不動産投資 利回り計算シミュレーター

表面利回りは「年間家賃÷物件価格」のシンプルな指標。実質利回りは空室率・管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料などの経費を差し引いて計算します。実質は表面の60〜80%程度が一般的です。投資判断には必ず実質利回りを使いましょう。

都心ワンルームで表面4〜5%、地方一棟アパートで8〜12%が目安。実質利回りで3%以上あればまずまずです。ローン金利との差（イールドギャップ）が2%以上あるかどうかも重要な判断基準です。

修繕費は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」、購入諸経費率は不動産流通推進センターの統計、家賃下落率は三井住友トラスト基礎研究所の調査データ、減価償却は税法上の法定耐用年数に基づいています。詳細設定から各パラメータを調整できます。

空室リスク（地方で15〜30%）、家賃下落リスク（築年数に応じ年0.5〜1%下落）、金利上昇リスク、修繕費の発生、災害リスクが主なものです。詳細設定で家賃下落率を設定すると、長期的な収支変化をシミュレーションできます。

はい。安定収入があるためローン審査に有利です。年収500万円以上なら区分マンション投資から始められます。管理会社に委託すれば手間もかかりません。頭金として物件価格の10〜20%は用意しましょう。

デフォルト値は全国平均的な目安です。お住まいの地域や物件特性によって大きく異なります。詳細設定を開いて、修繕費・固定資産税・家賃下落率などを実際の物件に合わせて調整してください。不動産会社の提示する収支計画と見比べることもおすすめです。