住宅ローンを銀行別に比較【2026年10月】変動1.04%〜・固定35年4.02%〜｜ネット銀行vs大手の金利・手数料の違い
2026年10月の主要10行の住宅ローン金利・事務手数料を公式データで比較。変動はイオン1.04%・三菱UFJ 1.195%・みずほ1.275%、全期間固定はドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）4.019%が最安水準。4,000万円・35年の総返済額、定率型vs定額型の手数料、団信の違いまで実額で解説します。
2026年10月、住宅ローンは「変動1%台・固定4%台」の時代に
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%へ引き上げました。その結果、2026年10月に新規で借りる住宅ローンの最優遇金利は、変動金利が年1.0〜1.8%台、固定10年が3.4〜4.1%台、全期間固定（35年）がフラット35で3.83%、銀行独自の商品で4.0〜4.8%台まで上がっています。ネット銀行の変動金利が0.3〜0.5%台だった2024年頃とは前提がまったく違います。
金利水準が上がるほど、銀行ごとの金利差がそのまま大きな金額差になります。4,000万円・35年なら、金利が0.2%違うだけで総返済額は約160万円変わります。さらに事務手数料（借入額の2.2%＝88万円が主流）や団信の上乗せ金利も銀行ごとに違うため、「金利＋手数料＋団信」のトータルで比べる必要があります。
なお、ネット銀行大手の住信SBIネット銀行は2026年8月3日に商号を「ドコモSMTBネット銀行」へ変更しました（個人向けブランドは「ドコモの銀行」）。住宅ローンの取扱いは継続しており、この記事では新しい名称で掲載しています。
主要10行の金利比較（2026年10月適用・新規借入）
各行の最優遇金利です。物件価格の80%以下で金利が変わる銀行は80%以下の値を載せています。※印は公式ページを機械的に取得できなかったため、比較サイト（ダイヤモンド不動産研究所・ゼロシステムズ）の2026年10月掲載値で照合した概算です。
| 銀行名 | 変動金利 | 固定10年 | 全期間固定35年 | 分類 |
|---|---|---|---|---|
| イオン銀行※ | 1.040% | 4.020% | — | ネット系 |
| 三菱UFJ銀行 | 1.195% | 3.750% | 4.350% | 大手銀行 |
| みずほ銀行※ | 1.275% | 3.600% | 4.160% | 大手銀行 |
| SBI新生銀行※ | 1.340% | 3.400% | — | ネット系 |
| 三井住友銀行 | 1.525% | 4.000% | 4.780% | 大手銀行 |
| PayPay銀行 | 1.580% | 3.520% | 4.210% | ネット銀行 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行） | 1.600% | 3.379% | 4.019% | ネット銀行 |
| auじぶん銀行 | 1.734% | 3.470% | 4.755% | ネット銀行 |
| 楽天銀行 | 1.747% | 4.074% | — | ネット銀行 |
| ソニー銀行 | 1.847% | 3.715% | 4.975% | ネット銀行 |
| フラット35（参考） | — | — | 3.830% | 住宅金融支援機構 |
ポイントは3つあります。
- 変動金利はメガバンクが逆転：かつて「ネット銀行の変動は最安」が定説でしたが、2026年10月は三菱UFJ銀行1.195%・みずほ銀行1.275%がネット銀行より低くなっています。ネット銀行は日銀の利上げを基準金利に早めに反映しているためです。
- 固定10年はドコモSMTBネット銀行の3.379%が最安。SBI新生銀行3.40%、auじぶん銀行3.47%が続きます。
- 全期間固定はフラット35（3.83%）が最も低く、銀行独自の35年固定ではドコモSMTBネット銀行4.019%、みずほ銀行4.16%が続きます。
金利差で総返済額はどれだけ変わるか
借入額4,000万円・35年返済・元利均等・ボーナス払いなしで計算しました。
| 金利 | 月返済額 | 総返済額 | 1.0%との差 |
|---|---|---|---|
| 1.0% | 112,914円 | 4,742万円 | — |
