住まい2026-03-19

賃貸と持ち家、生涯コストはどちらが安い？35年間の総費用を徹底比較

賃貸と持ち家の生涯コストを具体的な数字で比較。住宅ローン、管理費、固定資産税、修繕費、売却推定額まで含めたリアルな試算と、条件別のシミュレーション結果を解説します。

「賃貸と持ち家、どちらが得か」は条件次第

この議論に絶対的な正解はありません。ただし、具体的な数字で比較すれば、あなたの条件でどちらが有利かは明確に分かります。この記事では、35年間の全費用を項目別に積み上げて、リアルな数字で比較します。

35年間の生涯コスト試算

賃貸の場合（家賃10万円想定）

費用項目	計算式	金額
家賃	10万円 × 12ヶ月 × 35年	4,200万円
管理費	5,000円 × 12ヶ月 × 35年	210万円
更新料（2年ごと1ヶ月分）	10万円 × 17回	170万円
火災保険	1.5万円 × 35年	52.5万円
引越し費用（10年ごと）	30万円 × 3回	90万円
合計	約4,722万円

※家賃が年0.5%上昇する場合は約5,100万円、年1%上昇なら約5,600万円に。長期比較では家賃上昇率の影響が非常に大きいことに注意してください。

持ち家の場合（4,000万円のマンション想定）

費用項目	計算式	金額
頭金	—	500万円
ローン返済総額	3,500万円、金利1.5%、35年	約4,500万円（利息約1,000万円）
管理費+修繕積立金	3万円 × 12ヶ月 × 35年	1,260万円
固定資産税	15万円 × 35年	525万円
修繕費（10年ごと大規模修繕負担）	200万円 × 3回	600万円
火災保険	3万円 × 35年	105万円
支出合計	約7,490万円

管理費・修繕積立金の月3万円は国土交通省「マンション総合調査」の全国平均に基づいています。固定資産税15万円は、4,000万円のマンション（評価額に税率1.4%を適用、住宅用地特例適用後）の概算です。

売却推定額と住宅ローン控除

持ち家は売却して現金化できるため、実質コストで比較する必要があります。

35年後の売却推定額: 約600万円（物件価格の15%残存、レインズ成約データ参考）
住宅ローン控除: 13年間で約260万円の減税（年末残高の0.7%）

持ち家の実質コスト: 約7,490万円 − 600万円 − 260万円 = 約6,630万円

比較結果

賃貸	持ち家
35年間の総支出	約4,722万円	約7,490万円
売却額・控除を考慮	約4,722万円	約6,630万円
差額	—	+約1,910万円

この条件（家賃10万円・物件4,000万円）では賃貸の方が約1,900万円安いという結果に。なお家賃が年0.5%上昇する前提（シミュレーターのデフォルト設定）では賃貸側が約5,116万円になるため、差は約1,500万円まで縮まります。

持ち家が有利になるケース

上の試算は「家賃10万円 vs 物件4,000万円」という一つの条件にすぎません。以下のケースでは持ち家が逆転しやすくなります。

1. 家賃が高い地域

月額家賃	35年間の賃貸コスト	持ち家との差額
10万円	約4,722万円	賃貸が約1,900万円安い
12万円	約5,667万円	賃貸が約1,000万円安い
14万円	約6,611万円	ほぼ同等
15万円	約7,084万円	持ち家が約450万円安い
18万円	約8,500万円	持ち家が約1,900万円安い

家賃14万円前後が損益分岐点で、それ以上なら持ち家が逆転しやすくなります。

2. 金利が低い

変動金利0.5%なら、3,500万円・35年の利息は約315万円（固定1.5%の約1,000万円の3分の1以下）。ただし変動金利は将来の上昇リスクがあります。金利・期間別の返済額は住宅ローン月々返済額シミュレーターで確認できます。

3. 物件の資産価値が落ちにくい

都心の好立地マンション（駅徒歩5分以内、人気エリア）は築30年でも購入価格の30〜50%を維持するケースがあります。レインズの成約データでは、東京23区の駅近マンションは全国平均より大幅に高い残存率を記録しています。

4. 住む期間が長い

ローン完済後（36年目以降）は住居費が管理費・固定資産税のみになるため、40年以上住むなら持ち家が有利に。特に老後の住居費ゼロは大きな安心材料です。

5. 家賃上昇率が高い

年1%の家賃上昇が続くと、35年後の家賃は当初の約1.42倍。10万円→約14.2万円になり、累計の賃貸コストは大幅に増えます。

賃貸が有利になるケース

転勤や転職が多い: 売買の手数料（購入時5〜8%、売却時3〜6%）を考えると、短期間の所有は不利
物件価格が高い地域: 家賃利回りが低い（＝買うと割高な）エリアは賃貸が有利
ライフステージの変化が大きい: 結婚・出産・子どもの独立で必要な広さが変わる時期
住宅ローンの負担が重すぎる: 返済比率が手取りの30%を超えると生活が苦しくなるリスク

