変動0.45%が2年半で1.35%に｜4,000万円を借りた34歳夫婦の返済は月1.6万円増、2029年の見直しで125%ルールを超える条件【ケーススタディ】
2024年4月に4,000万円を変動0.45%で借りた共働き夫婦。短期プライムレートの4回の引き上げで適用金利は2026年10月に1.35%へ。本来の返済額は月102,953円→119,329円（+1.6万円）、さらに1.85%まで上がると2029年の見直しで125%ルールの上限128,691円を超える。固定3.33%への借り換えが割に合わない理由、繰上返済・固定費削減の対策まで数字で判断する。
「金利、ほんとに上がってきたね」——田中拓也さん（34歳・仮名）が銀行から届いた「適用金利変更のお知らせ」を置いて、妻の沙織さん（32歳）にそう切り出したのは、2026年10月の夜だった。
二人が4,000万円の住宅ローンを組んだのは2024年4月。当時の変動金利は0.45%。「変動のほうが総額で得」という不動産会社の説明をそのまま受け入れ、毎月の返済は約10.3万円で落ち着いた。だがその後、日銀は政策金利を2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、2026年9月に1.25%へと引き上げた。お知らせに書かれていた新しい適用金利は1.35%。借りたときの3倍だ。
返済額は今のところ変わっていない。それでも、この先自分たちの家計はどうなるのか。漠然とした不安を、ここではっきり数字にしてみることにした。
田中家のプロフィール
| 項目 | 夫（拓也） | 妻（沙織） |
|---|---|---|
| 年齢 | 34歳 | 32歳 |
| 職業 | 食品メーカー（総合職） | 医療事務（時短勤務） |
| 年収（額面） | 480万円 | 200万円 |
| 世帯年収 | 680万円 | |
| 居住地 | 東京都下（2024年に新築マンション購入） | |
| 子ども | 長女・結衣（2歳） | |
| 住宅ローン | 4,000万円・変動（当初0.45%）・35年（2024年4月実行・ペアではなく夫単独・5年ルール/125%ルールあり） | |
| 金融資産 | 現預金260万円＋NISA90万円＝350万円 |
毎月の手取りは世帯で約44万円。住宅ローン10.3万円を返しても月7〜8万円は残る——購入当初はそう余裕を見込んでいた。問題は、その余裕が「金利が動かない前提」で成り立っていたことだ。
まず「何が起きたか」を時系列で確認する
借入条件を住宅ローン金利シミュレーターに入れ直して、出発点の数字を固定する。4,000万円・0.45%・35年（420回）の毎月返済は102,953円、金利が変わらなければ総返済額は約4,324万円（うち利息約324万円）だった。
田中家のローンは、多くの銀行と同じく短期プライムレート（短プラ）に連動し、年2回（4月・10月）の基準日に金利が見直されるタイプだ。短プラが上がるたびに、次の見直しで適用金利も同じ幅だけ上がった。
| 時期 | 出来事 | 田中家の適用金利 |
|---|---|---|
| 2024年4月 | 借入実行（短プラ1.475%） | 0.45% |
| 2024年9月 | 短プラ1.475%→1.625%（+0.15%） | 2024年10月から0.60% |
| 2025年3月 | 短プラ1.625%→1.875%（+0.25%） | 2025年4月から0.85% |
| 2026年2月 | 短プラ1.875%→2.125%（+0.25%） | 2026年4月から1.10% |
| 2026年8月 | 短プラ2.125%→2.375%（+0.25%） | 2026年10月から1.35% |
※短プラは三菱UFJ銀行の改定日。基準日・反映時期は銀行ごとに異なる。
2年半で+0.9%。しかも2026年9月の政策金利1.25%への引き上げは、まだ短プラに反映されていない。過去の動きどおりなら、2027年4月には1.60%になる可能性が高い。
本来の返済額はいくらになっているか
30回返済した2026年10月時点の残債は約3,765万円、残りは390回。この残債を今の金利で再計算した「本来の返済額」を並べた。
