リバースモーゲージシミュレーター

融資割合50%（限度額1,500万円）・65歳から90歳まで25年間・金利4.1%（東京スター銀行の利息元加タイプと同水準）で試算すると、利息を元本に組み入れるタイプ（毎月の支払いなし）なら毎月約28,700円、25年の受取総額は約860万円で、残りの約640万円は利息に充てられます。同じ4.1%で利息を毎月支払うタイプなら毎月5万円（受取総額1,500万円）を受け取れますが、利息の支払いは最終的に月約51,000円まで増え、25年で約771万円を年金などから払う必要があります。社会福祉協議会の不動産担保型生活資金（2026年度2.8%）で同条件なら毎月約34,500円です。なお東京スター銀行の利息元加タイプは契約時70歳以上が対象で、70歳から90歳までの20年間なら毎月約40,300円になります。

2026年11月時点で、社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は年2.8%（年3%と4月1日時点の長期プライムレート2.80%の低い方）、東京スター銀行「充実人生」は利払いあり型が基準金利3.70%に1.95〜2.95%を上乗せした5.65〜6.65%（11月1日に基準金利が3.40%から0.30%上昇）、利息元加タイプが基準金利3.50%+0.6%の4.10%（10月1日に3.85%から上昇、次回見直しは2027年4月1日）、楽天銀行リバースモーゲージは4.10%（11月実行分、10月実行分の3.85%から0.25%上昇）です。日銀が2026年9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げたのを受け、三菱UFJ銀行や楽天銀行は短期プライムレートを11月2日に2.375%→2.625%へ上げており、短プラ連動の商品はこの1か月で軒並み上がりました。長期プライムレートも10月9日に3.70%まで上がっており、来年4月1日時点で3%を超えていれば社会福祉協議会の金利は2027年度に上限の3%になります。借入残高1,500万円なら金利が1%上がるだけで年15万円（月1.25万円）利息が増えます。

毎月払いは限度額いっぱいまで受け取れますが、借入残高に比例して利払いが増え続け、年金収入から払えなくなると契約上の問題になります。元本組み入れ（元加）は毎月の支払いがない代わりに、限度額の中に将来の利息分を確保しておく必要があるため受取額が小さくなります（上の例で毎月5万円→約2.9万円）。年金に余裕がある人は毎月払い、年金だけで生活がぎりぎりの人は元加型が向いています。東京スター銀行は70歳以上なら元加タイプ、社会福祉協議会は元加型のみです。

主に3つです。(1)長生きリスク：受取は限度額で止まり、その後も利息は増え続けます。上の例で予想より5年長生きすると、元加型（4.1%）では返済額が1,500万円→約1,841万円に膨らみます。(2)金利上昇リスク：ほぼ全商品が変動金利で、2026年は利上げ局面です。(3)不動産価値下落リスク：定期的な担保評価の見直しで評価額が下がると融資枠が縮小され、場合によっては一部返済を求められます。売却額が返済額に満たないとき相続人に請求しない「ノンリコース型」かどうかも確認しましょう。

東京スター銀行「充実人生」はマンションも対象で、三井住友信託銀行の不動産活用ローンも一戸建て・マンションいずれも対象（東京・神奈川・千葉・埼玉・愛知・大阪・京都・兵庫の物件に限定）です。一方、社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は戸建てのみでマンション等の集合住宅は対象外です。マンションは建物の価値が下がりやすいため、融資割合が戸建てより低めに設定されるのが一般的です。

リ・バース60は住宅金融支援機構と提携した金融機関の60歳以上向け住宅ローンで、毎月の支払いは利息のみ・元金は死亡時に一括返済という点は同じです。ただし資金使途は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、サ高住の入居一時金などに限られ、生活資金には使えません。融資限度額は担保評価額の50%または60%、上限1億2,000万円で、ノンリコース型を選べば相続人に不足分が請求されません。金利は取扱金融機関ごとに異なります。老後の生活費を補う目的なら、生活資金に使える民間銀行の商品や社会福祉協議会の制度が対象です。

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる仕組みで所有権は手元に残り、死亡時に売却して返済します。リースバックは自宅を売却して現金化し、その後は家賃を払って住み続ける仕組みで所有権は手放します。本シミュレーターでは売却価格を評価額の70%、年間家賃を売却価格の10%と置いており、評価額3,000万円なら一括2,100万円を受け取れる一方で家賃は月17.5万円、25年住むと5,250万円になります。短期間で住み替える予定ならリースバック、長く住み続けるならリバースモーゲージが有利になりやすい構造です。

金利は2026年11月2日に各機関の公式ページで照合しています。社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は神奈川県社会福祉協議会の制度案内（knsyk.jp：年3%または4月1日時点の長期プライムレートの低い方、土地評価額の70%、月30万円以内）と日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」（2026年4月1日時点の長プラ2.80%、10月9日実施3.70%）、東京スター銀行はローン金利ページ（https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/ ：2026年11月1日現在、利払いあり型5.65〜6.65%・利息元加タイプ4.10%、極度貸付設定手数料165,000円・担保管理料年16,500円）、楽天銀行はリバースモーゲージのページ（https://www.rakuten-bank.co.jp/loan/reverse-mortgage/ ：年4.10%・2026年11月実行分、同行短期プライムレート11月2日から2.625%）、短期プライムレートの引き上げは三菱UFJ銀行の2026年9月18日付ニュースリリース、リ・バース60は住宅金融支援機構の商品ページ、平均余命は厚生労働省の令和7年簡易生命表（65歳の平均余命 男19.68年・女24.52年）を参照しています。リースバックの売却価格70%・家賃10%は業界の一般的な目安です。

実際の融資額は、金融機関の担保評価（路線価・築年数・立地）、年齢、年金収入、推定相続人の同意などで大きく変わり、社会福祉協議会は土地だけを評価します。担保評価が厳しい地域や築年数の古い建物では、融資割合が50%を下回ることも珍しくありません。本シミュレーターは金利を全期間一定とし、担保評価の見直し・手数料（東京スター銀行は初回の極度貸付設定手数料16.5万円＋2年目以降の担保管理料年1.65万円）・登記費用を含めていません。詳細設定で金利・融資割合・予想寿命・自宅価格の変動を調整すると近づけられます。計算ロジックの誤りや数値の古さに気づかれた場合は、お問い合わせフォーム（kurasim.com/contact）からお知らせください。