住宅ローンを銀行別に比較！ネット銀行vs大手の金利・手数料の違い
主要10銀行の住宅ローン金利・事務手数料を徹底比較。ネット銀行と大手銀行の違い、定率型vs定額型の手数料、金利タイプ別の選び方をわかりやすく解説します。
住宅ローン選びで「数百万円」の差がつく
住宅ローンは35年間にわたって返済し続けるため、金利がわずか0.3%違うだけで総返済額に200万円以上の差が生まれます。さらに事務手数料や保証料の体系も銀行ごとに異なるため、金利だけで比較すると失敗する可能性があります。
近年はネット銀行が低金利を武器に急速にシェアを伸ばしていますが、大手銀行にも対面相談や団信（団体信用生命保険）の充実度というメリットがあります。主要10銀行の金利・手数料を比較し、自分に合った住宅ローンの選び方を解説します。
主要10銀行の金利比較（2026年3月時点）
以下は代表的な金利タイプごとの適用金利です。金利は審査結果や借入条件によって変動するため、あくまで参考値としてご覧ください。
| 銀行名 | 変動金利 | 固定10年 | 全期間固定35年 | 分類 |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 0.298% | 1.23% | 1.78% | ネット銀行 |
| auじぶん銀行 | 0.319% | 1.19% | 1.82% | ネット銀行 |
| PayPay銀行 | 0.315% | 1.21% | 1.85% | ネット銀行 |
| 楽天銀行 | 0.353% | 1.30% | 1.90% | ネット銀行 |
| SBI新生銀行 | 0.410% | 1.15% | 1.80% | ネット銀行 |
| 三菱UFJ銀行 | 0.345% | 1.20% | 1.89% | 大手銀行 |
| 三井住友銀行 | 0.375% | 1.25% | 1.92% | 大手銀行 |
| みずほ銀行 | 0.375% | 1.30% | 1.85% | 大手銀行 |
| りそな銀行 | 0.340% | 1.35% | 1.95% | 大手銀行 |
| フラット35（ARUHI） | — | — | 1.65% | 住宅金融支援機構 |
変動金利ではネット銀行が0.3%前後と圧倒的に低い一方、全期間固定ではフラット35の1.65%が最安水準です。固定10年は各銀行で1.15〜1.35%と比較的バラつきがあり、よく比較することで差額を生みやすいゾーンです。
金利差で総返済額はどれだけ変わるか
借入額4,000万円・35年返済で、金利の違いによる総返済額を比較します。
| 金利 | 月返済額 | 総返済額 | 最安との差 |
|---|---|---|---|
| 0.30% | 100,596円 | 4,225万円 | — |
| 0.50% | 103,834円 | 4,361万円 | +136万円 |
| 0.80% | 108,740円 | 4,567万円 | +342万円 |
| 1.20% | 115,553円 | 4,853万円 | +628万円 |
| 1.50% | 122,473円 | 5,144万円 | +919万円 |
| 1.80% | 128,392円 | 5,392万円 | +1,167万円 |
変動金利0.3%と全期間固定1.8%では、35年間の利息差が約1,167万円に達します。ただし変動金利は将来の金利上昇リスクがあるため、単純に安い方が得とは言い切れません。日銀が利上げを続ければ、変動金利が固定金利を上回る可能性も十分にあります。
事務手数料の比較：定率型 vs 定額型
住宅ローンの事務手数料には定率型と定額型の2種類があり、初期費用に大きく影響します。
| 銀行名 | 手数料タイプ | 手数料額（4,000万円借入時） | 保証料 |
|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
| auじぶん銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
| PayPay銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
| 楽天銀行 | 定額型 33万円 | 33万円 | なし |
| SBI新生銀行 | 定額型 5.5万円〜 | 5.5万円 | なし |
| 三菱UFJ銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
| 三井住友銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
