中古マンション 購入メリットシミュレーター
中古マンションと新築マンションの30年間のトータルコストを比較。ローン総返済額・管理費・修繕積立金・固定資産税・リフォーム費用を含めた累積コスト推移グラフで、中古購入のメリットを可視化します。
中古マンションと新築マンションの30年間のトータルコストを比較。ローン総返済額・管理費・修繕積立金・固定資産税・リフォーム費用を含めた累積コスト推移グラフで、中古購入のメリットを可視化します。
30年トータルコストの差額
中古が 1483.3万円 お得
ローン返済 + 管理費 + 修繕積立金 + 固定資産税 + リフォーム費
| 費用項目 | 新築 | 中古 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 購入価格 | 5000万円 | 3000万円 | 2000万円 安 |
| ローン総返済額 月 13.4万円 / 8.1万円 | 4833.4万円 | 2900.0万円 | 1933.3万円 安 |
| 管理費+修繕積立金（30年） | 900万円 | 1260万円 | 360万円 高 |
| 固定資産税（30年） | 450万円 | 240万円 | -2,100,000円 安 |
| リフォーム費 | − | 300万円 | 300万円 高 |
| 30年 合計 | 6183.4万円 | 4700.0万円 | 中古 1483.3万円 安 |
※ ローン返済 + 管理費 + 修繕積立金 + 固定資産税 + リフォーム費の累積合計
| ローン計算方式 | 元利均等返済 |
| 管理費+修繕積立金（新築デフォルト） | 2.5万円/月（国土交通省マンション総合調査 平均管理費1.1万+修繕積立金1.4万を参考） |
| 管理費+修繕積立金（中古デフォルト） | 3.5万円/月（築年数経過に伴う増額を考慮した概算） |
| 固定資産税（新築デフォルト） | 15万円/年（3〜5年間は新築減額特例あり。ここでは平均値として設定） |
| 固定資産税（中古デフォルト） | 8万円/年（築年数経過による評価額低下を反映した概算） |
| リフォーム費 | 購入時（1年目）に一括発生として計算 |
| ローン期間後 | 30年計算期間内にローン完済した場合、返済額はゼロとして計算 |
フルリノベーション（全室・水回り全交換）で500〜800万円、水回り中心の部分リフォームで100〜300万円、クロス・フローリングのみなら50〜100万円が相場です。築15年以下であれば水回りのみで十分なことが多く、築25年以上ではフルリノベーションが快適性・資産価値の向上に効果的です。
新築マンションでは販売しやすいよう修繕積立金を低めに設定し、数年後に段階的値上げするケースが多いです（国土交通省「マンション管理の適正化に関するガイドライン」では均等積立方式を推奨）。一方、築年数が経ったマンションでは大規模修繕が近いため、すでに増額されていることが一般的です。購入前には修繕積立金の長期計画と積立残高を必ず確認しましょう。
2024年以降の住宅ローン控除では、新築の控除限度額が高く設定される傾向があります（新築: 最大4000万〜5000万円、中古: 最大2000万〜3000万円、2024年税制改正による）。ただし中古でも、一定の耐震基準や省エネ基準を満たす物件は高い控除額が適用される場合があります。本シミュレーターは控除を考慮していないため、実際のメリットはより大きくなる可能性があります。
住宅ローン返済額は元利均等返済方式で計算しています。管理費・修繕積立金のデフォルト値は国土交通省「マンション総合調査（2018年）」の平均値（管理費1.1万円/月、修繕積立金1.4万円/月）を参考にしています。固定資産税は都市部の標準的なマンションの概算値です。リフォーム費は業界団体のリフォーム実績統計を参考に設定しています。
本シミュレーターは概算です。実際のコストは物件の立地・管理組合の運営状況・修繕計画・ローンの団信保険料・火災保険料などで大きく変わります。購入を検討する際は、管理組合の議事録・修繕計画書・積立金残高の開示を不動産会社に求め、専門家（不動産会社・ファイナンシャルプランナー）に相談することをおすすめします。お問い合わせはこちらからどうぞ。