中古マンション リノベ vs 新築マンションコスト比較シミュレーター

新築より購入価格を抑えつつ、好みの内装にカスタマイズできる点が最大のメリットです。立地条件の良い物件が見つかりやすいのも特徴です。総コストで新築の7〜8割程度に抑えられるケースが多いです。

新築時は販売しやすいよう低めに設定し、5年ごとの長期修繕計画の見直しで段階的に上げる「段階増額積立方式」が主流だからです。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の現在額（月/戸当たり）は令和2年以降完成で9,666円ですが、平成17〜21年完成では14,101円、平成12〜16年完成では15,102円です。ただし古いマンションほど値上げが追いついていないことも多く、同省ガイドラインの平均目安（70㎡で月約1.8〜2.3万円）を下回る物件は、購入後の値上げや一時金徴収に注意が必要です。

フルリノベーション（スケルトンリフォーム）で60〜80万円/坪、70m2の場合は約800〜1,200万円が目安です。部分リノベの場合は200〜500万円程度です。設備のグレードによって大きく変動します。

はい、「リフォーム一体型住宅ローン」を利用すれば、物件購入費用とリノベーション費用を一本のローンにまとめることができます。住宅ローンと同じ金利（2026年10月の変動金利で概ね1.0〜1.8%）が適用されることが多く、無担保のリフォームローン（概ね2〜5%台）より低く抑えられます。

物件価格の初期値は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の平均所要資金で、新築マンション5,882万円→5,900万円、中古マンション3,602万円（平均築28.7年）→3,600万円です。管理費は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の完成年次別平均（駐車場使用料等の充当額を除く月/戸当たり）から、新築は令和2年以降完成の14,122円を丸めた月1.4万円、築20〜30年の中古は平成7〜21年完成の10,567〜13,059円（平成17〜21年完成は12,175円）から月1.2万円としています。修繕積立金は今の金額ではなく「比較期間の平均」です。新築は初期1万円前後から段階的に上がるため平均月2.0万円、築20年の中古はこれから2〜3回目の大規模修繕や給排水管の更新を迎えるため平均月2.2万円とし、いずれも同省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安252〜335円/㎡・月×70㎡（月約1.8〜2.3万円）の範囲に収めています。固定資産税・都市計画税は購入価格ではなく固定資産税の家屋評価と同じ考え方（再建築費×経年減点補正率）で年ごとに推計しています。建物は70㎡×新築時の評価単価166,000円/㎡（東京法務局「新築建物課税標準価格認定基準表」令和6年度、RC造共同住宅）×法務局「経年減価補正率表」の率、土地は物件価格の4割×7割（地価公示の7割目途）に住宅用地特例を掛け、税率は1.4%+0.3%です。新築5,900万円は新築住宅の減額で1〜5年目が年約16万円、6年目に約22万円へ上がってから下がり、35年平均は約16.0万円。築20年の中古3,600万円は1年目約13.3万円から築45年で下限に達して約7.3万円で横ばいになり、35年平均は約8.8万円です。すべて「詳細設定」で自由に変更できます。

令和8年度税制改正で中古（既存住宅）の控除が拡充されました。2026〜2030年入居の借入限度額と控除期間は、新築が長期優良住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円（2028年以降入居は原則対象外）でいずれも13年、省エネ基準に適合しない新築は対象外です。中古は長期優良住宅・ZEH水準3,500万円、省エネ基準適合2,000万円がいずれも13年、その他の住宅が2,000万円・10年です（子育て世帯・若者夫婦世帯は新築・中古とも上乗せあり）。既定条件（新築ZEH水準で借入4,720万円、築20〜30年の中古「その他の住宅」で借入3,520万円、金利1.5%・35年）では、税額が十分ある場合の控除合計は新築約316万円・中古約140万円で、差は約176万円です。ただし控除は所得税と住民税（上限9.75万円）の納税額までしか戻らないため、年収次第で少なくなります。

デフォルト値は全国的な平均値・都市部の相場を基にしており、エリアや物件の条件で大きく異なります。特にタワーマンションや戸数の少ない物件は管理費・修繕積立金が高めです。「詳細設定」で管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン金利・頭金比率をすべてカスタマイズできるので、重要事項調査報告書や長期修繕計画の金額を入力してより正確な比較をお試しください。それでも前提と大きくずれる場合はお問い合わせフォームからお知らせください。

築20〜30年が最もコストパフォーマンスが良いとされます。物件価格が新築の50〜60%まで下がる一方、構造はまだ十分使える状態です。築30年超は給排水管・電気配線の全面更新が必要になりやすく、フルスケルトンリノベ前提（追加200〜400万円）。築40年超は1981年以前の旧耐震基準物件が混じるため耐震診断の結果次第で補強費100〜300万円が必要です。一方で築10〜20年の物件は価格がまだ高く、リノベの自由度が小さいため割高になりがちです。

短期（5年以内）売却なら新築の方が資産価値が残りやすい傾向です。新築は入居直後に20%程度減価しますが、その後は緩やかな下落になります。中古+リノベは購入価格が新築の60〜70%、リノベ費用1,000万を加えても新築並みの総額になりつつ、再販時の評価では「築15年の物件」として扱われるためリノベ費用の回収率が低くなります。10年以上保有予定であれば中古+リノベ有利、5年以内に売却の可能性があるなら新築または築浅中古を検討するのが妥当です。

あります。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の2026年2月調査では、マンション・戸建てを問わずリフォームの平均支出額は405万円でした。これはフルスケルトンではなく「水回り全更新+内装の壁紙・床貼替+建具更新」で実現できるレベルです。70㎡で平米単価6万円相当。住みながらの部分リフォームに多いパターンです。本シミュレーターのスライダーでも200万円から設定可能なので、控えめなリノベ前提でも比較できます。

中古は担保評価が低くなりやすい傾向があります。築20年以上のマンションは担保評価が新築の50〜60%程度になるため、自己資金（頭金）を多めに準備する必要があるケースがあります。一方、フラット35は中古でも一定の技術基準（耐震性・劣化対策など）を満たせば新築と同等の借入が可能です。リフォーム一体型住宅ローンを活用すれば物件価格＋リノベ費用を一本化でき、無担保のリフォームローン（概ね2〜5%台）より低い住宅ローン金利（2026年10月の変動で概ね1.0〜1.8%）で借りられます。

はい、長期では上がる前提が安全です。管理費は人件費・電気代の上昇で、修繕積立金は「段階増額積立方式」（令和5年度マンション総合調査で47.1%、2015年以降完成では81.2%）で上がっていきます。同調査の修繕積立金の現在額は令和2年以降完成で月9,666円、平成17〜21年完成で14,101円。購入時の月額をそのまま将来も払い続けられると考えるのは危険です。本シミュレーターの修繕積立金は、国交省ガイドラインの平均目安（70㎡で月約1.8〜2.3万円）に収まる「比較期間の平均額」（新築2.0万円・中古2.2万円）を採用しています。