賃貸の退去費用相場は1K約4万・3LDK約10万円｜原状回復費用の早見表とクロス耐用年数6年の負担割合【2026年】

結論から言うと、賃貸の退去費用（原状回復費用）の相場は、3年住んで通常どおり使った標準ケースで1K約4.4万円、2LDK約9.0万円、3LDK約11.9万円です（当サイトの賃貸退去費用シミュレーターによる試算）。大半はハウスクリーニング代で、クロス（壁紙）は耐用年数6年のため入居3年なら張替え費用の借主負担は約50%、6年を超えれば残存価値1円まで下がります。

退去費用をめぐる相談は今も増えています。国民生活センターによると、賃貸住宅の原状回復トラブルの相談件数（PIO-NET登録分）は2023年度13,273件 → 2024年度13,312件 → 2025年度14,711件（2026年5月31日現在）。この記事では、間取り別の金額、誰が何を払うのか、経過年数でどこまで減るのかを、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の原文に沿って数字で整理します。

賃貸の退去費用は間取り別にいくら？【早見表】

賃貸退去費用シミュレーターの計算式で、間取りごとに3つのケースを試算しました。

• 標準ケース：居住3年、壁紙の損傷10%・床の損傷5%、喫煙・ペットなし（シミュレーターの初期値）
• 長く住んだケース：居住6年以上。壁紙（クロス）の負担は残存価値1円まで下がり、クリーニング代と床の部分補修費が残る（床の部分補修は経過年数を考慮しないため）
• 喫煙・ペットありのケース：居住2年、壁紙の損傷30%・床15%、喫煙のヤニ汚れ5万円＋ペット費用を加算
• 3ケースとも、ハウスクリーニング特約で借主負担になっている前提（特約がなければ原則は貸主負担。後述）
• 鍵交換（1.5万円）は貸主負担として、借主負担額には入れていない

内訳の計算式（1K・標準ケース）は次のとおりです。

```
ハウスクリーニング 30,000円
壁紙：25㎡×10%×壁面係数2.5×1,200円/㎡ = 7,500円 × 借主負担50%（3年/6年） = 3,750円
床 ：25㎡×5%×8,000円/㎡ = 10,000円 × 借主負担100%（部分補修は年数按分なし） = 10,000円
借主負担の合計 43,750円（総工事費62,500円のうち貸主負担18,750円）
```

注意点が1つあります。ガイドラインではフローリングの部分補修は経過年数を考慮しない（毀損させた借主が補修費を全額負担）とされています。そのため長く住んでも床の傷の補修費は減らず、年数で下がるのはクロス（壁紙）など耐用年数のある部材の張替え費だけです。フローリングを全面張替えする場合に限り、建物の耐用年数（木造22年など）で按分されます。

退去費用は誰が払う？大家負担と借主負担の線引き

原状回復の基本ルールは民法第621条で、借主は「通常の使用による損耗」と「経年変化」については原状回復義務を負いません。つまり普通に暮らしてできた傷みは大家（貸主）負担、借主の故意・過失・手入れ不足でできた傷みは借主負担です。ガイドラインの「別表1」から代表例を並べます。

ポイントは「通常の清掃をしていたか」です。ガイドラインは借主の義務を「ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去」といった通常の清掃と定めていて、これをしていれば専門業者による全体クリーニングは次の入居者確保のための費用＝貸主負担が原則です。

クロス（壁紙）の耐用年数は何年？設備別の耐用年数一覧

借主負担になるものでも、全額を払うわけではありません。ガイドラインは「経年劣化で価値が減った分まで借主に払わせるのは不公平」という考えから、耐用年数経過時に残存価値1円となる直線（または曲線）で借主の負担割合を下げるルールを採用しています（平成19年の税制改正で減価償却の残存価値が廃止されたのに合わせ、再改訂版で10%→1円に変更）。

入居年数別の借主負担割合【早見表】

ガイドラインは「設備の経過年数」を、分かりやすい「入居年数」で代替する方式を採っています。入居時に新品（張替え直後）だった場合の負担割合は次のとおりです（定額法・残存価値1円）。

計算式は `借主負担額 = 張替え費用 ×（1 − 入居年数 ÷ 耐用年数）`。たとえば6畳間のクロス張替え5万円を借主負担と判断されても、入居3年なら25,000円、5年なら約8,300円です。

ただし2つ注意があります。

1. 入居時に新品でなければ、もっと下がる：前の入居者のときから同じクロスなら、グラフの出発点を左にずらして計算します（ガイドライン図4）。築年数や張替え時期を管理会社に確認しましょう。
2. 6年を超えても「完全にゼロ」とは限らない：ガイドラインは、耐用年数を過ぎた設備でもまだ使える状態のものを故意・過失で壊した場合、たとえば「クロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）」は借主負担になりうると明記しています。