| みずほ銀行 | 定率型/定額型選択 | 88万円 or 33万円 | 定額型は保証料別途 |
| りそな銀行 | 定率型 2.20% | 88万円 | なし |
定率型は借入額の2.2%が一般的で、4,000万円なら88万円。定額型のSBI新生銀行はわずか5.5万円で、初期費用の差は約80万円になります。
ただし定額型は金利が若干高めに設定されているのが一般的です。SBI新生銀行の場合、定額型の変動金利は0.41%で、定率型を採用する住信SBIの0.298%と比べると0.11%高い。4,000万円・35年で計算すると約90万円の利息差が生じます。つまり手数料の節約分と利息の増加分がほぼ相殺されます。
5年以内に繰上返済や借換えを予定している方は定額型、長期間返済する方は定率型の方がトータルでお得になりやすいです。
ネット銀行 vs 大手銀行の特徴
| 比較項目 | ネット銀行 | 大手銀行 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.3%前後（安い） | 0.35〜0.4%（やや高い） |
| 事務手数料 | 定率2.2%が主流 | 定率2.2%が主流 |
| 審査スピード | 事前審査1〜3日 | 事前審査3〜7日 |
| 対面相談 | なし（電話・チャット） | 支店で対面相談可能 |
| 団信の充実度 | 全疾病保障が無料のことが多い | 基本的な団信のみ無料 |
| つなぎ融資 | 対応していない場合がある | 対応可能 |
| 審査の柔軟性 | 機械的な審査基準 | 個別事情を考慮しやすい |
ネット銀行が向いている人
- 金利の低さを最優先したい方
- 手続きをすべてオンラインで完結させたい方
- 全疾病保障など団信を手厚くしたい方
- 源泉徴収票や確定申告書で安定収入を証明しやすい会社員
大手銀行が向いている人
- 対面で相談しながら進めたい方
- 自営業・フリーランスで審査に不安がある方
- 注文住宅でつなぎ融資が必要な方
- 不動産会社が提携ローンを紹介してくれる場合
金利タイプの選び方
| 金利タイプ | 特徴 | 向いている人 | リスク |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 金利が最も低い。半年ごとに見直し | 金利上昇に備えた貯蓄がある人 | 金利上昇で返済額が増える |
| 固定10年 | 10年間は金利固定。期間終了後は変動 | 子育て世帯で10年間安定させたい人 | 11年目以降の金利が不透明 |
| 全期間固定 | 35年間金利が変わらない | 返済額を確定させたい人 | 金利が下がっても恩恵がない |
2026年3月時点で、変動金利の利用者は住宅ローン利用者全体の約75%を占めています。ただし日銀の利上げにより変動金利は上昇傾向にあり、2024年初頭の0.2%台から2026年には0.3%台に上がっています。
返済額の25%以上が金利上昇で増える場合に生活が厳しくなるという方は、固定金利を選ぶか、変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンを検討しましょう。
団体信用生命保険（団信）の比較
団信は住宅ローン返済中に死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険です。最近はがん保障・全疾病保障を無料で付帯できるネット銀行が増えています。
| 銀行名 | 基本団信 | がん50%保障 | 全疾病保障 | 上乗せ金利 |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 無料 | 無料 | 無料 | なし |
| auじぶん銀行 | 無料 | 無料 | 無料 | なし |
| PayPay銀行 | 無料 | 無料 | — | なし |
| 三菱UFJ銀行 | 無料 | +0.05% | +0.15% | 有料 |
| 三井住友銀行 | 無料 | +0.05% | +0.10% | 有料 |
ネット銀行は全疾病保障が無料で付帯されるケースが多く、大手銀行で同等の保障を付けると金利が0.1〜0.15%上乗せされます。4,000万円・35年の場合、0.1%の上乗せで総返済額が約80万円増加します。団信の保障内容も含めてトータルで比較することが大切です。
シミュレーターで計算してみよう
借入額・返済期間を入力すると、複数の銀行の金利・手数料・団信を反映した総返済額を一覧比較できます。自分の条件に合った最安の住宅ローンがすぐに見つかるので、ぜひ試してみてください。