月10万円の余剰資金、繰上返済か、NISAか、教育費か。45歳・住宅ローン残債2,500万円のサラリーマンが20年後の金融資産で『最大551万円差』を比較した記録【ケーススタディ】

「月10万円、ほっといたら全部消える」——田原健太さん（仮名・45歳）が同窓会の二次会で漏らしたのは、同期の一人が「もう住宅ローン繰上で完済した」と言い切った直後だった。

田原家は5年前に郊外の新築マンションを購入。全期間固定金利1.2%・25年ローンの残債は2,500万円、残期間20年。家計簿アプリを見ると、生活費・教育費・保険を引いて毎月10万円ほどが「なんとなく口座に残る」状態が3年続いていた。同期の言葉に背中を押された田原さんは、翌週から本気でこの10万円の使い道を比較しはじめた。

> 2026年10月更新: 日銀の政策金利1.25%への引上げ（2026年9月18日）後の金利水準を反映し、全シナリオを「完済後に浮いた返済額も投資に回す」共通ルールで再計算しました。借り換えFAQの結論（変動0.5%への借り換えが有利）は、現在の金利では成り立たないため改めています。

田原家のプロフィール

田原さんの定年は60歳（再雇用65歳まで）、ローン完済予定は65歳。教育費のピークは長男が大学生になる8年後（53歳）から、長女・長男の大学が重なる11年後（56歳）にかけて発生する見込みだ。

余剰資金10万円の「使い道4シナリオ」を並べてみる

田原さんはまず、頭の中で漠然と考えていた選択肢を4つに整理した。

「20年後にどう違うのか、まずは数字で見ないと判断できない」——田原さんは1シナリオずつシミュレーターで検証していった。

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試算の共通ルール——「毎月出ていくお金」を全シナリオでそろえる

比較を公平にするため、田原さんは次のルールを決めた。

• 毎月の原資は「ローン返済117,218円＋余剰10万円＝217,218円」で全シナリオ共通
• 繰上返済は月々の繰上用資金を積み立て、12ヶ月ごとに一括で期間短縮型の繰上を行う
• ローン完済後は、それまでの返済額117,218円と繰上に回していた額を全額投資に回す（完済で浮いたお金を生活費に溶かさない）
• 運用は年4%・月複利。新NISAの生涯枠1,800万円を超えた分は特定口座で運用し、20年後の運用益に20.315%を課税
• 住宅ローンは固定1.2%・残債2,500万円・残240回の元利均等（月117,218円）。繰上しない場合の今後20年の利息は約313万円

この「浮いたお金の扱い」をそろえないと、繰上返済シナリオだけ完済後の余剰が消えてしまい、比較がゆがむ。

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シナリオA: 全額繰上返済——「完済の早さ」で安心を買う

住宅ローン繰上返済シミュレーターで、年1回120万円を期間短縮型で繰上するシナリオを試算した。

計算結果

• 完済時期: 125回目（約10年5ヶ月後・55歳でローン完済）
• 削減できる利息: 約149万円（利息総額 約313万円→約164万円）
• 完済後の余剰資金: 余剰10万円＋返済117,218円が浮く＝月約21.7万円

完済後9年7ヶ月の運用

完済後（55歳〜65歳の115ヶ月）、浮いた月21.7万円をすべて投資に回した場合：

• 積立元本: 約2,549万円（NISA枠1,800万円＋特定口座 約749万円。完済時に残っていた繰上用資金 約50万円を含む）
• 評価額（年4%）: NISA 約2,321万円＋特定口座 約792万円
• 特定口座の運用益への課税: 約9万円

合計の20年後金融資産: 約3,104万円

「完済の安心感」は大きい。だが、序盤10年は資産がほぼ増えず、後半で取り戻す形になる。しかも積立期間が短いぶん、複利の効く時間が足りない。

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シナリオB: 全額NISA投資——「複利の力」に賭ける

月10万円を新NISA（成長投資枠＋つみたて投資枠）に20年間積み立てる。住宅ローンは繰上せず、通常返済で20年後にちょうど完済する。

NISAシミュレーターで試算：

• 20年積立元本: 100,000円 × 240ヶ月 = 2,400万円
• ただし新NISAの生涯投資枠は1,800万円。月10万円積立だと15年で枠を使い切り、残り5年分の600万円は特定口座で運用する
• NISA口座: 1,800万円を15年積立→その後5年据え置き = 約3,005万円
• 特定口座: 600万円を5年積立 = 約663万円（含み益 約63万円 → 税 約13万円）

