ペアローン vs 連帯債務住宅ローン比較シミュレーター

ペアローンは夫婦がそれぞれ別々のローン契約を結び、各自が自分の借入残高について住宅ローン控除と団信を受けます。連帯債務は1本のローンを夫婦で連帯して返済する方式で、持分に応じて2人とも控除を受けられますが、団信は原則主債務者のみ（夫婦両方をカバーするにはペア団信で金利+0.18%前後）です。単独ローン（収入合算）は控除が主債務者の1人分だけになります。

定率型（借入額×2.2%など）なら2倍にはなりません。5,000万円を夫3,000万円・妻2,000万円に分けると、66万円＋44万円＝110万円で、1本で5,000万円借りた場合（110万円）と同額です。2本になって増えるのは、金銭消費貸借契約書の印紙税（1,000万円超5,000万円以下で1通2万円。電子契約なら不要）と抵当権設定の司法書士報酬（1件4万円前後）で、合計数万円程度です。なお事務手数料が1本3万〜5万円の定額型の銀行では、その分が2本分かかります。

控除率は年末残高の0.7%で、借入限度額は住宅の性能で決まり、夫婦それぞれに1人ずつ適用されます。2026・2027年入居の新築は、認定長期優良住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円（いずれも13年）で、省エネ基準を満たさない住宅は対象外です。子育て世帯・若者夫婦世帯は長期優良5,000万円・ZEH水準4,500万円・省エネ基準適合3,000万円に上乗せされます。中古住宅は令和8年度税制改正で、長期優良・ZEH水準が3,500万円（子育て世帯等4,500万円）・省エネ基準適合2,000万円（同3,000万円）で控除期間13年に拡充され、その他の中古住宅は2,000万円・10年です。

入居した年の12月31日時点で、19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者のどちらかが40歳未満の人です（国税庁は「特例対象個人」と呼んでいます）。夫婦の一方が40歳未満なら夫婦とも対象になるため、30代の夫婦のペアローンでは多くの場合あてはまります。ただし床面積50㎡以上が必要で、40㎡以上50㎡未満の住宅では上乗せを受けられません。

連帯債務の場合、標準では主債務者のみに団信が適用されます。ペア団信（連生団信）をつけると金利が0.18%前後上乗せされ、借入5,000万円・35年では総返済額が約180万円増えますが、どちらかに万が一のことがあった場合にローン残高が全額免除されます。ペアローンでも各自の団信は自分の借入分だけを免除するため、夫が亡くなっても妻のローンは残ります。共働きで双方の収入に依存している場合は、保障の厚さとコストを比べて検討しましょう。

住宅ローン控除で引ききれる税額（所得税＋住民税の一部）は、令和8年分の税制で年収400万円なら年約11.2万円、500万円で約17.7万円、600万円で約24.2万円が目安です。夫1人の税額では控除枠（ZEH水準の一般世帯で年最大24.5万円）を使い切れないとき、妻にも借入を分けると控除が増えます。逆に片方が専業主婦（夫）や年収100万円台では、妻の分の控除がほぼゼロになり、ペアローンは印紙税・登記費用が増えるだけになりやすいです。

住宅ローン控除は国税庁タックスアンサーNo.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）の令和8年4月1日現在の制度に基づき、2026・2027年入居として控除率0.7%・住宅区分別の借入限度額と控除期間で計算しています。控除の上限となる各人の税額は、令和8年分の給与所得控除（最低保障74万円）・基礎控除（104万〜62万円）と社会保険料控除（年収の15%概算）で所得税を概算し、住民税からの控除分（課税総所得の5%・上限97,500円）を加えて推定しています。金利の初期値1.2%は2026年10月の大手銀行の変動金利（三菱UFJ 1.195%・りそな 1.24%・みずほ 1.275%など）、事務手数料2.2%はネット銀行の定率型の一般的な水準、印紙税は国税庁No.7140の印紙税額一覧、ペア団信+0.18%は各行の公表値の目安です。

実際の控除額は各人の所得税・住民税の範囲内でしか受けられないため、ふるさと納税・医療費控除・iDeCoなどで税額が減ると試算より少なくなります。また本シミュレーターは金利が35年間変わらない前提で、変動金利の上昇・繰上返済・ボーナス払いは反映していません。事務手数料の方式（定率型／定額型）、団信の上乗せ金利、保証料の有無も金融機関で異なります。正確な金額は金融機関の見積もりでご確認のうえ、計算の誤りに気づいた場合はシェアボタン横の報告リンクからお知らせください。