お金・税金2026-03-20

不動産投資の表面利回りvs実質利回り｜正しい計算方法と失敗しない物件選びを解説

不動産投資で重要な表面利回りと実質利回りの違いを解説。修繕費・固定資産税・減価償却を含めた正確な収益計算の方法と、利回り別の投資判断基準を具体例で紹介します。

表面利回りだけで判断すると失敗する

不動産投資の物件情報に記載されている利回りは、ほとんどが「表面利回り」です。しかし実際の収益性を判断するには、経費を差し引いた「実質利回り」で評価しなければなりません。この差を理解せずに投資すると、想定より大幅に収益が低くなるリスクがあります。

不動産投資サイトで「利回り8%の高収益物件！」と書かれていても、それは表面利回り。修繕費や固定資産税、空室損失を引くと、手元に残るキャッシュフローは大きく変わります。

表面利回りと実質利回りの計算式

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは最もシンプルな指標です。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

計算が簡単で物件の比較に使いやすいですが、経費を無視しているため実際の収益性とは乖離します。

実質利回り（ネット利回り）

投資判断に使うべき本当の利回りです。

実質利回り = （年間家賃収入 − 年間経費） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸経費） × 100

分母に購入諸経費を加え、分子から毎年の経費を差し引くため、実際のキャッシュフローに近い数字が出ます。

具体例：2,000万円のワンルームマンション投資

物件概要

項目	金額
物件価格	2,000万円
購入時諸経費（約7%）	140万円
月額家賃	8万円
年間家賃収入	96万円

購入諸経費7%の内訳は、仲介手数料（約3%）、登記費用（約1%）、不動産取得税（約1.5%）、ローン手数料・火災保険等（約1.5%）です（不動産流通推進センター調べ）。

年間経費の内訳

年間経費	金額	備考
管理費・修繕積立金	24万円	国交省ガイドライン目安（月2万円）
固定資産税	8万円	総務省評価額×1.4%（軽減措置適用後）
管理委託費（家賃の5%）	4.8万円	管理会社への委託費
火災保険料	1.5万円	RC造区分マンションの一般的水準
空室損失（年1か月想定）	8万円	空室率約8%相当
年間経費合計	46.3万円

利回り比較

利回り	計算式	結果
表面利回り	96万 ÷ 2,000万	4.8%
実質利回り	(96万 − 46.3万) ÷ (2,000万 + 140万)	2.3%

表面利回りと実質利回りの差は約2.5ポイント。この差を把握せずに投資判断をするのは危険です。

ローン返済まで入れた「手元に残るお金」

利回りだけでなく、ローン返済後のキャッシュフローも確認しましょう。不動産投資利回り計算シミュレーターのデフォルト設定（同じ2,000万円のワンルーム・頭金20%・金利2.0%・35年、空室率10%・管理費5%の簡易モード）で計算すると、次のようになります。

項目	金額
年間家賃収入	96万円
空室損失（10%）	−9.6万円
管理費等（5%）	−4.8万円
年間ローン返済（借入1,600万円）	−約63.6万円（月約53,000円）
年間キャッシュフロー	約+18万円（月約+15,000円）

頭金400万円をこのキャッシュフローで回収するには約22年かかる計算です。「表面4.8%」の物件でも、手元に残るのは月1.5万円程度——この感覚を持っておくと、営業トークの「利回り」に惑わされにくくなります。

修繕費の真実：築年数で大きく変わるコスト

国土交通省の「マンション修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金は築年数とともに段階的に上昇します。

築年数	修繕積立金の目安（月額/m²）	25m²換算
新築〜10年	200〜250円	5,000〜6,250円
10〜20年	250〜350円	6,250〜8,750円
20〜30年	350〜450円	8,750〜11,250円
30年以上	400〜500円	10,000〜12,500円

築20年を超えると大規模修繕工事のタイミングと重なり、一時金の徴収や積立金の大幅値上げが発生するケースも。中古物件を購入する際は、管理組合の長期修繕計画と修繕積立金の残高を必ず確認しましょう。

減価償却：確定申告で使える「帳簿上の経費」

不動産投資の大きなメリットの一つが減価償却による節税効果です。

法定耐用年数と償却率

構造	法定耐用年数	定額法の償却率
RC造（鉄筋コンクリート）	47年	2.1%
鉄骨造（重量鉄骨）	34年	2.9%
木造	22年	4.5%

具体例：2,000万円の物件（建物比率60%）

建物価格: 2,000万 × 60% = 1,200万円
年間償却額（RC造）: 1,200万 ÷ 47年 = 約25.5万円/年

この25.5万円は帳簿上の経費として計上でき、給与所得と損益通算することで所得税・住民税の軽減が見込めます。ただし、売却時に譲渡所得として課税されるため、出口戦略も含めた総合的な判断が必要です。

家賃下落と空室率：長期シミュレーションの重要性

家賃下落の実態

三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、賃貸マンションの家賃は築年数に応じて年0.5〜1%程度下落します。