合計の20年後金融資産: 約3,655万円

「リターンは最大。ただし、年4%は『過去の平均』であって『将来の保証』ではない」——田原さんはこの数字に魅力を感じつつも、リスクシナリオも書き出した。

リスクシナリオ（年率0%・暴落想定）

• 評価額: 元本2,400万円のまま、または含み損で2,000万円程度に減ることも
• 教育費がピークの55歳前後にリーマン級の暴落が来た場合、取り崩したい時に取り崩せない

「20年あれば回復する」とは言えるが、取り崩したいタイミングと暴落が重なるリスクは、教育費・退職金の不確実性が高い田原家にとって無視できなかった。

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シナリオC: 半々配分——リスクを散らす

月5万円ずつ繰上返済とNISAに振り分ける。

繰上返済分（月5万円＝年60万円）

• 完済時期: 165回目（約13年9ヶ月後・58歳でローン完済）
• 削減利息: 約99万円
• 完済後の6年3ヶ月（75ヶ月）は、浮いた返済117,218円＋繰上用の5万円＝月約16.7万円を投資に回せる

NISA分（月5万円）

• 20年積立: 月5万円は20年続け、完済後の16.7万円と合わせてNISA枠1,800万円を使い切る
• 評価額: NISA 約2,577万円＋特定口座 約737万円（運用益への課税 約7万円）

合計の20年後金融資産: 約3,306万円

シナリオAより約200万円多く、Bより約350万円少ない。完済はAより3年4ヶ月遅いが、定年（60歳）前には終わる。リスクは中程度に分散される。

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シナリオD: 教育費5年集中→投資切替——「教育費の山」に備える

長女が高校3年（5年後・18歳）、長男が中学3年（5年後・15歳）になるタイミングを見据えて、最初の5年は教育費準備に全振り。以降の15年はNISA投資にシフトする。

教育費準備（5年・月10万円）

• 5年で600万円を教育資金として確保（普通預金または個人向け国債）
• 用途: 長女の大学受験〜入学費用、長男の高校進学準備

文部科学省「子供の学習費調査（令和5年度）」と日本学生支援機構「学生生活調査（令和4年度）」を組み合わせると、私立文系大学の4年間総額は約540万円（入学金・授業料・通学費含む）。子ども2人なら最大1,080万円必要になる可能性がある。

教育費シミュレーターで試算すると、田原家の想定（長女私立文系・長男国公立理系）の総額は約920万円。600万円の積立と、月々の家計からの拠出で乗り切る計画になる。

投資切替（5年後〜20年後・月10万円）

• 15年積立元本: 100,000円 × 180ヶ月 = 1,800万円（NISA生涯枠ぴったり）
• 評価額: 約2,461万円

合計の20年後金融資産: NISA 約2,461万円＋教育資金600万円（20年の間に使い切る前提の別枠）

教育費の流動性は確保されるが、最初の5年間は資産がほぼ増えない。教育資金600万円を足しても約3,061万円で、Aとほぼ同じ水準にとどまる。

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4シナリオの最終比較

数字だけで言えばBが最大、次いでC、A、Dの順。BとAの差は約551万円で、これは「年1.2%の利息を減らす」か「年4%の期待リターンを取りに行く」かの差が20年積み上がったものだ。だが「最大値」と「最適解」は違う。

田原さんはここで一晩寝かせた。翌朝、妻の由佳さんと話し合って、出した結論はこうだった——「単独シナリオではなく、ハイブリッドにする」。

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田原家が選んだ「ハイブリッド最適解」

由佳さんの言葉が決め手だった。「お父さんの会社、業績の波あるよね。退職金の見込みも50代で変わるかも。完全に1つに賭けるのは怖い」。

夫婦で再設計したプランはこうだ：

このプランの20年後試算

• 繰上返済: 年36万円を年1回繰上 → 完済は189回目（約15年9ヶ月後・60歳）、削減利息約69万円
• 教育費準備: 5年で120万円→長女の大学入学時に使用→残額0円
• NISA: 月5万円×20年＋6年目以降の月2万円＋完済後4年3ヶ月の月約14.7万円（浮いた返済117,218円＋繰上用3万円）
• 20年後の金融資産: NISA 約2,616万円＋特定口座 約567万円（課税後）＝約3,183万円（教育費120万円は使用済み）

