マイホーム vs 賃貸+投資シミュレーター

マイホーム購入時に必要な頭金（物件価格の10〜20%）を、賃貸に住みながら株式投資（インデックスファンド等）に回した場合の比較です。頭金800万円だけを取り出して年利5%で30年複利運用すると単純計算で約3,450万円になりますが、本シミュレーターでは毎月の住居費（ローン+管理費）と家賃の差額も同時に投資へ反映するため、標準ケース（物件価格4,000万円・頭金800万円・家賃13万円）の30年後の投資資産は約2,700万円と表示されます。つみたてNISA・新NISAの非課税枠を活用すると、税引き後の実質リターンはさらに有利になります。

物件価格のデフォルトは不動産経済研究所「全国新築マンション市場動向」、家賃は総務省「住宅・土地統計調査」、住宅価格上昇率は国土交通省「不動産価格指数」を参照しています。株式リターンはS&P500の過去50年平均（インフレ調整後約7%）を保守的に年5%に設定。住宅ローン金利はフラット35の最頻値と民間変動金利の中間値を使っています。

S&P500の過去50年の平均リターンは年約10%（インフレ調整後約7%）です。日本のインフレ率と為替リスクを考慮し、保守的に5%としています。ただし年によるばらつきは大きく、10年単位で見るのが重要です。リーマンショック直後のように-50%の年もあれば、+30%の年もあります。

東京23区では過去10年で年1〜3%上昇、地方では横ばい〜下落傾向です。人口減少の影響で長期的には都心部以外は下落リスクが高いとされています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では2040年にかけて三大都市圏以外の多くの自治体で住宅需要が20〜30%減少する見込みです。

大きく変わります。東京23区（物件価格6,000万円・家賃18万円・住宅価格上昇率年1.5%）で試算すると、30年後はマイホーム購入が投資資産より約4,400万円有利という結果に。一方、地方都市（物件価格2,500万円・家賃8万円・住宅価格上昇率年-0.5%）では、賃貸+投資が約100万円有利という僅差の結果になります。都心ほど家賃が高く住宅価格も上がりやすいため購入有利、人口減少地域では賃貸+投資が有利になりやすい傾向があります。エリアを切り替えて自分の地域に近い条件で試すのがおすすめです。

住宅取得時の諸費用（登記費用・仲介手数料等、物件価格の5〜10%）、住宅ローン控除（年末残高の0.7%×13年）、大規模修繕費（築20年頃に100〜200万円）、火災保険、引越費用、投資の税金（通常約20%、NISA利用時は0%）は簡略化のため含まれていません。概算として購入側に+10%、投資側に-20%の税引き後リターンで補正するのが現実的です。

エリア・家族構成・転勤の有無で最適解は大きく変わります。30年以上同じ家に住む予定が固い方は購入が有利になりやすく、転勤や転居可能性がある方は賃貸+投資が柔軟です。金利・リターン・上昇率を±1%ずつ動かすと結果が逆転することも多いので、詳細設定で幅広く試すのがおすすめです。計算結果に違和感がある場合は、お問い合わせフォームからご連絡ください。