比較で見落とされがちなポイント

賃貸のメリット・デメリット

メリット	デメリット
引っ越しの自由度が高い	老後も家賃を払い続ける不安
修繕費の負担がない	自由にリフォームできない
ライフステージに合わせた住み替え	高齢になると審査が厳しくなる
固定資産税・管理費が不要	家賃は資産にならない

持ち家のメリット・デメリット

メリット	デメリット
ローン完済後は住居費が大幅減	金利上昇リスク（変動金利の場合）
資産として子どもに残せる	災害・倒壊リスク
リフォームの自由度が高い	売りたいときに売れない流動性リスク
住宅ローン控除の節税効果	修繕費が想定外に膨らむ可能性

老後の住居費

見落としがちですが、老後の住居費は賃貸と持ち家で大きな差が出ます。65歳から90歳の25年間で比較すると：

賃貸: 10万円 × 12 × 25年 = 3,000万円（家賃上昇を考慮するとさらに増加）
持ち家（ローン完済後）: 管理費3万円 × 12 + 固定資産税15万円 = 年51万円 × 25年 = 約1,275万円

老後の住居費だけで約1,700万円の差が生じます。老後資金シミュレーターと合わせて、老後の資金計画も確認しておきましょう。

購入前に確認すべきこと

返済比率: 住宅ローンの年間返済額が手取り年収の25%以内が安全圏（住宅購入予算シミュレーターで適正額を確認）
頭金: 物件価格の20%が理想（貯金目標シミュレーターで積立計画を）
諸費用: 物件価格の5〜8%（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）
ランニングコスト: 管理費・修繕積立金・固定資産税は合計で月4〜5万円が目安
将来の売却可能性: 駅徒歩分数・管理状態・周辺環境で資産価値が大きく変わる（売却時の手取りは自宅売却手取りシミュレーターで試算）

あなたの条件でシミュレーション

家賃、物件価格、金利、保有年数——あなたの条件を入力すれば、具体的な比較結果が分かります。当サイトの賃貸 vs 持ち家生涯コスト比較シミュレーターでは、詳細設定で管理費・固定資産税・家賃上昇率・修繕費なども個別に調整でき、累計コストの推移チャートで何年目に逆転するかも確認できます。

よくある質問

Q. この記事の前提データはどこから？

管理費・修繕積立金（月3万円）は国土交通省「マンション総合調査」の全国平均、売却推定額の残存率（築35年で約15%）はレインズ（東日本不動産流通機構）の築年数別成約データ、住宅ローン金利1.5%はフラット35の実勢金利帯、固定資産税は評価額×1.4%に住宅用地特例を適用した概算です。住宅ローン控除は年末残高の0.7%・最大13年（2024年入居の場合）で計算しています。

Q. 数字が実感と合わない場合は？

生涯コストは家賃上昇率・金利・売却時の資産価値の3つで大きく変わります。特に売却推定額は全国平均の減価率に基づいており、都心の駅近マンションでは大幅に有利、郊外では不利になります。シミュレーターの詳細設定でご自身の条件に合わせて調整してください。お気づきの点があればお問い合わせからご連絡ください。

Q. 頭金なしのフルローンだと結果はどう変わる？

頭金500万円をゼロにすると借入が4,000万円に増え、金利1.5%・35年の利息は約1,000万円から約1,140万円に増えます。一方で手元に残した500万円を年3%で35年運用できれば約1,400万円になるため、「頭金を入れずに運用に回す」戦略が有利になる場合もあります。ただし返済比率が上がるため、審査や毎月の家計余力には注意が必要です。

Q. 戸建てだと結果は変わる？

戸建ては管理費・修繕積立金（月3万円＝35年で1,260万円）がかからない代わりに、外壁・屋根などの修繕を全額自己負担で計画的に積み立てる必要があります（30年で500〜800万円が目安）。トータルではマンションよりやや安くなる傾向ですが、土地の資産価値が残りやすい点も含めて、マンションvs戸建て比較シミュレーターで条件別に確認するのがおすすめです。

Q. 何年住むなら持ち家が得？

売買の諸費用（購入時5〜8%＋売却時3〜6%）があるため、短期間の所有はほぼ確実に損です。目安として10年未満なら賃貸、20年以上住み続ける予定＋家賃相場が高いエリアなら持ち家が有利になりやすく、ローン完済後まで住み続ける（35年超）なら老後の住居費の差で持ち家に大きく傾きます。転勤・転職の可能性がある場合は、その確率も込みで判断しましょう。