.7%の控除も失うため、繰上返済の実質的な効果は「金利−0.7%」分になります。変動1.2%なら実質0.5%、固定3.83%なら実質3.13%です。金利が0.7%以下なら控除期間の終了後にまとめて繰上返済する方が有利で、変動1.2%前後でも控除期間中は効果が小さいため、手元資金や投資と比べて判断しましょう。控除額は住宅ローン控除シミュレーターで計算できます。

繰上返済は「借入金利と同じ利回りの、元本保証の運用」と考えると比べやすくなります。変動1.2%（控除期間中は実質0.5%）なら、同額を年利3〜4%前後を期待するインデックス投資に回した方が期待リターンは高くなる可能性があります。一方、固定3.83%なら繰上返済は確実に年3.83%で運用するのと同じで、投資の期待リターンと大差がないため繰上返済の価値が高くなります。投資には価格変動リスクがあるため、生活防衛資金を残したうえで判断しましょう。投資側の試算は新NISA運用シミュレーターで行えます。

本シミュレーターは入力した金利が完済まで続く前提なので、変動金利が上がった場合の効果は過小に表示されます。日銀は2026年9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、主要行の変動金利も2024年頃の0.3〜0.5%台から1.2%前後に上がりました。金利が上がりそうなら、金利欄を2%などに上げて削減額の変化を確認してください（3,500万円・35年・5年目に200万円の期間短縮型なら、1.2%で約83万円、1.8%で約136万円）。ただし繰上返済で手元資金を使い切ると、金利上昇時に返済額が増えたときの備えがなくなります。金利タイプ別の総支払額は変動 vs 固定シミュレーターで比較できます。

計算式は住宅金融支援機構の返済額シミュレーションで使われている元利均等返済の標準計算式に準拠しています。変動金利の初期値1.2%は2026年10月の主要行の新規変動金利（三菱UFJ銀行1.195%・りそな銀行1.240%・みずほ銀行1.275%）、固定金利を選んだときの3.83%は住宅金融支援機構「フラット35」2026年10月の最頻金利（21〜35年・融資率9割以下）です（2026年10月20日確認）。金利・借入額・返済期間はいずれも入力欄で自由に変更できるため、実際の借入条件に合わせて試算してください。

借入額・金利・借入期間は自由に変更できます。また、繰上返済の設定を開くと、繰上返済額・時期・返済方式・毎月追加返済額も個別に調整可能です。すでに返済中の方は、当初の借入額・金利・期間を入れたうえで「繰上返済時期」を経過年数に合わせると、返済予定表に近い数字になります。変動金利の場合は将来の金利変動が反映されないため、あくまで現在の金利での概算としてお考えください。お気づきの点があれば、画面下の「計算結果について報告」からご連絡ください。