住宅ローン 月々返済額シミュレーター

元利均等返済は毎月の返済額（元金+利息）が一定で、返済計画が立てやすいのが特徴です。ただし、返済初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、返済が進むにつれ利息が減るため月々の返済額も減少します。総利息は元金均等の方が少なくなりますが、初期の返済額は大きくなります。

2026年10月時点で、主要行の新規の変動金利は1.2%前後（三菱UFJ銀行1.195%・りそな銀行1.240%・みずほ銀行1.275%）、全期間固定のフラット35は最頻金利3.83%（21〜35年・融資率9割以下）と、2%以上の差があります。3,500万円・35年なら変動1.2%で月102,096円、固定3.83%で月151,423円と月約4.9万円の差です。変動金利は日銀の利上げ（2026年9月に政策金利1.25%）に合わせて上がるリスクがあり、固定は返済額が最後まで変わらない安心感と引き換えに当初の返済額が高くなります。本シミュレーターは入力した金利が完済まで続く前提なので、変動金利なら「1%上がった場合」の金利も入れて確認しておくと安全です。金利上昇シナリオ別の比較は変動 vs 固定シミュレーターで試算できます。

元利均等返済で、2026年10月の主要行の変動金利水準1.2%なら月々102,096円・総返済額約4,288万円・総利息約788万円です。金利1.5%なら月107,165円・総利息約1,001万円、フラット35の最頻金利3.83%なら月151,423円・総利息約2,860万円。2024年頃の変動金利0.5%なら月90,855円・総利息約316万円だったので、金利が0.5%から1.2%に上がっただけで月々は約1.1万円、総利息は約2.5倍に増えています。

返済負担率（年間返済額÷額面年収）は20〜25%以内が安全圏とされ、金融機関の審査でも30〜35%が上限の目安です。月102,096円（3,500万円・1.2%・35年）を25%以内に収めるには額面年収約490万円が必要です。年収から逆算した借入可能額は年収別 買える家の価格シミュレーターで確認できます。

元利均等返済・元金均等返済の計算式は、住宅金融支援機構および金融機関が一般的に使用する標準的な計算方式に基づいています。金利の初期値1.2%は2026年10月の主要行の新規変動金利（三菱UFJ銀行1.195%・りそな銀行1.240%・みずほ銀行1.275%）、比較用の固定金利は住宅金融支援機構「フラット35」2026年10月の最頻金利3.83%です（2026年10月20日確認）。入力した金利が完済まで続く前提で、変動金利の場合の金利見直しや5年ルール・125%ルールは反映していません。ボーナス払いは、入力した1回あたりの返済額で返せる元金を半年複利で逆算し、借入額の40%を上限としています。実際のローン契約時は金融機関の提示する返済予定表をご確認ください。

本シミュレーターは全期間固定金利での簡易計算です。実際の住宅ローンでは、保証料（0.2%上乗せ等）、事務手数料、団信の特約料などが別途かかる場合があります。また、ボーナス払いの計算は簡易的なもので、金融機関の計算方法とは若干異なることがあります。正確な返済額は金融機関の返済シミュレーションでご確認ください。計算結果に疑問がある場合は「計算結果について報告」からお知らせください。

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。期間短縮型は総利息の削減効果が大きく、返済額軽減型は月々の負担を減らせます。ただし、住宅ローン控除を受けている期間中は、繰上返済で年末残高が減ると控除額も減るため、控除期間終了後にまとめて繰上返済する方が有利な場合もあります。手元資金とのバランスを考えて判断しましょう。