リバースモーゲージシミュレーター
リバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金を借り、契約者の死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。住み慣れた家に住み続けながら生活資金を確保できる一方、「毎月いくら受け取れて、そのうちいくらが利息に消えるのか」は利息の払い方と金利で大きく変わります。このシミュレーターは、自宅の評価額・年齢・受取方法（年金型／一括型／枠型）を入れるだけで、毎月の受取額・利息総額・死亡時の返済額・相続人に残る額を計算します。
たとえば評価額3,000万円・65歳・融資割合50%（限度額1,500万円）・金利3.85%で90歳まで受け取る場合、利息を元本に組み入れるタイプなら毎月約29,700円・25年で約892万円を受け取り、約608万円が利息になります。利息を毎月払うタイプなら毎月5万円を受け取れますが、利払いは最終的に月約48,000円まで増えます。2026年は日銀の利上げ（9月18日に政策金利1.25%）が続き、短期プライムレートも11月2日に2.625%へ上がる予定のため、金利を変えて試算しておく価値が高い時期です。
金利は社会福祉協議会の不動産担保型生活資金（2.8%）、東京スター銀行「充実人生」（3.85〜5.20%）、楽天銀行（3.85%）の2026年9月の公表値で照合済みで、商品別の受取額とリースバックとの比較も並べて表示します。借りる前に、老後資金シミュレーターで本当に不足する額を、老後の生活費シミュレーターで毎月の支出を確認し、年金の繰下げ受給で年金額そのものを増やせないかも検討しましょう。売却して住み替える場合は家を売る費用とシニア向け住宅の費用、自宅を残す場合の相続は相続税シミュレーターで比べられます。
制度の仕組みや3大リスク、リ・バース60との違いはリバースモーゲージの解説記事で詳しくまとめています。
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シミュレーション結果
毎月の受取額（年金型・利息元加（支払いなし））
29,718円
融資限度額1,500万円（評価額3,000万円 × 50%）・金利3.85%・25年間
受取総額
892万円
元加される利息
608万円
死亡時の一括返済額
1,500万円
毎月の利息支払い
0円
計算の内訳
予想より5年長生きした場合（95歳）
限度額に達した後は新たな受取ができません。その間も利息は元本に組み入れられ、返済額は1,500万円 → 1,818万円（+318万円）に膨らみ、限度額を超えます。 受取を終える年齢（予想寿命）は平均余命より長めに設定しておくと安心です。
主要商品の金利で比較（年金型・25年間・融資割合50%）
2026年9月時点の公表金利。利息元加の商品は受取額が小さくなる代わりに毎月の支払いがありません。
| 商品 | 金利 | 毎月の受取額 | 受取総額 | 利息総額 | 毎月の利払い(最終) |
|---|---|---|---|---|---|
| 社会福祉協議会不動産担保型生活資金65歳以上・住民税非課税程度の世帯、戸建てのみ。土地評価額の70%・月30万円以内 | 2.8% | 34,501円 | 1,035万円 | 465万円元加 | 0円 |
| 東京スター銀行充実人生（利息元加タイプ）70〜84歳。基準金利3.25%+0.6%。毎月の利払いなし | 3.85% | 29,718円 | 892万円 | 608万円元加 | 0円 |
| 楽天銀行リバースモーゲージ短プラ2.375%基準。毎月利息のみ支払い。3月・9月に金利見直し | 3.85% | 50,000円 | 1,500万円 | 724万円毎月払い | 48,125円 |
| 東京スター銀行充実人生（利払いあり型）55〜84歳。基準金利3.25%+1.95〜2.95%（5.20〜6.20%）の下限で計算 | 5.2% | 50,000円 | 1,500万円 | 978万円毎月払い | 65,000円 |
借入残高（元金＋元加利息）の推移
2つの面の合計が死亡時に返す額です。90歳で融資限度額1,500万円に達します。
リバースモーゲージ vs リースバック 比較
| 項目 | リバースモーゲージ | リースバック |
|---|---|---|
| 仕組み | 自宅を担保に借入 | 自宅を売却し賃貸で住む |
| 受取額 | 892万円（25年で分割） | 2,100万円（一括・評価額×70%） |
| 所有権 | 本人が保持 | 買取業者に移転 |