| 1.2% | 116,681円 | 4,901万円 | +159万円 |
| 1.6% | 124,443円 | 5,227万円 | +485万円 |
| 2.0% | 132,505円 | 5,565万円 | +823万円 |
| 3.0% | 153,940円 | 6,465万円 | +1,723万円 |
| 4.0% | 177,110円 | 7,439万円 | +2,697万円 |
計算式は「月返済額＝借入額×月利×(1+月利)^回数 ÷ ((1+月利)^回数−1)」です。変動1.0%と全期間固定4.0%では、月返済額が約6.4万円、35年の総返済額が約2,700万円違います。
ただし変動金利は半年ごとに見直されます。政策金利が今後さらに0.5%上がれば、変動金利もほぼ同じ幅で上がるのが一般的です。「今の差額」だけでなく、変動金利が2〜3%になっても払えるかを確認してから選びましょう。
事務手数料の比較：定率型が主流、定額型は少数派に
| 銀行名 | 手数料タイプ | 4,000万円借入時 | 保証料 |
|---|---|---|---|
| ドコモSMTBネット銀行 | 定率 2.2% | 88万円 | なし |
| auじぶん銀行 | 定率 2.2% | 88万円 | なし |
| PayPay銀行 | 定率 2.2% | 88万円 | なし |
| 楽天銀行（金利選択型） | 定額 | 33万円 | なし |
| SBI新生銀行 | 定率 2.2% | 88万円 | なし |
| イオン銀行（定率型） | 定率 2.2%（最低22万円） | 88万円 | なし |
| ソニー銀行 | セレクト型は定率2.2%／「住宅ローン」は定額44,000円 | 88万円／4.4万円 | なし |
| 三菱UFJ銀行 | 定率 2.2% | 88万円 | なし |
| 三井住友銀行 | 定率 2.2%（上限） | 88万円 | 金利に含む |
| みずほ銀行（ネット住宅ローン） | 定率型（概算2.2%） | 88万円 | なし |
以前はSBI新生銀行の定額型（5.5万円〜）が有名でしたが、定額型は2024年10月31日申込分で取扱いを終了し、現在は借入金額×2.2%です。2026年10月時点で定額型が選べる主な銀行は、楽天銀行（一律33万円）とソニー銀行の「住宅ローン」（一律44,000円）です。
定額型が本当に得かは金利差次第です。4,000万円・35年・変動金利で比べると、次のようになります。
- 楽天銀行：1.747%・手数料33万円 → 総返済＋手数料 5,383万円
- ドコモSMTBネット銀行：1.600%・手数料88万円 → 5,315万円
手数料は楽天銀行が55万円安いものの、金利差0.147%による利息差が約123万円あるため、35年間払い続けるとドコモSMTBネット銀行の方が約68万円安くなります。逆に、数年以内に売却や繰上返済で完済する予定なら、初期費用の安い定額型が有利になります。
ネット銀行 vs 大手銀行の特徴
| 比較項目 | ネット銀行 | 大手銀行 |
|---|---|---|
| 変動金利（2026年10月） | 1.58〜1.85%（利上げを早めに反映） | 1.195〜1.525% |
| 固定10年 | 3.38〜4.07% | 3.60〜4.00% |
| 事務手数料 | 定率2.2%が主流（楽天は定額33万円） | 定率2.2%が主流 |
| 対面相談 | なし（電話・チャット） | 支店で相談可能 |
| 団信の充実度 | がん・全疾病保障が金利上乗せなしの銀行あり | 保障拡充は金利上乗せが一般的 |
| つなぎ融資 | 対応していない場合がある | 対応しやすい |
ネット銀行が向いている人
- 固定10年や全期間固定を低い金利で借りたい方
- 手続きをオンラインで完結させたい方
- がん保障・全疾病保障の団信を上乗せなしで付けたい方（50歳以下）
大手銀行が向いている人
- 2026年10月時点で変動金利を最も低く借りたい方（三菱UFJ・みずほ）
- 対面で相談しながら進めたい方、自営業で審査に不安がある方
- 注文住宅でつなぎ融資が必要な方
金利タイプの選び方（フローチャート）
- 金利が2%上がると返済が家計を圧迫する？ → はい：全期間固定（フラット35 3.83%〜）を検討
- いいえ → 10年以内に教育費のピークが来る？ → はい：固定10年（3.38%〜）で返済額を確定
