マイホーム vs 賃貸+投資シミュレーター
頭金をマイホーム購入に使う場合と、賃貸に住みながら投資に回す場合を長期で比較。住宅価格の変動や株式リターンを変えて、あなたに合った選択肢を見つけましょう。
シミュレーション条件
30年後の比較結果
マイホーム購入
資産: 4079.6万円
(総支払: 5407.2万円)
賃貸+投資
資産: 2704.3万円
(総支払: 5035.7万円)
マイホーム購入の方が1375.2万円有利
頭金
800万円
ローン額
3200万円
月々ローン
97,979円
家賃
130,000円
資産推移グラフ(万円)
年次推移
| 年 | 住宅資産 | 投資資産 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 890.1万円 | 837.6万円 | +52.5万円 |
| 5年目 | 1262.0万円 | 999.4万円 | +262.6万円 |
| 10年目 | 1754.7万円 | 1231.9万円 | +522.8万円 |
| 15年目 | 2280.3万円 | 1506.1万円 | +774.2万円 |
| 20年目 | 2841.2万円 | 1832.9万円 | +1008.2万円 |
| 25年目 | 3440.0万円 | 2226.4万円 | +1213.6万円 |
| 30年目 | 4079.6万円 | 2704.3万円 | +1375.2万円 |
計算の前提条件・出典
- 物件価格のデフォルト: 首都圏新築マンション4,500〜5,000万円（不動産経済研究所「全国新築マンション市場動向」2024年平均に準拠）。地方都市は3,000〜3,500万円を想定
- 家賃のデフォルト: 総務省「住宅・土地統計調査」2023年の民営借家平均家賃を参照（東京圏 約14万円、地方 約7万円）
- 住宅ローン金利: 変動金利0.3〜0.5%、固定35年1.5〜2.0%が2026年時点の相場。デフォルトは1.0%
- 株式リターン年5%: S&P500の過去50年平均（インフレ調整後約7%）を保守的に割引。つみたてNISAの想定利回りも一般的に3〜5%が使われます
- 住宅価格上昇率: 東京23区は過去10年で年1〜3%上昇（国交省 不動産価格指数）、地方は横ばい〜下落。デフォルトは都心 +1.5%／地方 0%
- 家賃上昇率: 総務省「小売物価統計調査」の民営借家家賃はこの20年ほぼ横ばい。デフォルトは年0.5%
- 住宅購入の諸費用: 登記・仲介手数料・火災保険等の諸費用（物件価格の5〜10%）、住宅ローン控除、大規模修繕費、固定資産税、投資益の約20%課税は簡略化のため含まれていません
よくある質問
頭金を投資に回すとはどういうことですか？
マイホーム購入時に必要な頭金（物件価格の10〜20%）を、賃貸に住みながら株式投資（インデックスファンド等）に回した場合の比較です。頭金800万円をS&P500に30年投資すると、年利5%で約3,450万円になる計算です。つみたてNISA・新NISAの非課税枠を活用するとさらに有利になります。
この計算の前提データはどこから？
物件価格のデフォルトは不動産経済研究所「全国新築マンション市場動向」、家賃は総務省「住宅・土地統計調査」、住宅価格上昇率は国土交通省「不動産価格指数」を参照しています。株式リターンはS&P500の過去50年平均（インフレ調整後約7%）を保守的に年5%に設定。住宅ローン金利はフラット35の最頻値と民間変動金利の中間値を使っています。
株式リターン5%は現実的ですか？
S&P500の過去50年の平均リターンは年約10%（インフレ調整後約7%）です。日本のインフレ率と為替リスクを考慮し、保守的に5%としています。ただし年によるばらつきは大きく、10年単位で見るのが重要です。リーマンショック直後のように-50%の年もあれば、+30%の年もあります。
住宅価格の上昇率はどう設定すればいいですか？
東京23区では過去10年で年1〜3%上昇、地方では横ばい〜下落傾向です。人口減少の影響で長期的には都心部以外は下落リスクが高いとされています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では2040年にかけて三大都市圏以外の多くの自治体で住宅需要が20〜30%減少する見込みです。
このシミュレーションに含まれていない費用は？
住宅取得時の諸費用（登記費用・仲介手数料等、物件価格の5〜10%）、住宅ローン控除（年末残高の0.7%×13年）、大規模修繕費（築20年頃に100〜200万円）、火災保険、引越費用、投資の税金（通常約20%、NISA利用時は0%）は簡略化のため含まれていません。概算として購入側に+10%、投資側に-20%の税引き後リターンで補正するのが現実的です。
数字が実感と合わない場合は？
エリア・家族構成・転勤の有無で最適解は大きく変わります。30年以上同じ家に住む予定が固い方は購入が有利になりやすく、転勤や転居可能性がある方は賃貸+投資が柔軟です。金利・リターン・上昇率を±1%ずつ動かすと結果が逆転することも多いので、詳細設定で幅広く試すのがおすすめです。計算結果に違和感がある場合は、ページ下部のお問い合わせフォームからご連絡ください。
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