シナリオC（半々）より約120万円少ないが、教育費120万円を先に確保したうえでの数字であり、Aの全額繰上より約80万円多い。教育費の安心感を組み込んだ点が田原家にとって譲れない条件だった。

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2026年10月の金利水準で見直すと——「固定1.2%」は繰上を急ぐ理由がさらに薄い

田原家がこのプランを決めたのは2026年5月。その後、日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%に引き上げた（31年ぶりの水準）。2026年10月時点の主な金利を並べると、田原家のローンの位置づけがはっきりする。

出典: 三菱UFJ銀行 住宅ローン金利、住宅金融支援機構 フラット35の金利、財務省 個人向け国債の発行条件等（令和8年10月7日）

ここから読み取れることは2つある。

1. 5年前に固定1.2%で借りたローンは、今となっては「低金利の資産」。同じ条件で今から借りれば20年固定でも3.5%前後かかる。繰上返済で手放すのはもったいない
2. 繰上返済の「利回り」1.2%は、元本保証の個人向け国債（税引後約1.63%）にも負ける。リスクを取らない運用で比べても、繰上返済は数学的に不利になった

さらに田原家は住宅ローン控除の期間中だ。2021年入居の制度では控除率は年末残高の1%（2022年以降の入居は0.7%）。消費税10%で取得した新築の特別特例に当てはまれば控除期間は13年で、2033年分まで続く（11〜13年目は建物価格による上限あり）。年末残高約2,435万円×1%＝約24万円が戻るので、控除期間中の実質金利は1.2%−1%＝0.2%前後しかない。

シナリオAのように控除期間中に毎年120万円を繰上すると、年末残高が減ったぶん控除も2033年分までの累計で約35万円減る。利息削減149万円の4分の1近くが控除減で相殺される計算だ。田原家のハイブリッド案でも、繰上返済は「控除が終わる2033年以降にまとめて行う」に変えるほうが、同じ安心感をより安く買える。田原さんは2026年10月、繰上用の月3万円を当面は個人向け国債で積み立て、2034年に一括で繰上するルールに切り替えた。

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田原家の3年後・5年後・10年後のチェックポイント

シミュレーターは「現時点の前提」での試算でしかない。田原さんは3年ごとに見直すルールも決めた。

• 3年後（48歳）: 長女が高1。教育費の実額が見え始める。NISA評価額の確認
• 5年後（50歳）: 教育費準備フェーズ終了。月2万円をNISAに振替
• 8年後（53歳）: 住宅ローン控除が終わる（2033年分まで）。国債で積み立てた繰上用資金で一括繰上するか判断
• 10年後（55歳）: 退職金見込みが具体化。完済の前倒し可否を判断
• 15年後（60歳）: 定年。再雇用後の収入と再設計

「FIREシミュレーターで65歳時点の必要資産を逆算しておけば、軌道修正のタイミングがわかる」——田原さんはこう続けた。

他の家庭への応用——田原家の選択から学べる3つのこと

田原家のケースは「年収700万円・残債2,500万円・固定1.2%」という具体条件のもとでの最適解だ。前提が変われば結論も変わる。それでも、判断プロセスから抽出できる原則は3つある。

1. 「繰上返済の利回り＝ローン金利−控除率」で比べる

繰上返済による利息削減は、元本に対して「ローン金利」と同じ利回りの確定運用と考えられる。ただし住宅ローン控除の期間中は、控除が減るぶんを差し引いた「ローン金利−控除率」が実質の利回りになる。田原家なら控除期間中は0.2%前後、控除終了後でも1.2%。一方、NISA長期運用の期待リターンは年3〜5%、元本保証の個人向け国債でも2026年10月募集分は年2.05%だ。

逆に、2026年以降に変動金利で借りた人でも、金利が上がって3%を超えるような局面では繰上返済の価値は大きく上がる。自分のローンの金利が今後どう動くかは住宅ローン金利タイプ比較シミュレーターで、控除額は住宅ローン控除シミュレーターで確認できる（2026年入居の場合は控除率0.7%、新築の長期優良住宅で借入限度額4,500万円など、性能区分で限度額が変わる）。