築年数	家賃下落率（累計）	月8万円の場合
5年後	-2.5〜5%	7.6〜7.8万円
10年後	-5〜10%	7.2〜7.6万円
20年後	-10〜18%	6.6〜7.2万円
30年後	-14〜26%	5.9〜6.9万円

空室率の目安

エリア	平均空室率
東京23区	5〜8%
首都圏郊外	10〜15%
地方中核都市	10〜20%
地方（人口減少地域）	20〜30%

長期保有を前提とするなら、家賃下落と空室率の両方を考慮したシミュレーションが不可欠です。

投資判断の目安：利回り別ガイド

実質利回り	判定	コメント
5%以上	優良	ローン金利とのイールドギャップ十分。地方物件に多い
3〜5%	標準	都心物件ならまずまず。キャッシュフローは出にくい
2〜3%	要注意	ローン金利次第では赤字の可能性。資産価値の上昇を見込む場合のみ
2%未満	危険	金利上昇や空室で即赤字。初心者は避けるべき

ポイント: ローン金利との差（イールドギャップ）が2%以上あるかどうかが重要な判断基準です。実質利回り3%でもローン金利が1%なら、イールドギャップは2%で合格ラインです。

物件タイプ別の利回り目安

物件タイプ	表面利回り（目安）	実質利回り（目安）	特徴
都心ワンルーム	4〜5%	2〜3%	低利回りだが空室リスク低い。資産価値が安定
郊外1LDK	5〜7%	3〜5%	バランス型。駅近なら安定運用が可能
地方一棟アパート	8〜12%	5〜8%	高利回りだが空室リスク高い。管理の手間大
築古リノベ物件	10〜15%	6〜10%	高利回りだが修繕リスク大。目利きが必要

会社員が不動産投資を始めるステップ

自己資金を準備する — 物件価格の10〜20%の頭金 + 諸経費7%
ローン審査を受ける — 年収500万円以上が目安。勤続3年以上が有利
物件を選ぶ — 実質利回り3%以上、駅徒歩10分以内を基準に
管理会社を選定する — 委託費は家賃の3〜5%が相場
確定申告の準備 — 減価償却や経費の計上で節税効果を得る

いきなり現物の区分マンションはハードルが高いと感じる場合は、1万円台から買えるREIT（不動産投資信託）や、1口1万円からの不動産クラウドファンディングで「不動産から収益を得る感覚」を先に体験するのも一つの方法です。いずれも現物と違い流動性や元本保証の性質が異なるため、比較したうえで選びましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. この記事の前提データはどこから来ていますか？

修繕積立金は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」、購入諸経費率は不動産流通推進センターの統計（新築3〜7%・中古6〜10%）、家賃下落率は三井住友トラスト基礎研究所の調査（年0.5〜1%程度）、減価償却は税法上の法定耐用年数（RC造47年・木造22年）に基づいています。シミュレーターのデフォルト値も同じ出典で、「計算の前提条件を確認する」から全パラメータを確認できます。

Q2. 不動産会社の収支シミュレーションはどこをチェックすべきですか？

要注意なのは（1）空室率が0〜5%と楽観的、（2）家賃が35年間下落しない前提、（3）修繕費・原状回復費が含まれていない、（4）金利が全期間固定の最低水準、の4点です。同じ物件条件をシミュレーターの詳細設定に入力し、空室率10〜15%・家賃下落率0.5〜1%で再計算して、それでもキャッシュフローが黒字かを確認しましょう。

Q3. 「節税になるから」と勧められました。本当ですか？

減価償却による節税効果は本物ですが、効果が大きいのは（1）課税所得900万円超（所得税率33%以上）の高所得者、（2）建物比率・償却期間の関係で償却額が大きい物件、に限られます。年収500〜600万円の会社員では所得税率が10〜20%のため、節税額より物件の収支悪化の方が大きい「節税倒れ」になりがちです。節税は副次効果と考え、物件単体のキャッシュフローで判断するのが原則です。

Q4. 売却するときの税金はどうなりますか？

譲渡所得（売却益）には、所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%の税金がかかります。減価償却した分は取得費から差し引かれるため、保有中に節税した分だけ売却時の課税所得は増える点に注意してください。売却価格から仲介手数料・税金・ローン残債を引いた手取り額は自宅売却手取りシミュレーターで計算できます（投資用は3,000万円特別控除の対象外です）。

Q5. 数字が実感と合わない場合は？

利回り・経費は物件の築年数・構造・エリアで大きく変動します。この記事の数字は全国平均的な概算のため、実際の物件では登記簿・管理組合資料・固定資産税納税通知書の実額をシミュレーターの詳細設定に入力して再計算してください。前提と大きくずれる事例があればお問い合わせフォームからお知らせください。

シミュレーターで実質利回りを正確に計算しよう

物件価格・家賃・経費を入力するだけで、表面利回りと実質利回りの両方を自動計算できます。詳細設定を使えば、修繕費・固定資産税・減価償却・家賃下落率まで考慮した本格的なシミュレーションが可能です。

投資判断の精度を高めるために、ぜひ不動産投資利回り計算シミュレーターを活用してください。