住宅ローン控除シミュレーター

控除率は年末残高の0.7%で、借入限度額は住宅の性能で決まります。2026・2027年入居の新築は、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅4,500万円、ZEH水準省エネ住宅3,500万円、省エネ基準適合住宅2,000万円（いずれも控除期間13年）で、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は原則対象外です。子育て世帯・若者夫婦世帯は長期優良5,000万円・ZEH水準4,500万円・省エネ基準適合3,000万円に上乗せされます。中古（既存住宅）は令和8年度税制改正で、長期優良・ZEH水準3,500万円（子育て世帯等4,500万円）、省エネ基準適合2,000万円（同3,000万円）で控除期間が13年に延び、その他の中古住宅は2,000万円・10年です。

入居した年の12月31日時点で、19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者のどちらかが40歳未満の人です（国税庁は「特例対象個人」と呼んでいます）。上乗せを受けるには床面積50㎡以上が必要で、40㎡以上50㎡未満の住宅では受けられません（この場合は所得要件も合計所得1,000万円以下になります）。

新築ZEH水準・2026年入居・金利1.2%・35年返済の場合、1年目の年末残高は約3,419万円で控除枠は23万9,300円ですが、実際に戻るのは所得税8万8,500円＋住民税8万8,500円＝17万7,000円です。2026・2027年は基礎控除が104万円に引き上げられて所得税が少なく、住民税の上限（課税所得177万円×5%）にも届くためです。13年間の合計は約251万円（ほかに復興特別所得税の減少分が約3万円）で、控除枠のうち約13万円は使い切れません。

所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から差し引かれますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）です。それでも余った分は切り捨てで、翌年への繰り越しはできません。年収が低めの人、配偶者控除・扶養控除・iDeCoなど他の控除が多い人は、年末残高×0.7%の控除枠を使い切れないことがあります。本シミュレーターの「使い切れない額」がその金額です。

住宅ローン控除は復興特別所得税を含まない所得税額（基準所得税額の元になる額）から差し引かれ、復興特別所得税は控除後の額×2.1%で計算されます。そのため所得税から控除された額の2.1%分だけ復興特別所得税も減ります。控除総額には含めず、「実質の減税額」として別に表示しています。

2022年の税制改正で、控除率が1%から0.7%に引き下げられました。金利0.5%前後でお金を借りて1%の控除を受ける「逆ざや」が問題になったためです。代わりに新築の控除期間は10年から13年に延びています。2026年10月時点の変動金利は大手行で1.2%前後まで上がっており、控除率0.7%を上回っています。

入居した年の分は確定申告が必要です（住宅借入金等特別控除額の計算明細書、登記事項証明書、売買・請負契約書の写し、金融機関の年末残高証明書など）。会社員なら2年目以降は年末調整で控除を受けられます。自営業の方は毎年確定申告が必要です。

借入限度額・控除期間・控除率・所得要件は国税庁タックスアンサーNo.1211-1（新築）とNo.1211-3（中古）（令和8年4月1日現在法令等）、住民税の控除上限は地方税法の個人住民税の住宅借入金等特別税額控除（所得税の課税総所得金額等×5%・最高9万7,500円）に基づいています。所得税は令和8年分の税率・基礎控除・給与所得控除（令和8年度税制改正後）で、社会保険料を年収の15%とみなして概算しています。年末残高は元利均等返済で1月に借入・入居した前提です。

多いのは、配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・医療費控除などで実際の所得税が表示より少なく、控除枠を使い切れないケースです。「詳細設定」でiDeCo掛金やその他の所得控除を入れると近づきます。年の途中で入居した場合は1年目の年末残高が表示より大きくなります。源泉徴収票の「源泉徴収税額」と比べるのが確実です。それでも計算がおかしいと感じたら、ページ下部の「計算結果について報告」またはお問い合わせページからお知らせください。 お問い合わせはこちら