マンションを売って戸建てへ——44歳・4人家族の住み替え、売却手取り1,652万円の配分と「3,000万円控除の罠」【ケーススタディ】

1,652万円。 これが、桑原さん一家（仮名）がマンションを4,200万円で売却して、実際に手元に残った金額だ。売却価格の6割しか残らない——ローン残債と諸費用を引くと、買い替えの資金計画はこの「手取り額」から始まる。

桑原家は今年、10年住んだ70㎡のマンションを売り、郊外の新築戸建てに住み替えた。この記事では、その意思決定を数字で再現する。特に、売却時に多くの人がつまずく「3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを取るか」という選択問題は、判断を間違えると200万円以上の差がつく。

桑原家のプロフィール

きっかけは子供部屋だった。小5の長女が「自分の部屋がほしい」と言い出したが、70㎡・3LDKの1室は夫の在宅勤務スペースで埋まっている。リフォームでは間取りの限界を超えられない。一方、周辺の中古マンション相場はこの10年で上がっており、不動産会社3社の査定は4,100万〜4,300万円。「買った値段より高く売れる」ことが、住み替えの背中を押した。

ステップ1: 売却の手取りはいくらか

売却価格4,200万円から引かれるものを順に並べる。

> 手取り額 ＝ 売却価格 − ローン残債 − 譲渡費用（仲介手数料など）

• 仲介手数料: （4,200万円 × 3% ＋ 6万円）× 消費税1.1 ＝ 145.2万円
• 印紙税: 1万円（軽減税率適用後）
• 抵当権抹消登記・司法書士報酬: 約2万円
• 譲渡費用の合計: 約148万円

手取り額 ＝ 4,200万円 − 2,400万円 − 148万円 ＝ 約1,652万円

売却価格の入力だけでここまで自動計算したい場合は自宅売却の手取りシミュレーターが使える。桑原家はこの1,652万円を新居の頭金・諸費用に充てる計画を立てた。

ステップ2: 「3,000万円控除の罠」——税金の分岐点

購入3,800万円の物件が4,200万円で売れたので、売却益（譲渡所得）が発生する。ここで多くの人が「マイホームなら3,000万円まで非課税でしょ」と考えるが、話はそう単純ではない。

まず譲渡所得を正確に計算する。建物は経年で価値が減るため、取得費から減価償却費を差し引く必要がある。

• 建物部分1,900万円の減価償却: 1,900万円 × 0.9 × 償却率0.015 × 12年 ＝ 約308万円
• 取得費: 3,800万円 − 308万円 ＋ 購入時諸費用約150万円 ＝ 約3,642万円
• 譲渡所得: 4,200万円 − 3,642万円 − 譲渡費用148万円 ＝ 約410万円

この410万円への課税をどうするか。選択肢は2つある。

ここが罠だ。3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない（新居に入居した年とその前2年・後3年に特別控除を使うと、ローン控除の適用外になる）。譲渡益が小さい買い替えでは、あえて譲渡税を払ってローン控除を取るほうが得になるケースが多い。桑原家は案Bを選び、約83万円を納税する代わりに13年分のローン控除を確保した。

※住宅ローン控除の借入限度額は入居年・住宅性能・子育て世帯かどうかで変わる。自分の条件での控除額は住宅ローン控除シミュレーターと国税庁の最新情報で確認してほしい。

ステップ3: 新居の資金計画

新居は同じ市内の新築建売戸建て（省エネ基準適合・100㎡・4LDK）で5,200万円。資金計画は次の通りにした。

貯蓄900万円には手をつけず、売却手取りだけで住み替えを完結させた。頭金をいくら入れるべきかの考え方は頭金シミュレーターで試算できる。

新しいローンは4,400万円・35年・変動0.6%で月11.6万円。44歳からの35年ローンは79歳完済になるため、65歳時点の残高約1,870万円を退職金と繰上返済で圧縮する前提だ。「35年で借りて月々を軽くし、余力で繰り上げる」のは、返済額を住宅ローン比較シミュレーターで銀行別に比べたうえでの選択だった。

住居費は月1.9万円下がった

ローン返済額自体は増えたのに、管理費・駐車場がなくなった分で月々の住居費は下がった。マンションと戸建ての維持費構造の違いは見落とされがちだ。なお戸建ての修繕積立は強制されないぶん自分で積む必要がある。固定資産税の水準は固定資産税シミュレーターで物件条件別に確認できる。

