自宅を3,000万円で売却しても、3,000万円が手元に残るわけではありません。仲介手数料（上限：売却価格×3%+6万円＋消費税＝約106万円）・印紙税・譲渡所得税を差し引き、さらにローン残高を完済すると、手取りは大きく目減りします。ローン残高2,000万円なら実際に残るのは900万円前後です。
本シミュレーターは売却価格・購入時価格・ローン残高を入力するだけで、実際の手取り額を内訳付きでリアルタイム計算。マイホームなら譲渡益から3,000万円まで控除できる特別控除、所有期間による税率の違い（5年以下39.63%・5年超20.315%・10年超の軽減税率14.21%）も反映するので、「いつ売ると税金で損しないか」の判断にも使えます。
仲介手数料は宅地建物取引業法の上限額、印紙税は印紙税法、譲渡所得税率は租税特別措置法に準拠。あわせて住み替え先のローン返済額、賃貸vs購入の比較、中古マンションのメリット、引越し費用も確認すると、住み替え全体の資金計画が立てられます。
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売却後の手取り額
893.4万円
※ 売却価格3000万円の場合の費用構成です
| 所有期間 | 税率 | 譲渡所得税 | 手取り額 |
|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 39.630% | 0円 | 893.4万円 |
| 選択中長期（5年超） | 20.315% | 0円 | 893.4万円 |
| 10年超（マイホーム軽減） | 14.210% | 0円 | 893.4万円 |
※ 3000万円特別控除の適用設定は共通です
| 仲介手数料（上限） | （売却価格 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税） |
| 印紙税 | 1000万円以下: 5,000円 / 5000万円以下: 10,000円 / 1億円以下: 30,000円（2027年3月まで軽減税率適用） |
| 短期譲渡所得税率 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）所有5年以下 |
| 長期譲渡所得税率 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）所有5年超 |
| 10年超軽減税率 | 6000万円以下部分14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
| 3000万円特別控除 | マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3000万円控除（租税特別措置法35条） |
| 取得費 | 購入時価格 + 購入時諸費用（仲介手数料・登記費用等） |
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売却の手取り額が見えたら、次の住まいのローン・賃貸との比較・引越し代まで通して試算しましょう。
マイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例です（租税特別措置法第35条）。住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが条件で、所有期間に関係なく利用できます。ただし、前年・前々年に同じ特例を使っていないこと、身内への売却でないことなどの条件があります。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わります。短期（5年以下）は約39.63%、長期（5年超）は約20.315%です。例えば譲渡益1000万円の場合、短期だと約396万円、長期だと約203万円の税金がかかります。さらに10年以上所有し3000万円特別控除を使っても課税される場合は6000万円以下の部分に約14.21%の軽減税率が適用されます。
取得費が不明な場合は「概算取得費」として売却価格の5%を使用できます（租税特別措置法第31条の4）。例えば3000万円で売った場合、取得費は150万円として計算します。古い物件や相続物件でよくあるケースです。実際の取得費が判明する場合は、そちらの方が有利になることが多いため、売買契約書や領収書を探してみてください。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法第46条の規定（売却価格400万超: 3%+6万円×1.1）に基づいています。印紙税額は印紙税法別表第一の不動産売買契約書の税額（軽減措置適用）を参照。譲渡所得税率は租税特別措置法第31条・32条・35条の規定によります。3000万円特別控除は同法第35条です。
本シミュレーターは概算です。実際の税額は確定申告で確定します。建物の減価償却費（取得費から差し引かれる）を考慮していないため、実際の課税額が若干高くなる場合があります。また、住宅ローン減税との併用不可など個別の条件もあります。正確な計算は必ず税理士または不動産会社の専門家にご相談ください。お問い合わせはこちらからどうぞ。