マイホーム vs 賃貸+投資シミュレーター

マイホーム購入時に必要な頭金（物件価格の10〜20%）を、賃貸に住みながら株式投資（インデックスファンド等）に回した場合の比較です。頭金800万円だけを取り出して年利5%で30年複利運用すると単純計算で約3,450万円になりますが、本シミュレーターでは毎月の住居費（ローン+管理費等+固定資産税）と家賃の差額も同時に投資へ反映するため、標準ケース（物件価格4,000万円・頭金800万円・家賃13万円）の30年後の投資資産は約3,500万円と表示されます。家賃のほうが住居費より高い期間は、その差額を投資資産から取り崩す計算です。つみたてNISA・新NISAの非課税枠を活用すると、税引き後の実質リターンはさらに有利になります。

エリア別の物件価格・家賃のデフォルトは計算用の仮定です（中古・郊外の物件を想定。2025年の新築マンションは不動産経済研究所調べで首都圏の中央値6,998万円・平均9,182万円、東京23区の中央値1億1,380万円なので、新築で試算する場合は物件価格と家賃を引き上げてください）。住宅価格上昇率は国土交通省「不動産価格指数」を参照しています。株式リターンはS&P500の過去50年平均（インフレ調整後約7%）を保守的に年5%に設定。住宅ローン金利1.5%は2026年10月の主要行の新規変動金利（1.2%前後）に利上げの余裕を上乗せした想定（全期間固定のフラット35は同月の最頻金利3.83%）、管理費等の月3万円は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の平均（管理費11,503円+修繕積立金13,054円）に修繕積立金の段階的な値上げを見込んだ値、固定資産税等は物件価格の年0.3%（4,000万円で年12万円）の概算です。これは評価額×（固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%）を、土地の住宅用地特例と新築マンションの5年間の減額、建物の経年減価を織り込んで30年平均した値で、70㎡の新築RCマンションなら物件価格の約0.26〜0.35%に当たります。

S&P500の過去50年の平均リターンは年約10%（インフレ調整後約7%）です。日本のインフレ率と為替リスクを考慮し、保守的に5%としています。ただし年によるばらつきは大きく、10年単位で見るのが重要です。リーマンショック直後のように-50%の年もあれば、+30%の年もあります。

金利が上がるほど購入側の住居費が増え、その差額を投資に回せる賃貸+投資側が有利になります。東京近郊の標準ケース（物件価格4,000万円・頭金800万円・35年）では、金利1.2%なら購入が約970万円有利、1.5%（初期値）で約578万円有利、2.0%でほぼ互角（賃貸+投資が約100万円有利）、全期間固定のフラット35の3.83%（2026年10月の最頻金利）で借りると賃貸+投資が約2,840万円有利と逆転します。変動金利で借りる場合も、30年の平均金利が2%を超えると結論が変わり得る点に注意してください。

東京23区では過去10年で年1〜3%上昇、地方では横ばい〜下落傾向です。人口減少の影響で長期的には都心部以外は下落リスクが高いとされています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では2040年にかけて三大都市圏以外の多くの自治体で住宅需要が20〜30%減少する見込みです。

大きく変わります。東京23区（物件価格6,000万円・家賃18万円・住宅価格上昇率年1.5%）で試算すると、30年後はマイホーム購入が投資資産より約3,200万円有利。大阪市（3,500万円・家賃11万円・年0.8%）は購入が約270万円有利の僅差、地方都市（物件価格2,500万円・家賃8万円・住宅価格上昇率年-0.5%）では逆に賃貸+投資が約1,390万円有利になります。都心ほど家賃が高く住宅価格も上がりやすいため購入有利、人口減少地域では賃貸+投資が有利になりやすい傾向があります。エリアを切り替えて自分の地域に近い条件で試すのがおすすめです。

住宅取得時の諸費用（登記費用・仲介手数料等、物件価格の5〜10%）、売却時の仲介手数料（約3%+6万円）、住宅ローン控除（年末残高の0.7%×最大13年）、大規模修繕の一時金（築20年頃に100〜200万円）、火災保険、引越費用、投資の税金（通常約20%、NISA利用時は0%）は簡略化のため含まれていません（固定資産税は物件価格の年0.3%で計上済み）。概算として購入側に+10%、投資側に-20%の税引き後リターンで補正するのが現実的です。

エリア・家族構成・転勤の有無で最適解は大きく変わります。30年以上同じ家に住む予定が固い方は購入が有利になりやすく、転勤や転居可能性がある方は賃貸+投資が柔軟です。金利・リターン・上昇率を±1%ずつ動かすと結果が逆転することも多いので、詳細設定で幅広く試すのがおすすめです。計算結果に違和感がある場合は、お問い合わせフォームからご連絡ください。