住宅ローン控除の仕組み｜最大455万円の控除を受けるための条件と計算方法
住宅ローン控除の計算式（残高×0.7%）、新築・中古・認定住宅別の上限テーブル、13年間の控除シミュレーション、確定申告の手順まで。よくある失敗パターンも紹介。
13年間で最大455万円。住宅ローン控除は個人が使える最大級の節税制度だ。
住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、年末時点のローン残高の0.7%が所得税（＋住民税の一部）から差し引かれる。これが住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の基本です。
新築の認定住宅なら借入限度額は5,000万円、控除期間は13年間。計算すると、最大で455万円の税金が還付される計算になります。マイカーの購入費をまるごとカバーできるほどの金額であり、住宅購入を検討するなら真っ先に理解しておくべき制度です。
この記事では、控除額の計算式から物件タイプ別の上限、確定申告の手順まで、実際に使うために必要な知識を整理します。
住宅ローン控除の計算式
控除額の計算はシンプルです。
年末ローン残高 × 0.7% = その年の控除額
ただし、以下の3つの制限があります。
| 制限 | 内容 |
|---|---|
| 借入限度額 | 物件タイプにより2,000万〜5,000万円の上限 |
| 控除期間 | 新築は13年、中古は10年 |
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 |
たとえば年末残高が4,000万円の場合、4,000万円 × 0.7% = 28万円 がその年の控除額。これが所得税から差し引かれ、引ききれない分は翌年の住民税（上限あり）から控除されます。
物件タイプ別の借入限度額と最大控除額
2024年〜2025年入居の場合の借入限度額は以下のとおりです。
新築住宅（控除期間: 13年）
| 物件タイプ | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 13年間の最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 364万円 |
| その他の新築住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 |
中古住宅（控除期間: 10年）
| 物件タイプ | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 10年間の最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH・省エネ住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 210万円 |
| その他の中古住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 140万円 |
※2024年以降は省エネ基準を満たさない新築住宅の借入限度額が引き下げられています。
控除額のシミュレーションは住宅ローン控除シミュレーターで試算可能です。
13年間の控除シミュレーション
認定住宅を5,000万円のローン（金利0.5%・35年返済・元利均等）で購入した場合の、13年間の控除額推移を具体的に見てみましょう。
年ごとの控除額
| 年目 | 年末ローン残高（概算） | 控除額（残高×0.7%） |
|---|---|---|
| 1年目 | 4,872万円 | 341,000円 |
| 2年目 | 4,743万円 | 332,000円 |
| 3年目 | 4,613万円 | 323,000円 |
| 5年目 | 4,349万円 | 304,000円 |
| 7年目 | 4,080万円 | 286,000円 |
| 10年目 | 3,661万円 | 256,000円 |
| 13年目 | 3,223万円 | 226,000円 |
| 13年間合計 | - | 約385万円 |
5,000万円を借りても、返済が進むにつれて残高は減少していくため、実際の控除合計額は最大455万円には届かない場合がほとんどです。ローンの返済計画は住宅ローン月額シミュレーターで確認できます。
控除を受けるための条件
住宅ローン控除は自動的に適用されるわけではなく、以下の条件をすべて満たす必要があります。
主な適用条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 床面積 | 50平方メートル以上（一部40平方メートル以上も可） |
| 居住要件 | 取得後6か月以内に入居し、年末まで住んでいること |
| ローン期間 | 10年以上の借入であること |
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 築年数（中古） | 1982年以降の建築、または耐震基準を満たすこと |
注意が必要なケース
- 繰上返済でローン期間が10年未満になると控除が打ち切り。繰上返済は期間短縮型よりも返済額軽減型を選ぶことで回避可能
- 転勤で引っ越した場合、本人が住んでいない期間は控除を受けられない（家族が居住していても不可）
- ペアローンの場合、それぞれのローン残高に対して別々に控除を受けられる
年末残高証明書の見方
控除を受けるために必要な「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、毎年10〜11月頃に金融機関から届きます。
確認すべき項目:
| 項目 | 見るべきポイント |
|---|---|
