住まい2026-03-23

住宅ローン月々の返済額はいくら？借入額・金利・期間別に徹底計算

住宅ローンの月々返済額を借入額2,000万〜6,000万円、金利0.5〜2.0%、返済期間20〜35年のパターン別に計算。元利均等と元金均等の違いも解説。

住宅ローンの月々返済額、いくらになる？

住宅ローンを組むとき、最も気になるのは「毎月いくら返すのか」。月々の返済額は借入額・金利・返済期間の3つで決まります。

2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。金利の違いが総返済額にどれだけ影響するか、具体的な数字で見ていきましょう。「そもそも我が家はいくらまで借りられる？」が気になる方はいくらの家が買える？シミュレーター、賃貸と持ち家で迷っている方は賃貸vs購入シミュレーターを先にチェックすると全体像がつかめます。

借入額別の月々返済額（金利1.5%・35年・元利均等）

借入額	月々返済額	総返済額	総利息
2,000万円	61,237円	約2,572万円	約572万円
3,000万円	91,855円	約3,858万円	約858万円
4,000万円	122,473円	約5,144万円	約1,144万円
5,000万円	153,092円	約6,430万円	約1,430万円
6,000万円	183,710円	約7,716万円	約1,716万円

4,000万円の借入で月々約12.2万円、35年間の利息は約1,144万円にもなります。利息だけで家が1軒建つほどの金額であることを認識しておきましょう。

返済期間による月額の変化（借入3,000万円・金利1.5%）

返済期間	月々返済額	総利息	差額（35年比）
20年	144,773円	約475万円	−383万円
25年	119,942円	約598万円	−260万円
30年	103,536円	約727万円	−131万円
35年	91,855円	約858万円	—

返済期間を35年から20年に短縮すると、月々の負担は5.3万円増えますが、利息は383万円も減る計算です。月々の余裕があるなら、短めの返済期間を選ぶ方が総コストは大幅に下がります。

金利による影響（借入3,000万円・35年）

金利	月々返済額	総利息	月々の差（0.5%比）
0.5%	77,876円	約271万円	—
1.0%	84,686円	約557万円	+6,810円
1.5%	91,855円	約858万円	+13,979円
2.0%	99,379円	約1,174万円	+21,503円

金利0.5%と2.0%では月々約2.2万円の差、35年間の総利息は約903万円の差です。たった1.5%の金利差が、35年間で1,000万円近い差を生みます。

元利均等と元金均等の違い

住宅ローンには2つの返済方式があります。

項目	元利均等返済	元金均等返済
月々の返済額	一定	徐々に減少
初期の負担	低い	高い
総利息	多い	少ない
向いている人	家計を安定させたい	初期に余裕がある

元利均等: 月91,855円（一定）、総利息約858万円
元金均等: 初月108,571円 → 最終月71,786円、総利息 約789万円

元金均等の方が総利息は約69万円少ないですが、初期の返済額が約1.7万円高くなります。共働きで子育て前の時期は元金均等、出産後は負担が減るので返済しやすくなるというメリットもあります。

ボーナス払いの注意点

ボーナス払いを設定すると月々の負担は減りますが、リスクもあります。

ボーナス払い比率	月々返済額	ボーナス時	リスク
0%（なし）	91,855円	—	低い
20%	73,484円	約11万円/回	中程度
30%	64,299円	約16.5万円/回	やや高い

ボーナスは景気や会社の業績に左右されるため、ボーナス払いの比率は借入額の20%以下が安全です。転職やリストラでボーナスがなくなった場合でも返済できるよう、余裕を持った設定にしましょう。

月々いくらまでなら無理がない？返済負担率の目安

借りられる額と「無理なく返せる額」は別物です。目安になるのが返済負担率（年間返済額 ÷ 額面年収）。

返済負担率	評価	年収500万円なら月々
〜20%	余裕あり	約8.3万円まで
20〜25%	標準的な安全圏	約10.4万円まで
25〜30%	やや重い・要注意	約12.5万円まで
30〜35%	金融機関の審査上限の目安	約14.6万円まで

審査は額面年収ベース、しかも審査金利（実行金利より高い3〜4%程度）で計算されることが多い点に注意。実生活では「手取り年収の25%以内」「固定資産税・修繕積立金・管理費を含めて住居費が手取りの30%以内」を意識すると安全です。マンションなら毎月の管理費・修繕積立金（合わせて月2〜3万円が相場）も忘れずに加算しましょう。

詳しくはいくらの家が買える？シミュレーターや賃貸vs購入シミュレーターで、世帯収入に応じた上限を確認できます。

繰上返済の効果

余裕資金ができたら繰上返済も有効です。3,000万円・金利1.5%・35年で5年後に100万円を繰上返済した場合：

期間短縮型: 返済期間が約1年4ヶ月短縮、利息軽減約36万円
返済額軽減型: 月々の返済額が約2,700円減少、利息軽減約24万円

同じ100万円でも期間短縮型の方が利息軽減効果が大きいです。ただし、月々の返済を楽にしたい場合は返済額軽減型を選びましょう。なお、住宅ローン控除を受けている期間中は「年末残高 × 0.7%」の控除額と繰上返済による利息軽減を比べ、急がない判断もあり得ます。詳しくは住宅ローン繰り上げ返済シミュレーターと住宅ローン控除シミュレーターで試算してください。

シミュレーターで月々返済額を計算

借入額・金利・返済期間を入力するだけで、月々の返済額と総利息がすぐに分かります。住宅ローン月々返済額シミュレーターで、あなたの返済計画を具体的に試算しましょう。

元利均等・元金均等の切り替えや、ボーナス払いの設定も詳細設定から可能です。

よくある質問

Q. この記事・シミュレーターの計算の前提は？

毎月返済額は、住宅金融支援機構や各金融機関が用いる標準的な元利均等返済・元金均等返済の計算式に基づく試算です（全期間固定金利を前提とし、変動金利の半年ごとの金利見直し・5年ルール・125%ルールは反映していません）。保証料・事務手数料・団体信用生命保険の特約料・固定資産税・マンションの管理費や修繕積立金は含みません。実際の返済額は金融機関の見積もりでご確認ください。

Q. 月々の返済額と実感が合わないのはなぜ？

ネット銀行などで提示される「月々◯円」には保証料や手数料が含まれないことが多く、実際は団信特約料（がん団信などは金利+0.1〜0.3%相当）や固定資産税（年10〜20万円程度）が上乗せされます。マンションは管理費・修繕積立金が月2〜3万円かかるのが一般的です。住居費全体で考えると、ローン返済額の1.2〜1.4倍程度の支出になるイメージを持っておくと安心です。

Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？

借入額が大きい・教育費とローン返済が重なる時期がある・収入が不安定なら、返済額が変わらない固定金利寄りが安心です。繰上返済の余力が十分あり、金利上昇に耐えられるなら変動金利も選択肢になります。両者を数字で比べたい場合は変動vs固定の解説記事と住宅ローン金利シミュレーターをご覧ください。

Q. 返済期間は短いほうがいい？

総利息は確実に減ります（3,000万円・1.5%なら35年→20年で約383万円削減）。ただし月々の負担は大きく増えるため、無理に短くして家計が回らなくなるより、35年で組んでおいて余裕資金で繰上返済する方が安全という考え方もあります。団信が付いている間は「住宅ローン＝生命保険代わり」という側面もあるため、急ぎすぎないバランスが大切です。