| 毎月の支払い | なし（利息は元加） | 家賃175,000円/月 |
| 25年間のコスト | 利息608万円 | 家賃5,250万円 |
| 固定資産税 | 自己負担（10万円/年） | なし（買主負担） |
| 相続 | 売却後の残り約1,500万円 | 売却済みのため自宅は残らない |
受取額と25年間のコスト比較
ポイント：評価額3,000万円の自宅で年金型・金利3.85%の場合、毎月の受取額は29,718円、25年間の受取総額は892万円です。毎月の支払いはありませんが、限度額1,500万円のうち608万円は利息に充てられます。リースバックは一括2,100万円を受け取れる一方、25年住むと家賃が5,250万円かかるため、長く住むほどリバースモーゲージが有利になりやすい構造です。
計算の前提条件と出典（2026年9月照合）
| 金利 | 変動金利を全期間3.85%で固定して計算（将来の金利上昇は含まない） |
| 利息元加の受取額 | 元金＋元加利息が予想寿命の時点で融資限度額に達するよう逆算（社会福祉協議会の「元利金が限度額に達するまで」と同じ考え方） |
| 利息毎月払いの受取額 | 元金の合計＝融資限度額。利息はその月の元金残高×年利÷12を毎月支払う |
| 枠型 | 5年ごとに同額を引き出すと仮定 |
| 融資限度額 | 評価額×50%（社協は土地評価額の70%、リ・バース60は担保評価額の50〜60%、民間は個別審査） |
| 担保評価の見直し | 自宅価格は年0%で変動。評価見直しによる限度額の減額は考慮しない |
| リースバック | 売却価格＝評価額×70%、年間家賃＝売却価格×10%（業界の一般的な目安） |
| 諸費用 | 事務手数料（東京スター銀行は最大16.5万円）・年間管理費・登記費用は含まない |
| 社会福祉協議会の金利 | 年3%または毎年4月1日時点の長期プライムレートの低い方。2026年4月1日の長プラ2.80% → 2026年度は2.8%（神奈川県社会福祉協議会・日本銀行） |
| 東京スター銀行の金利 | 基準金利3.25%（2026年9月1日）。利払いあり型5.20〜6.20%、利息元加タイプ3.85%（同行ローン金利ページ） |
| 楽天銀行の金利 | 年3.85%（2026年9月・10月実行分）。基準の短期プライムレート2.375%（同行リバースモーゲージページ） |
| 今後の金利 | メガバンクの短期プライムレートは2026年11月2日から2.625%へ引き上げ予定。短プラ連動の商品は上昇する可能性が高い |
| 予想寿命の目安 | 令和7年簡易生命表（厚生労働省）：65歳の平均余命 男性19.68年・女性24.52年 |
🏡 自宅を担保にする前に老後資金の全体像と他の選択肢を確認
リバースモーゲージは「年金と貯蓄で足りない分」を補う手段です。不足額・売却した場合の手取り・住み替え費用と並べると、借りるべき金額がはっきりします。
よくある質問
評価額3,000万円の自宅で、毎月いくら受け取れる？
融資割合50%（限度額1,500万円）・65歳から90歳まで25年間・金利3.85%で試算すると、利息を元本に組み入れるタイプ（毎月の支払いなし）なら毎月約29,700円、25年の受取総額は約892万円で、残りの約608万円は利息に充てられます。利息を毎月支払うタイプなら毎月5万円（受取総額1,500万円）を受け取れますが、利息の支払いは最終的に月約48,000円まで増え、25年で約724万円を年金などから払う必要があります。社会福祉協議会の不動産担保型生活資金（2026年度2.8%）で同条件なら毎月約34,500円です。
2026年の金利はどのくらい？金利上昇の影響は？
2026年9月時点で、社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は年2.8%（年3%と4月1日時点の長期プライムレート2.80%の低い方）、東京スター銀行「充実人生」は基準金利3.25%に1.95〜2.95%を上乗せした5.20〜6.20%（利息元加タイプは3.85%）、楽天銀行リバースモーゲージは3.85%です。日銀は2026年9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げ、メガバンクの短期プライムレートは11月2日から2.375%→2.625%に上がる予定のため、短プラ連動の商品は年内にさらに上昇する可能性があります。借入残高1,500万円なら金利が1%上がるだけで年15万円（月1.25万円）利息が増えます。
「利息を毎月払う」と「利息を元本に組み入れる」はどちらが得？