| 年末残高 | 12月31日時点の残高。これに0.7%をかけたものが控除額の基準 |
| 当初借入金額 | 借入限度額の範囲内か確認 |
| 償還期間 | 10年以上であることを確認 |
| 借入金の使途 | 「住宅の取得」になっていることを確認 |
確定申告の手順（初年度のみ）
住宅ローン控除は、初年度のみ確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で控除を受けられます。
初年度に必要な書類
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁のe-Tax、または税務署 |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁のサイトからダウンロード |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関（10〜11月に届く） |
| 登記事項証明書 | 法務局（オンライン請求可） |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 不動産会社・建設会社 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
確定申告は翌年の2月16日〜3月15日に行います。e-Taxを使えば自宅から申告可能です。還付申告であれば1月から提出できます。
2年目以降の年末調整
初年度の確定申告後、税務署から「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」が残りの年数分まとめて届きます。これを年末調整の際に金融機関の年末残高証明書と一緒に勤務先に提出するだけです。
よくある失敗パターン
失敗1: 初年度の確定申告を忘れる
会社員は普段確定申告をしないため、住宅購入の翌年に確定申告を忘れてしまうケースがあります。ただし5年以内であれば還付申告は可能。気づいたら速やかに申告しましょう。
失敗2: ふるさと納税との併用で損をする
住宅ローン控除で所得税がゼロに近い場合、ふるさと納税のワンストップ特例は有効に機能します。しかし確定申告をすると、住宅ローン控除が所得税から先に差し引かれ、ふるさと納税の控除上限に影響が出る場合があります。
失敗3: 繰上返済のしすぎ
繰上返済で残高を減らしすぎると、控除額も減少します。特にローン金利が0.7%以下の場合、控除率（0.7%）のほうが金利より高いため、繰上返済を急ぐより控除期間中は残高を維持したほうが有利な場合もあります。
住宅ローンの繰上返済の判断は住宅ローン比較シミュレーターで、賃貸と購入の比較は賃貸vs購入シミュレーターで検討できます。
物件タイプ別の最大控除額まとめ表
| 物件タイプ | 新築/中古 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 新築 | 5,000万円 | 13年 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 新築 | 4,500万円 | 13年 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 新築 | 4,000万円 | 13年 | 364万円 |
| その他の新築 | 新築 | 3,000万円 | 13年 | 273万円 |
| 認定・ZEH・省エネ住宅 | 中古 | 3,000万円 | 10年 | 210万円 |
| その他の中古住宅 | 中古 | 2,000万円 | 10年 | 140万円 |
省エネ性能が高い住宅ほど控除額が大きくなる設計であり、国がエコ住宅の普及を税制面で後押ししていることがわかります。固定資産税の影響も含めた住宅コストは固定資産税シミュレーターで確認してください。
よくある質問（FAQ）
Q. 住宅ローン控除と医療費控除は併用できる？
併用できます。医療費控除で課税所得が減ると所得税額が減り、住宅ローン控除で引ききれない分が増える可能性はありますが、住民税からの控除（上限97,500円）もあるため、多くのケースで影響は限定的です。
Q. 共働きでペアローンを組んだ場合はどうなる？
それぞれが自分のローン残高に対して控除を受けられます。夫3,000万円・妻2,000万円のペアローンなら、夫は3,000万×0.7%=21万円、妻は2,000万×0.7%=14万円の控除が可能です。
Q. この記事の計算の前提データはどこから？
借入限度額と控除期間は国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」に基づいています。シミュレーションの金利は2026年4月時点の変動金利の相場（0.5%）を使用しています。
Q. 数字が実感と合わない場合は？
控除額は「年末残高×0.7%」と「所得税額＋住民税控除上限額」のいずれか低いほうが適用されます。年収が低い場合、所得税額が控除額に満たないケースもあります。正確な控除額は住宅ローン控除シミュレーターに源泉徴収票の数字を入力して確認してください。
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- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」
- 国税庁「No.1211-4 既存住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」
- 国土交通省「住宅ローン減税の概要」
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」