タバコ・ペットの退去費用はどう計算される？

喫煙とペットは、退去費用が跳ね上がる2大要因です。

• タバコ：ガイドラインは、喫煙で居室全体のクロスがヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、その居室全体のクリーニングまたは張替え費用を借主負担とするのが妥当としています。張替えにはクロスの耐用年数6年の按分がかかりますが、クリーニング費用には経過年数が考慮されません。また契約で喫煙が禁止されている物件では用法違反と扱われます。
• ペット：柱やクロスの傷・臭いは通常の使用を超える損耗として借主負担。ペット可物件でも「ペット飼育時は消毒・クロス張替え費用を負担」といった特約が付くのが一般的です（ペット可物件の追加費用の解説）。

「タバコを吸っていたから壁紙は全額」という請求はガイドラインの考え方と合いませんが、「長く住んだから喫煙でも0円」とも言い切れません。張替え分は年数で減る、ヤニ取りクリーニング分は減らないと分けて考えるのが正確です。

クリーニング特約・原状回復特約は有効？

契約書の「退去時のハウスクリーニング代は借主負担」といった特約は、契約自由の原則から一定の条件で有効です。ガイドラインは、借主に特別の負担を課す特約の要件を次の3つとしています。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由があること
2. 借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
3. 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

さらに最高裁判決（平成17年12月16日）は、通常損耗の補修費を借主に負担させるには、負担する範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明され借主が明確に認識して合意していることが必要と判断しています。ガイドラインは、将来負担する費用の目安として単価などを明示しておくことが望ましいとしています。

東京都の物件なら「東京ルール」もチェック

東京都は全国で初めて、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（通称：東京ルール、2004年10月1日施行）で、宅地建物取引業者に契約前の説明を義務付けています。説明事項は「退去時の損耗等の復旧は原則として貸主が行う」「入居中の必要な修繕は貸主が行う」「その契約で借主の負担となる事項（特約）」などです。都内の物件で説明書面を受け取っていない、または説明と違う請求が来た場合は、交渉の材料になります。

退去費用を安くするには？7つのポイント

1. 入居時に全部屋を撮影：元からあった傷の証拠。日付入りで床・壁・水回りを撮っておく
2. 退去前に「通常の清掃」を済ませる：レンジフード・浴室の水垢・カビは手入れ不足と判断されやすい
3. 契約書の特約を読み直す：クリーニング費の金額、鍵交換、畳の表替えの扱いを確認
4. 立ち会いに同席し、その場でサインしない：「内容を確認してから返事します」で問題ない
5. 見積もりの「一式」を分解してもらう：部位・㎡数・単価・施工単位を確認。クロスは原則㎡単位で、ガイドライン上の借主負担は「毀損させた箇所を含む一面分まで」
6. 入居年数と耐用年数で按分されているか検算：上の早見表で、クロスやカーペットの負担割合が反映されているかを見る
7. 納得できなければ消費者ホットライン188へ：最寄りの消費生活センターにつながり、無料で相談できる

敷金が返ってこないときはどうする？

敷金は民法第622条の2で、賃貸借が終了して物件を返還したときに、未払い家賃などの債務を差し引いた残額を返還するものと定められています。原状回復費用を差し引けるのは、借主が負担すべき範囲に限られます。

敷金返還の少額訴訟は、本人だけでも起こせるように設計されています。収入が一定以下なら法テラスの無料法律相談も使えます。

ケーススタディ：3人の退去費用を計算してみる

ケース1：1K・3年居住・喫煙なし・敷金（家賃1ヶ月）7万円

• ハウスクリーニング（特約で金額明記）：30,000円
• クロス：小さな擦り傷の一面張替え7,500円 × 50% ＝ 3,750円
• フローリング：引越し時の傷の部分補修10,000円（経過年数考慮なし）
• 鍵交換15,000円：貸主負担
• 借主負担：43,750円 → 敷金返還 約26,000円

ケース2：2LDK・5年居住・犬1頭・敷金（家賃2ヶ月）24万円

• ハウスクリーニング：60,000円
• ペットによるクロスの傷・臭いで居室全体張替え：工事費12万円 × 約17%（5年/6年）＝ 約20,000円
• 柱の傷：補修費30,000円（建具・柱は経過年数を考慮しない）
• フローリングの爪傷の部分補修：25,000円（経過年数考慮なし）
• 消臭・消毒（ペット特約で金額明記）：30,000円
• 借主負担：約165,000円 → 敷金返還 約75,000円

ケース3：3LDK・10年居住・喫煙あり・敷金（家賃1ヶ月）12万円

• ハウスクリーニング：80,000円
• クロス全面張替え：耐用年数6年を超えているため残存価値1円 → 張替え費用の借主負担はほぼ0円
• ヤニ・臭いの除去クリーニング（居室全体）：50,000円（クリーニングは経過年数考慮なし）
• エアコン内部洗浄：喫煙の臭いが付着しているため借主負担になりうる 15,000円
• 借主負担：約145,000円 → 敷金12万円では足りず約25,000円の追加請求

長く住めばクロスの張替え分は消えますが、ヤニのクリーニングは残ります。喫煙者は「クロス張替え◯万円」の請求に年数按分がかかっているかを確認しつつ、クリーニング分は払う前提で準備しておくと現実的です。

