住宅ローン 変動 vs 固定シミュレーター

変動金利は初期の金利が低いため月々の返済額が少なくなりますが、将来金利が上昇するリスクがあります。固定金利は全期間で返済額が変わらないため、家計の見通しが立てやすいのがメリットです。金利上昇リスクを許容でき、繰り上げ返済を計画している方は変動金利、安定した返済を望む方は固定金利がおすすめです。

変動金利は一般的に短期プライムレートに連動しています。日銀の金融政策によって変動し、過去には急激に上昇した時期もあります。日銀は2024年3月のマイナス金利解除後、政策金利を段階的に引き上げ、2026年9月には1.25%としました。このシミュレーションでは年間0.1%ずつ上昇し上限5.0%で止まる想定をデフォルトとしていますが、上昇ペースは不確実です。5年ルール（5年間は返済額が変わらない）や125%ルール（返済額の上昇は最大125%まで）がある銀行も多いです。

繰り上げ返済は非常に効果的です。特にローン開始直後の繰り上げ返済は利息軽減効果が大きく、変動金利で金利上昇リスクを軽減する手段にもなります。「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、総支払額の削減効果は期間短縮型の方が大きいです。ただし、手元の余裕資金を確保した上で行うことが重要です。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。控除期間は新築で最長13年間です。このシミュレーションでは住宅ローン控除は考慮していません。控除率0.7%は変動・固定どちらでも同じなので、金利タイプの損得の順位はほぼ変わりません。なお変動金利が1%を超えた2026年10月時点では、金利が0.7%を下回っていた時期のような「控除額が利息を上回る逆ザヤ」は起きにくくなっています。

変動金利のデフォルト1.2%は2026年10月の主要行の新規変動金利（三菱UFJ銀行1.195%・りそな銀行1.240%・みずほ銀行1.275%）、固定金利のデフォルト3.83%は住宅金融支援機構「フラット35」2026年10月の最頻金利（21〜35年・融資率9割以下）を基にしています。元利均等返済方式で計算しており、団信保険料・事務手数料は含まれていません。金利の上昇シナリオはスライダーで自由に設定できます。

本シミュレーターでは5年ルール・125%ルール・団信・ボーナス返済・住宅ローン控除を考慮していないため、実際の返済額とは差が出る場合があります。金利上昇ペースと上限金利のスライダーを調整して、複数のシナリオで比較検討することをおすすめします。正確な返済計画は金融機関にご相談ください。