2. 教育費の「ピーク」を逆算してから配分を決める

教育費は子どもの年齢でピーク時期が決まっている。投資は20年あれば回復するが、教育費は「来年必要」を10年待つことができない。田原家の場合、ピークは長男大学入学時の8年後。それを起点に、流動性の高い資金（普通預金・国債）を最優先で確保した。

3. 「完全に1つ」を避けるハイブリッドの実用性

経済合理性では「年4%で回るならNISA一択」かもしれない。だが家計の意思決定はリスク許容度と心理的安心感のバランスで決まる。完済の安心、投資の成長、教育費の備えを「ある程度ずつ」確保する設計は、シミュレーターの最大値を取れなくても、夜よく眠れる選択肢になる。

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よくある質問

Q. 固定1.2%から、変動金利に借り換えるべきですか？

2026年10月時点では借り換えるメリットはほぼありません。三菱UFJ銀行の借り換えの変動金利は年1.245%で、田原家の固定1.2%より高いうえ、借り換えには諸費用（30〜80万円）がかかります。しかも変動金利は日銀の利上げに連動して上がる可能性があり、全期間固定1.2%のほうが「金利が低く、しかも上がらない」状態です。以前は「変動0.5%への借り換えで月7,000円下がる」といった試算が成り立ちましたが、利上げが進んだ今は前提が逆になりました。借り換えの損益分岐は住宅ローン金利タイプ比較シミュレーターで金利差を入れて確認できます。

Q. NISAの「年4%」という想定リターンの根拠は？

世界株式インデックス（MSCI ACWI）の過去30年の平均リターンは年7〜8%（円建て・配当込み）ですが、為替変動・信託報酬（年0.1〜0.2%）・将来の不確実性を考慮し、保守的に年4%で試算するのが家計シミュレーションの一般的な慣行です。金融庁「資産運用シミュレーション」も年3〜5%でのレンジ提示が標準。実際のリターンは±20%の年も珍しくないため、ピンポイントの数字で資産設計するのは危険です。

Q. 教育費は「学資保険」で準備すべきではないですか？

学資保険の返戻率は商品と加入年齢で大きく違いますが、NISA長期運用の期待リターン年3〜5%と比べると、学資保険は「貯蓄性は劣るが、契約者死亡時の保険料免除がある」という保険機能が主な価値です。田原家は団信加入済みのため、死亡保障は不要と判断し、流動性の高い普通預金＋個人向け国債で教育費準備を選びました。個人向け国債（変動10年）は1年経てば中途換金でき、換金時は直前2回分の利子相当額（税引後）が差し引かれるだけで元本は割れません。教育資金準備シミュレーターで学資保険・NISA・預金の比較ができます。

Q. 繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが得？

利息削減効果は期間短縮型のほうが大きい（同じ繰上額なら通常2倍程度の差）。一方、返済額軽減型は月々のキャッシュフローが楽になるため、収入減・転職・育休などのリスクに備えるなら有効です。田原さんは「教育費ピークの55歳前後でも返済負担を変えたい」とは考えなかったため、期間短縮型を選択しました。

Q. このシミュレーションのデータの出典は？

住宅ローンの月返済額・繰上返済の効果は元利均等返済の標準式で、年1回の繰上を月単位で再現して計算しています。NISAの投資シミュレーションは月複利で年率4%、特定口座の運用益には20.315%を課税。2026年10月の金利は三菱UFJ銀行（変動・新規1.195%／借り換え1.245%、固定10年3.75%）、住宅金融支援機構（フラット35最頻金利3.83%／20年以下3.51%）、財務省（個人向け国債 変動10年2.05%）の公表値です。教育費は文部科学省「子供の学習費調査（令和5年度）」と日本学生支援機構「学生生活調査（令和4年度）」、NISAの生涯投資枠1,800万円・年間360万円は金融庁「新しいNISA」に基づきます。住宅ローン控除の控除率（2021年入居は1%、2022年以降の入居は0.7%）は国税庁「住宅借入金等特別控除」によります。

Q. 数字が自分の家計の実感と合わない場合は？

影響が大きいのは、ローンの金利（固定か変動か、控除の有無）と、完済後に浮いたお金を本当に投資に回せるかどうかです。完済後の余剰を生活費に使ってしまう家計なら、シナリオAの20年後資産は本記事の試算より小さくなります。ご自身の残債・金利で住宅ローン繰上返済シミュレーターとNISAシミュレーターを使って再計算してください。計算に明らかな誤りがあると感じた場合はお問い合わせからお知らせください。