- いいえ → 手元資金で繰上返済の余力がある？ → はい：変動金利（1.04%〜）で総利息を抑える
- どれも決めきれない → 変動と固定を半分ずつにするミックスローン
変動金利には「5年ルール（返済額の見直しは5年ごと）」「125%ルール（見直し時の増額は1.25倍まで）」を採用する銀行と、採用しない銀行（auじぶん銀行など一部）があります。ルールがあっても利息自体は減らないので、未払利息が生じないかも確認しましょう。
団体信用生命保険（団信）の比較
| 銀行名 | 金利上乗せなしで付く保障 | 主な上乗せプラン |
|---|---|---|
| ドコモSMTBネット銀行 | 全疾病保障＋3大疾病50%保障（50歳以下） | 3大疾病100%等は年0.2〜0.4%、ワイド団信は年0.3% |
| auじぶん銀行 | がん50%保障団信（満50歳まで、全疾病長期入院保障付き） | がん100%保障団信プレミアム等 |
| PayPay銀行 | 一般団信 | がん50%は年0.1%、がん100%は年0.15%、ワイドは年0.3% |
| 三菱UFJ・三井住友・みずほ | 一般団信 | 疾病保障付きは金利上乗せ（商品により異なる） |
4,000万円・35年・金利1.6%の場合、年0.1%の上乗せで総返済額は約83万円増えます。「上乗せなしで付く保障」が多い銀行は、表面金利が少し高くても実質的には有利な場合があります。全疾病保障は「就業不能が12ヶ月継続」などの条件付きなので、支払条件まで確認しましょう。団信の仕組みは団信の解説記事で詳しくまとめています。
シミュレーターで計算してみよう
住宅ローン 銀行別比較シミュレーターでは、借入額・返済期間・金利タイプを入れるだけで、上の10行を「総返済額＋事務手数料」の順に並べ替えます。詳細設定で団信や審査による上乗せ金利も加算できます。借りた後に繰上返済でどれだけ利息が減るかは繰上返済シミュレーターで確認できます。
よくある質問（FAQ）
Q. この記事の金利データの出典は？
A. ドコモSMTBネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行・楽天銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行・ソニー銀行は、各行公式サイトの2026年10月適用金利を2026年10月17日に確認しました。みずほ銀行・イオン銀行・SBI新生銀行はダイヤモンド不動産研究所の2026年10月ランキングとゼロシステムズの掲載値で照合した概算です。フラット35は融資率9割以下・返済期間21〜35年の最頻金利です。実際の金利は借入実行月の金利と審査結果で決まります。
Q. 数字が実感と合わない場合は？
A. 表の金利は最優遇金利で、審査結果により年0.1〜0.3%上乗せされることがあります。保証料・印紙代・登記費用・火災保険料も含めていません。毎月の返済額は毎月の返済額シミュレーターで確認し、計算に疑問があればシミュレーターの「計算結果について報告」からお知らせください。
Q. 住信SBIネット銀行で借りている住宅ローンはどうなる？
A. 2026年8月3日の商号変更で銀行名が変わっただけで、契約内容や金利はそのまま引き継がれます。ただし変動金利で借りている場合は、日銀の利上げを受けて年2回の見直しで適用金利が上がる可能性があります。
Q. 今から借りるなら変動と固定どちらが得？
A. 2026年10月は変動と固定35年の差が約3%あり、今の金利が続けば変動が有利です。ただし日銀が利上げを続ければ差は縮まります。変動金利を選ぶなら、金利が2%上がった場合の返済額を金利タイプ比較シミュレーターで確認しておきましょう。
Q. 夫婦で借りる場合の選び方は？
A. ペアローンや収入合算で借入可能額を増やせますが、団信や住宅ローン控除の扱いが変わります。借入可能額はペアローンシミュレーターで試算できます。
関連シミュレーター
- 住宅ローン 銀行別比較シミュレーター — 主要10行をトータルコストで一括比較
- 毎月の返済額シミュレーター — 借入額・金利・期間から月々の返済額を計算
- 金利タイプ比較シミュレーター — 変動・固定の総返済額を金利上昇シナリオ込みで比較
- 繰上返済シミュレーター — 繰上返済で減る利息と期間を計算
- ペアローンシミュレーター — 夫婦の収入合算でいくら借りられるか試算
- 賃貸 vs 購入シミュレーター — 生涯コストで賃貸と持ち家を比較