固定資産税はいくら？計算方法と新築・中古の違いを具体例で解説

固定資産税とは

固定資産税は、土地・建物などの不動産を所有している人に毎年かかる税金です。毎年1月1日時点の所有者に課税され、4〜6月頃に納税通知書が届きます。

住宅ローンの返済とは別にかかるランニングコストなので、マイホーム購入前に把握しておきたい費用です。

固定資産税の計算式

基本の計算式はシンプルです。

```
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率（標準1.4%）
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率（標準0.3%）
```

ポイントは固定資産税評価額。これは市区町村が決める不動産の評価額で、購入価格とは異なります。

評価額の目安

購入価格4,000万円の新築戸建て（土地60%・建物40%）なら、評価額は合計で約2,800万円程度になります。

住宅用地の特例で土地の税金が大幅に安くなる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、税額が大きく軽減されます。

具体例: 土地150平米・評価額1,680万円の場合

150平米は200平米以下なので、全面積に1/6の軽減が適用されます。特例の有無で約6倍の差があります。

新築住宅の減額で建物の税金が半額に

新築住宅は、一定期間、建物の固定資産税が1/2に減額されます。

注意: 減額終了後に税額が上がる

新築から4年目（戸建て）や6年目（マンション）になると減額がなくなり、固定資産税が急に上がったように感じます。これは実際に税金が上がったのではなく、減額がなくなっただけです。

たとえば建物の固定資産税が本来12万円の場合:

減額終了による年間6万円の負担増を事前に想定しておきましょう。

購入価格別の固定資産税シミュレーション

新築戸建て・土地150平米の場合の目安です（1年目、新築減額適用後）。

住宅ローンの返済額に加えて、毎月1万円前後の固定資産税がかかるイメージです。

マンションと戸建てで違いはある？

マンションと戸建てでは、建物と土地の価格按分が異なるため税額が変わります。

マンションは建物の割合が大きく、RC造で減価が遅いため、長期的には戸建てより固定資産税が高くなる傾向があります。一方、新築減額の適用期間は長いです。

固定資産税を安くする方法

1. 長期優良住宅の認定を取る — 新築減額の期間が延長（戸建て+2年、マンション+2年）
2. 土地面積200平米以下に抑える — 全面積に1/6の軽減が適用
3. 住宅用地として使い続ける — 更地にすると特例がなくなり、土地の税額が最大6倍に
4. 評価額に疑問があれば審査を申し出る — 評価替えの年（3年ごと）に審査申出が可能

あなたの固定資産税をシミュレーション

購入価格・土地面積・建物の種別を入力すれば、固定資産税・都市計画税の概算額と10年間の推移をすぐに計算できます。新築減額や住宅用地の特例も自動で適用されます。