不動産投資の表面利回りvs実質利回り｜正しい計算方法を解説

表面利回りだけで判断すると失敗する

不動産投資の物件情報に記載されている利回りは、ほとんどが「表面利回り」です。しかし実際の収益性を判断するには、経費を差し引いた「実質利回り」で評価しなければなりません。この差を理解せずに投資すると、想定より大幅に収益が低くなるリスクがあります。

表面利回りと実質利回りの計算式

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算します。実質利回りは「（年間家賃収入 − 年間経費） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸経費） × 100」で求めます。

具体例：2,000万円のワンルームマンション

表面利回りと実質利回りの差は約2.5ポイントもあります。この差を把握せずに投資判断をするのは危険です。

実質利回りに影響する主な経費

管理費・修繕積立金は築年数とともに上昇する傾向があり、築20年を超えると新築時の1.5〜2倍になるケースもあります。空室リスクも立地や築年数によって大きく異なり、地方物件では年間空室率が20〜30%に達することもあります。

投資判断の目安

実質利回りが3%以下の場合、ローン金利や突発的な修繕費を考慮すると収益がほとんど残らない可能性があります。最低でも実質利回り4%以上を基準に物件を選びましょう。

シミュレーターで実質利回りを正確に計算しよう

物件価格・家賃・経費を入力するだけで、表面利回りと実質利回りの両方を自動計算できます。シミュレーターを活用して、投資判断の精度を高めましょう。