毎月払いは限度額いっぱいまで受け取れますが、借入残高に比例して利払いが増え続け、年金収入から払えなくなると契約上の問題になります。元本組み入れ（元加）は毎月の支払いがない代わりに、限度額の中に将来の利息分を確保しておく必要があるため受取額が小さくなります（上の例で毎月5万円→約3万円）。年金に余裕がある人は毎月払い、年金だけで生活がぎりぎりの人は元加型が向いています。東京スター銀行は70歳以上なら元加タイプ、社会福祉協議会は元加型のみです。
リバースモーゲージのリスクは？
主に3つです。(1)長生きリスク：受取は限度額で止まり、その後も利息は増え続けます。上の例で予想より5年長生きすると、元加型では返済額が1,500万円→約1,818万円に膨らみます。(2)金利上昇リスク：ほぼ全商品が変動金利で、2026年は利上げ局面です。(3)不動産価値下落リスク：定期的な担保評価の見直しで評価額が下がると融資枠が縮小され、場合によっては一部返済を求められます。売却額が返済額に満たないとき相続人に請求しない「ノンリコース型」かどうかも確認しましょう。
マンションでも利用できる？
東京スター銀行「充実人生」はマンションも対象で、三井住友信託銀行の不動産活用ローンも一戸建て・マンションいずれも対象（東京・神奈川・千葉・埼玉・愛知・大阪・京都・兵庫の物件に限定）です。一方、社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は戸建てのみでマンション等の集合住宅は対象外です。マンションは建物の価値が下がりやすいため、融資割合が戸建てより低めに設定されるのが一般的です。
リ・バース60と普通のリバースモーゲージの違いは？
リ・バース60は住宅金融支援機構と提携した金融機関の60歳以上向け住宅ローンで、毎月の支払いは利息のみ・元金は死亡時に一括返済という点は同じです。ただし資金使途は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、サ高住の入居一時金などに限られ、生活資金には使えません。融資限度額は担保評価額の50%または60%、上限1億2,000万円で、ノンリコース型を選べば相続人に不足分が請求されません。老後の生活費を補う目的なら、生活資金に使える民間銀行の商品や社会福祉協議会の制度が対象です。
リバースモーゲージとリースバックの違いは？
リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる仕組みで所有権は手元に残り、死亡時に売却して返済します。リースバックは自宅を売却して現金化し、その後は家賃を払って住み続ける仕組みで所有権は手放します。本シミュレーターでは売却価格を評価額の70%、年間家賃を売却価格の10%と置いており、評価額3,000万円なら一括2,100万円を受け取れる一方で家賃は月17.5万円、25年住むと5,250万円になります。短期間で住み替える予定ならリースバック、長く住み続けるならリバースモーゲージが有利になりやすい構造です。
この計算の前提データはどこから？
金利は2026年9月に各機関の公式ページで照合しています。社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は神奈川県社会福祉協議会の制度案内（年3%または4月1日時点の長期プライムレートの低い方、土地評価額の70%、月30万円以内）と日本銀行の長・短期プライムレート推移（2026年4月1日時点の長プラ2.80%）、東京スター銀行はローン金利ページ（基準金利3.25%・2026年9月1日）、楽天銀行はリバースモーゲージのページ（年3.85%・2026年9月/10月実行分）、リ・バース60は住宅金融支援機構の商品ページ、平均余命は厚生労働省の令和7年簡易生命表を参照しています。リースバックの売却価格70%・家賃10%は業界の一般的な目安です。
シミュレーション結果が実感と合わない場合は？
実際の融資額は、金融機関の担保評価（路線価・築年数・立地）、年齢、年金収入、推定相続人の同意などで大きく変わり、社会福祉協議会は土地だけを評価します。本シミュレーターは金利を全期間一定とし、担保評価の見直し・事務手数料（東京スター銀行は最大16.5万円）・年間管理費・登記費用を含めていません。詳細設定で金利・融資割合・予想寿命・自宅価格の変動を調整すると近づけられます。計算ロジックの誤りや数値の古さに気づかれた場合は、お問い合わせフォームからお知らせください。
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