住宅ローン繰り上げ返済シミュレーター

一般的に期間短縮型の方が利息削減効果は大きくなります。例えば3,000万円・金利1.5%・35年ローンで5年目に100万円繰上返済した場合、期間短縮型は約55万円の利息削減、返済額軽減型は約24万円の利息削減となり、期間短縮型が約2.3倍有利という試算になります（当シミュレーターで計算）。一方、返済額軽減型は毎月の返済負担を減らせるため、家計に余裕を持たせたい場合に適しています。

繰上返済は早い時期に行うほど利息軽減効果が大きくなります。返済初期は元金に対する利息の割合が高いため、早期の繰上返済が最も効果的です。同条件（3,500万円・金利1.5%・35年、100万円繰上）でも、3年目なら約60万円、5年目なら約55万円、10年目なら約44万円、20年目なら約24万円と、時期が遅くなるほど削減額は小さくなります。ただし住宅ローン控除（年末残高の0.7%）を受けている期間は、控除額とのバランスを考慮しましょう。

ネット銀行（住信SBIネット銀行、楽天銀行等）では無料のケースが多いですが、メガバンクや地方銀行では1回あたり数千円〜数万円の手数料がかかる場合があります。事前に借入先の金融機関に確認しましょう。このシミュレーターでは手数料は考慮していません。

住宅ローン控除は年末の借入残高×0.7%（最大13年間）が所得税・住民税から控除されます。控除期間中に繰上返済で残高を大きく減らすと控除額が減少する場合があります。金利が0.7%以下なら控除期間終了後にまとめて繰上返済する方が有利なケースが多いです。

住宅ローン金利が1%以下なら、同額を年利4%前後のインデックス投資に回した方が期待リターンは高くなる可能性があります。ただし投資には価格変動リスクがあるため、心理的な安心感を重視するなら繰上返済も有効な選択です。投資側の試算は「新NISA運用シミュレーター」で行えます。

将来の金利上昇リスクを考えると、変動金利の場合は繰上返済で元本を早期に減らすメリットが大きくなります。金利が上がってから慌てるより、低金利のうちに元本を減らしておく方が安全です。金利タイプ別の総支払額は「変動 vs 固定金利」シミュレーターでも比較できます。

計算式は住宅金融支援機構の返済額シミュレーションで使われている元利均等返済の標準計算式に準拠しています。デフォルトの金利は住宅金融支援機構「フラット35」の金利水準を参考にした概算値です。変動金利のデフォルトは主要銀行の適用金利の目安を使用しています。金利・借入額・返済期間はいずれも入力欄で自由に変更できるため、実際の借入条件に合わせて試算してください。

借入額・金利・借入期間はスライダーで自由に変更できます。また、繰上返済の詳細設定を開くと、繰上返済額・時期・返済方式・毎月追加返済額も個別に調整可能です。変動金利の場合は将来の金利変動が反映されないため、あくまで現在の金利での概算としてお考えください。お気づきの点があれば、画面下の「計算結果について報告」からご連絡ください。