不動産売却 譲渡所得税シミュレーター
売却価格・取得価格・所有期間を入力するだけで、譲渡所得税と手取り額をリアルタイムで計算します。短期/長期の税率比較、3,000万円特別控除の効果、売却価格別の税額チャートも確認できます。
物件の条件
計算結果
譲渡所得
0円
税額合計
0円
実効税率 0%
手取り額
38,614,000円
短期・長期譲渡所得の税額比較
| 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 税額合計 |
|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 9% | 0円 |
| 長期（5年超）← 現在 | 15% | 5% | 0円 |
計算の内訳
| 売却価格 | 40,000,000円 |
| 取得費 | − 36,500,000円 |
| うち減価償却累計 | − 4,073,400円 |
| 売却時の諸費用 | − 1,386,000円 |
| 3,000万円特別控除 | − 6,187,400円 |
| 課税譲渡所得 | 0円 |
| 税率（長期20%＋復興税） | − 0円 |
| 手取り額 | 38,614,000円 |
売却価格別 税額と手取りの推移
計算の前提条件
| 売却価格 | 40,000,000円 |
| 取得価格 | 35,000,000円 |
| 所有期間 | 10年 |
| 譲渡区分 | 長期譲渡所得（税率20%+復興税） |
| 建物構造 | 木造・軽量鉄骨（22年）（償却率0.031） |
| 減価償却額 | 4,073,400円 |
| 売却諸費用 | 1,386,000円（自動計算） |
| 3,000万円特別控除 | 適用（6,187,400円） |
よくある質問
短期・長期譲渡所得の税率はどこから来ていますか？
租税特別措置法に基づきます。売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として所得税30%＋住民税9%＝39%（＋復興特別所得税2.1%）、5年超は「長期譲渡所得」として所得税15%＋住民税5%＝20%（＋復興特別所得税2.1%）が適用されます。マイホームの長期保有で売却するのが有利になるのはこのためです。
3,000万円特別控除とは何ですか？誰でも使えますか？
居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法第35条）。適用には「現在居住している」または「居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末まで」に売却することが必要です。投資用不動産には適用できません。また、売った年の前年・前々年にこの特例や居住用財産の買換え特例を受けていないことも条件です。
減価償却はなぜ引かれるのですか？
建物は時間とともに価値が減少するという考えに基づき、毎年費用として計上できるのが減価償却です。投資用不動産では確定申告で減価償却費を経費として計上できるため、売却時には「取得費からすでに控除した分」を差し引いて計算します（取得費の調整）。マイホームは通常、減価償却費を計上しませんが、税法上は一定の減価を計算式で求めます（旧定額法: 取得価格×0.9×償却率×経過年数）。
取得価格が分からない場合はどうすればよいですか？
取得時の売買契約書を紛失するなどして取得価格が不明の場合、「概算取得費」として売却価格の5%を使用できます（所得税法施行令第169条）。この場合、計算上の取得費は売却価格の5%となり、譲渡所得は比較的大きくなりがちです。取得価格の証明には売買契約書のほか、通帳の払い込み履歴や仲介手数料の領収書なども有効な場合があります。税理士にご相談ください。
計算結果が実際の税額と異なる場合は？
本シミュレーターは一般的な条件での概算計算です。実際には軽減税率の特例（所有10年超のマイホーム）、損益通算・繰越控除、相続による取得費の引き継ぎ、買換え特例など、さまざまな制度が絡み合います。売却前に必ず税理士や税務署にご相談ください。ご意見・お気づきの点はお問い合わせからお知らせください。