賃貸 vs 持ち家生涯コスト比較シミュレーター
家賃や物件価格などの条件を入力すると、賃貸と持ち家の生涯コストをリアルタイムで比較できます。ローン利息・管理費・固定資産税・修繕費・住宅ローン控除・売却推定額まで含めた本当のコストが分かります。
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家賃や物件価格などの条件を入力すると、賃貸と持ち家の生涯コストをリアルタイムで比較できます。ローン利息・管理費・固定資産税・修繕費・住宅ローン控除・売却推定額まで含めた本当のコストが分かります。
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年間コスト差額
43.4万円 おトク
賃貸 の方がお得です
賃貸
146.2万円/年
月 121,813円
持ち家
189.5万円/年
月 157,946円
35年間の生涯コスト: 賃貸 51,161,368円 / 持ち家 66,337,448円
※持ち家は35年後の売却推定額を差し引いた実質コストです
22年目付近で損益分岐
| 費目 | 賃貸 | 持ち家 |
|---|---|---|
| 家賃 | 1,306,188円 | - |
| 管理費 | 60,000円 | - |
| 更新料(年換算) | 54,425円 | - |
| 火災保険 | 15,000円 | 30,000円 |
| 引越し費用(年換算) | 30,000円 | - |
| 頭金+ローン元本(年換算) | - | 1,142,857円 |
| ローン利息(年換算) | - | 285,975円 |
| 管理費+修繕積立金 | - | 360,000円 |
| 固定資産税 | - | 150,000円 |
| 修繕費(年換算) | - | 171,429円 |
| 住宅ローン控除(年換算) | - | -73,476円 |
| 売却推定額(年換算) | - | -171,429円 |
| 合計(年間) | 1,461,753円 | 1,895,356円 |
賃貸 vs 持ち家の結論は条件で変わる。以下のシミュレーターで関連コストも併せて確認。
住まいの次のステップ
住宅ローンの金利を比較
モゲチェックで最安金利をチェック。完全無料で一括比較
引越し費用を一括見積もり
最大10社を比較。相見積もりで平均4万円安くなる
火災保険を見直して節約
持ち家でも賃貸でも見直しで年間数万円の節約に
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| 項目 | デフォルト値 | 根拠 |
|---|---|---|
| 管理費+修繕積立金 | 月3万円 | 国土交通省「マンション総合調査」の全国平均。管理費約1.5万円+修繕積立金約1.5万円 |
| 固定資産税 | 年15万円 | 4,000万円のマンション（評価額×1.4%、住宅用地特例適用後）の概算。市区町村により異なる |
| 売却推定額（築35年） | 購入価格の15% | 東日本不動産流通機構（レインズ）の成約データに基づく築年数別価格推移。都心好立地では30〜50%残る場合も |
| 住宅ローン金利 | 1.5% | 2026年3月時点のフラット35金利帯。変動金利は0.3〜0.5%程度 |
| 家賃上昇率 | 年0.5% | 総務省CPI（住居費）の長期トレンド。都心部ではより高い場合も |
| 更新料 | 2年毎に家賃1ヶ月分 | 首都圏の一般的な賃貸契約慣行。関西圏では更新料なしの地域も多い |
管理費・修繕積立金は国土交通省「マンション総合調査」の全国平均、固定資産税は評価額×税率（1.4%）に住宅用地特例を適用した概算、売却推定額は東日本不動産流通機構（レインズ）の築年数別成約データに基づく残存率を使用しています。住宅ローン金利はフラット35の2026年3月時点の金利帯を参考にしています。
物件価格に築年数に応じた残存率を掛けて算出しています（レインズの成約データ参考）。築10年で約70%、築20年で約40%、築35年で約15%が目安です。ただし、これは全国平均であり、都心の好立地マンションでは築30年でも購入価格の50%以上を維持するケースもあれば、郊外では10%以下になることもあります。駅徒歩分数・管理状態・周辺再開発の有無が大きく影響します。
年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除されます（年間上限21万円、2024年入居の場合）。実際の控除額は所得税額によって異なりますが、本シミュレーションでは上限額まで全額控除されるものとして計算しています。所得税額が控除額より少ない場合、実際の節税額はこれより小さくなります。
賃貸では契約更新時や再契約時に家賃が上昇する可能性があります。総務省のCPI（住居費）の長期トレンドでは年0.5%程度ですが、都市部の人気エリアでは年1〜2%の上昇が見られることもあります。35年間で年1%上昇すると、当初10万円の家賃が約14.2万円になるため、長期比較では家賃上昇率の影響が非常に大きくなります。
賃貸では敷金・礼金（初期費用、家賃の2〜4ヶ月分）、持ち家では仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの購入時諸費用（物件価格の5〜8%、4,000万円の物件で200〜320万円）が含まれていません。また、住宅ローンの団体信用生命保険料（金利に含まれる場合が多い）や、持ち家の資産価値上昇（キャピタルゲイン）も考慮していません。
35年ローンを組むなら30歳前後が目安ですが、頭金の準備状況や転勤リスクも考慮が必要です。40代でも20〜25年ローンは十分に組めますし、繰り上げ返済を活用すれば定年前に完済することも可能です。年齢だけでなく、ライフプラン全体で判断しましょう。住宅購入の頭金準備には[貯金目標シミュレーター](/simulators/savings-goal)もご活用ください。
本シミュレーターの売却推定額は全国平均の減価率に基づいています。実際の不動産価格は立地・築年数・管理状態・市況によって大きく変動します。特に都心部の駅近マンションは全国平均よりも資産価値を維持しやすい傾向があります。詳細設定で金利・管理費・修繕費などを調整し、お住まいの地域の相場に合わせてお使いください。