売り先行か、買い先行か

桑原家が悩んだもうひとつの分岐が、売却と購入の順番だった。

• 売り先行（先に売って仮住まい→購入）: 売却代金を頭金に使える。資金繰りが確実。デメリットは仮住まいと引越し2回のコスト（桑原家は約80万円）
• 買い先行（先に買って住みながら売る）: 引越し1回で済み、空き家にしてから売れる。デメリットは売却前に頭金・諸費用の自己資金が必要で、売れるまで二重ローン状態になるリスク

桑原家の貯蓄は900万円。頭金800万円＋諸費用350万円を売却前に用意することはできず、売り先行一択だった。手元資金が潤沢でない限り、買い替えは売り先行が基本形になる。引越し費用の相場は時期で大きく動くので、引越し費用シミュレーターで繁忙期を避けた計画を立てたい。

桑原家のケースから引き出せる教訓

1. 買い替えの予算は「売却価格」ではなく「手取り額」で立てる。 残債と諸費用を引くと、手元に来るのは売却価格の6割前後ということも珍しくない
2. 譲渡益が出たら、3,000万円控除に飛びつく前にローン控除と比較する。 譲渡益が数百万円規模なら、納税してローン控除を取るほうが有利な場合が多い
3. マンション→戸建ては「ローン返済額」だけで比べない。 管理費・駐車場・修繕積立・固定資産税まで含めた月額で新旧を並べる
4. 手元資金が薄いなら売り先行。 仮住まいコストは「資金繰り破綻を避ける保険料」と考える

あなたがいま住んでいる家は、いくらで売れて、いくら手元に残るだろうか。査定サイトに登録する前に、自宅売却の手取りシミュレーターで「残債を引いた後の現実の数字」を先に見ておくことをすすめたい。

よくある質問（FAQ）

Q1. この記事の数字の計算根拠は？

仲介手数料は宅建業法の上限（売却価格×3%＋6万円＋消費税）、印紙税は租税特別措置法の軽減税率、減価償却はマンション（鉄筋コンクリート造・居住用）の償却率0.015を使った国税庁の計算式（建物取得価額×0.9×償却率×経過年数）に基づいています。譲渡所得税率20.315%は所有5年超の長期譲渡所得（所得税15.315%＋住民税5%）、ローン返済額は元利均等返済の標準式で検算済みです（4,400万円・35年・0.6%で月116,173円）。

Q2. 譲渡益がいくらまでなら「納税してローン控除」が得？

判断式はシンプルで、「譲渡益×20.315%」と「新居で受けられるローン控除の総額」の比較です。桑原家は納税83万円 vs ローン控除240〜300万円で後者を選びました。目安として、長期譲渡なら譲渡益が1,200〜1,500万円を超えるあたりから3,000万円控除のほうが有利になっていきます（ローン控除の総額は借入額・入居年・住宅性能で変わるため、住宅ローン控除シミュレーターで自分の条件を確認してください）。

Q3. 逆に売却損が出た場合はどうなる？

一定要件を満たすマイホームの買い替えで譲渡損失が出た場合、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算・繰越控除」により、給与所得と相殺して所得税の還付を受けられ、引き切れない分は翌年以降3年間繰り越せます。この特例は住宅ローン控除と併用可能なので、売却損が出る買い替えでは迷わず両方を使うのが定石です。

Q4. 所有10年超なら軽減税率（14.21%）が使えるのでは？

10年超所有のマイホームには6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率がありますが、この特例も3,000万円特別控除と同じく新居の住宅ローン控除とは併用できません。「軽減税率で納税額を下げつつローン控除も取る」ことは不可なので、比較は「3,000万円控除＋軽減税率で税0円（ローン控除なし）」vs「20.315%で納税（ローン控除あり）」の2択になります。

Q5. 数字が実感と合わない場合は？

譲渡所得の計算は購入時の契約書（土地・建物の価格内訳）や購入時諸費用の記録の有無で大きく変わります。取得費が不明な場合は「売却価格の5%」しか取得費にできず、税額が跳ね上がる点に注意してください。実際の申告は税務署または税理士に確認を。記事の計算根拠への質問はお問い合わせフォームからご連絡ください。

関連シミュレーター

• 自宅売却の手取りシミュレーター — 残債・諸費用を引いた売却手取り額を計算
• 住宅ローン控除シミュレーター — 入居年・性能別の控除総額を試算
• 住宅ローン比較シミュレーター — 銀行別の金利・月返済を比較
• 頭金シミュレーター — 頭金と借入額のバランスを検討
• 固定資産税シミュレーター — 新居の固定資産税を物件条件別に確認
• 住宅メンテナンス費用シミュレーター — 戸建ての修繕積立を自分で計画