不動産投資 利回り計算シミュレーター

表面利回りは「年間家賃÷物件価格」のシンプルな指標。実質利回りは「（家賃−空室損−経費）÷（物件価格＋購入諸経費）」で、空室・賃貸管理委託費・建物管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料を差し引きます。区分マンションは管理組合への支払いと固定資産税の比重が大きく、既定のワンルーム（2,000万円・家賃8万円・築15年）でも表面4.8%に対して実質2.8%と、表面の6割弱まで下がります。投資判断には必ず実質利回りを使いましょう。

都心ワンルームで表面4〜5%、地方一棟アパートで8〜12%が目安。実質利回りで3%以上あればまずまずです。ローン金利との差（イールドギャップ）も重要で、2026年10月の投資用ローン（変動）は3%前後が目安のため、毎月のキャッシュフローを黒字にするには実質利回り4〜5%以上か、頭金を多めに入れる必要があります。

区分マンションの修繕積立金は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡・月（20階未満・延床5,000㎡未満）、建物管理費は同省「令和5年度マンション総合調査」の㎡当たり管理費（小規模棟で約178円/㎡・月）に専有面積（ワンルーム25㎡・1LDK40㎡・ファミリー70㎡）を掛けた年額で、ワンルームなら修繕積立金年約10万円・管理費年約5.3万円です。固定資産税・都市計画税は、建物を「床面積×新築時の評価単価（東京法務局の新築建物課税標準価格認定基準表・令和6年度、RC造共同住宅166,000円/㎡）×経年減点補正率」、土地を地価公示の7割目途の評価に住宅用地特例（1/6・1/3）を掛けて推計し（税率1.4%+0.3%）、築15年・25㎡のワンルームで年約6.3万円です。ローン金利3.0%はオリックス銀行の不動産投資ローン（2026年10月1日現在の適用金利年2.675〜4.675%）の下限に0.3%程度上乗せした水準、購入諸経費率は不動産流通推進センターの目安、家賃下落率は三井住友トラスト基礎研究所の調査データ、減価償却は法定耐用年数を中古の簡便法で短縮した年数（築15年のRC造で35年）に基づいています。詳細設定から各パラメータを調整できます。

ローン返済に元本の返済分が含まれるためです。既定のワンルーム（借入1,600万円・金利3.0%・35年）では月の返済が約61,600円、家賃から空室・経費を引いた手残りは月約49,000円なので、差し引き月約1.2万円の持ち出しになります。元本返済分はローン残高の減少として資産に変わりますが、手元の現金は減り続ける点に注意してください。頭金を増やす・金利の低い金融機関を選ぶ・利回りの高い物件を選ぶと改善します。

空室リスク（地方で15〜30%）、家賃下落リスク（築年数に応じ年0.5〜1%下落）、金利上昇リスク、修繕費の発生、災害リスクが主なものです。詳細設定で家賃下落率を設定すると、長期的な収支変化をシミュレーションできます。

はい。安定収入があるためローン審査に有利です。年収500万円以上なら区分マンション投資から始められます。管理会社に委託すれば手間もかかりません。頭金として物件価格の10〜20%は用意しましょう。

デフォルト値は全国平均的な目安です。お住まいの地域や物件特性によって大きく異なります。特に区分マンションの管理費・修繕積立金は物件ごとの差が大きく、新築時は修繕積立金が安く設定されていても段階的に上がるのが一般的です。固定資産税も床面積・築年数からの推計で、RC造の評価は実際には60年かけて下がるため築20〜40年では1〜3割低めに出ることがあります。詳細設定を開いて、重要事項調査報告書の管理費・修繕積立金や、固定資産税の納税通知書（評価証明書）の金額を入れると精度が上がります。不動産会社の提示する収支計画と見比べることもおすすめです。前提と大きくずれる事例があればお問い合わせフォームからお知らせください。