退去前チェックリスト

• [ ] 契約書のクリーニング特約・原状回復特約・鍵交換の条項を確認
• [ ] 入居時の写真・入退去時チェックリストを用意
• [ ] レンジフード・換気扇・浴室・トイレ・洗面台の掃除
• [ ] エアコンのフィルター清掃
• [ ] 画鋲以外のくぎ穴・ネジ穴、床の傷の位置を把握
• [ ] 粗大ごみ・不用品の処分を手配
• [ ] 立ち会い日時を調整（必ず同席）
• [ ] 見積書・精算書を保管（異議申立てに必要）

よくある質問

ハウスクリーニング代は必ず払わないといけませんか？

ガイドライン上は、借主が通常の清掃をしていれば専門業者による全体クリーニングは貸主負担が原則です。ただし、金額が契約書に明記され説明を受けて合意した特約があれば、支払い義務があるのが一般的です。「原状回復費用は借主負担」とだけ書かれた曖昧な条項や、相場を大きく超える金額は争う余地があります。

クロス（壁紙）は何年住めば負担がなくなりますか？

クロスの耐用年数は6年で、入居時に張替え直後だった場合でも、6年住めば借主負担は残存価値1円まで下がります。入居3年なら約50%、4年なら約33%です。ただし故意の落書きなどは、6年を超えても消すための工事費が借主負担になりうるとガイドラインに書かれています。

鍵交換費用は本当に大家負担ですか？

ガイドラインでは、破損・紛失がない場合の鍵の取替えは「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題」であり貸主負担が妥当とされています。一方、鍵を紛失・破損した場合はシリンダー交換費を経過年数を考慮せず全額借主負担とします。契約書に「鍵交換費用は借主負担」と金額付きで明記されている場合は、特約として扱われます。

敷金なし物件は退去時にどうなりますか？

敷金がない場合、借主が負担すべき原状回復費用は退去後に請求されます。負担区分や耐用年数のルールは敷金の有無にかかわらず同じなので、明細を受け取ってからガイドラインと照らし合わせて確認しましょう。入居時の費用の構造は賃貸の初期費用シミュレーターで確認できます。

退去の立ち会いでサインを求められたら？

立ち会いに同席することは大切ですが、その場で費用負担に合意するサインをする必要はありません。「見積もりを確認してから回答します」と伝え、後日、部位ごとの明細と単価を受け取ってから判断するのが安全です。

退去後に追加請求が来たときはどうすればいい？

まず明細・写真・単価を書面で求め、耐用年数の按分や施工単位（クロスは㎡単位〜一面分）が守られているかを確認します。納得できなければ内容証明郵便で再計算を求め、消費者ホットライン188で消費生活センターに相談しましょう。60万円以下なら少額訴訟も選択肢です。

この計算の前提データはどこから？

負担区分・耐用年数・経過年数の考え方は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、相談件数は国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（PIO-NET、2026年5月31日現在）に基づきます。間取り別の金額は、当サイトのシミュレーターの想定単価（ハウスクリーニング1K 3万円〜3LDK 8万円、クロス張替え1,200円/㎡、フローリング補修8,000円/㎡、喫煙のヤニ汚れ5万円）による試算で、全国平均の統計値ではありません。

数字が実感と合わない場合は？

退去費用は、地域の施工単価、物件のグレード、クロスの張替え時期、特約の内容で大きく変わります。実際の見積もりと比べたい場合は賃貸退去費用シミュレーターに部屋の広さ・入居年数・損傷の程度を入れて試算してみてください。それでも大きくずれる場合や、相場観が古いと感じた場合はお問い合わせからお知らせください。データ更新の参考にします。

主な出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（耐用年数、別表1・別表2、特約の要件）
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」相談件数（2026年5月31日現在）
• 民法第621条（賃借人の原状回復義務）、第622条の2（敷金）
• 最高裁判所 平成17年12月16日判決（通常損耗補修特約の成立要件）
• 消費者契約法第10条
• 東京都「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（2004年10月1日施行）
• 裁判所「少額訴訟」（手数料・手続き）

関連シミュレーター・記事

• 賃貸退去費用シミュレーター — 間取り・入居年数・損傷状況から借主負担と貸主負担を計算
• 引越し費用シミュレーター — 退去後の引越し業者代・新居の初期費用まで合計
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• 賃貸のお金完全ガイド — 入居時・毎月・更新時・退去時・引越し時のお金を1本で整理

まとめ

賃貸の退去費用は、3年住んだ標準ケースで1K約4万円・3LDK約10万円が目安で、その多くはハウスクリーニング代です。クロスやカーペットは耐用年数6年で、入居3年なら借主負担は約半分、6年を超えれば残存価値1円まで下がります。一方、フローリングの部分補修や畳表、ヤニのクリーニングは年数で減りません。この違いを押さえて見積もりを1行ずつ確認すれば、払うべき費用と払わなくてよい費用を切り分けられます。自分の部屋の条件で試算するなら、賃貸退去費用シミュレーターが便利です。