| 金利（変動） | 本来の毎月返済 | 当初との差 | 年間の差 | 残り総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 0.45%（借入時のまま） | 102,953円 | ±0円 | ±0円 | 約4,015万円 |
| 1.35%（現在） | 119,329円 | +16,376円 | +約19.7万円 | 約4,654万円 |
| 1.60%（次の短プラ引き上げ後） | 123,883円 | +20,930円 | +約25.1万円 | 約4,831万円 |
| 1.85%（さらに+0.25%） | 128,540円 | +25,587円 | +約30.7万円 | 約5,013万円 |
| 2.35%（さらに+0.75%） | 138,160円 | +35,207円 | +約42.2万円 | 約5,388万円 |
数字を並べてみて、沙織さんが最初に反応したのは「年間」の列だった。「今の1.35%でもう年20万円。2%台になったら年40万円で、結衣の保育料がもう一人分増えるのと同じだよね」。2.35%のシナリオでは、残りの返済総額が借入時の想定より約1,373万円膨らむ。
計算式はシンプルだ。残債を $L$、月利を $r$（＝年利÷12）、残り回数を $n$ とすると、毎月返済 $P$ は次の式で決まる。
$$P = \frac{L \times r}{1 - (1+r)^{-n}}$$
金利 $r$ が上がるほど分子は大きく、分母（割引の効果）は小さくなる。だから返済額は金利上昇に対して加速度的に増えていく。
落とし穴は「5年ルール」と「125%ルール」
それなのに、田中家の毎月の引き落としは102,953円のままだ。多くの金融機関の変動金利型には、次の2つのルールがあるからだ。
- 5年ルール：金利が見直されても、毎月の返済額は5年間据え置かれる
- 125%ルール：5年経過後に返済額が見直される際も、それまでの返済額の1.25倍までしか上がらない
借り手に優しく見えるが、返済額が据え置かれても、適用金利は半年ごとに上がっている。返済額のうち利息に回る分が増え、元金の減りが遅くなる。田中家の場合、金利1.35%で毎月の利息は約4.2万円。0.45%だった頃の約1.5万円から2.7万円増え、その分だけ元金の返済が減っている。
最初の見直しは返済開始から5年後の2029年5月。2027年4月以降の金利を置いて、そのときの新しい返済額を試算した。
| 2027年4月以降の金利 | 2029年5月時点の残債 | 見直し後の本来の返済額 | 125%上限（128,691円）との関係 |
|---|---|---|---|
| 1.35%（据え置き） | 約3,581万円 | 121,017円 | 上限内 |
| 1.60% | 約3,599万円 | 125,953円 | 上限内 |
| 1.85% | 約3,618万円 | 131,029円 | 上限超過（月2,338円が先送り） |
| 2.35% | 約3,656万円 | 141,604円 | 上限超過（月12,913円が先送り） |
1.85%以上になると、5年後の見直しでも返済額が「上がりきらず」、超過分は次の5年に先送りされる。さらに金利が約3.3%を超えると毎月の利息が返済額102,953円を上回り、払いきれない「未払利息」が発生する。先送りされた分は最終回にまとめて請求されるのが一般的だ。
> 5年ルール・125%ルールは「返済額の急増を防ぐクッション」であって、「利息負担を減らす仕組み」ではない。むしろ問題の先送りになりうる、と田中夫婦は理解した。
田中家がとった3つの対策
① ボーナスから年50万円を繰上返済し、残債を圧縮する
金利上昇のダメージは「残債 × 金利」で決まる。だから残債そのものを減らせば、将来の上昇に強くなる。繰上返済シミュレーターで、金利1.35%のまま年1回50万円を10年間（計500万円）期間短縮型で繰り上げた場合を試算すると、返済期間は4年10ヶ月短縮され、利息は約197万円軽くなる。借入時の0.45%なら数十万円だった効果が、金利上昇で大きくなった。住宅ローン控除（控除率0.7%）の減少を差し引いても、金利が0.7%を超えた今は繰上返済のほうが得だ。
② 固定金利への借り換えは「今は見送り」と判断した
「いっそ全額を固定金利に」という選択肢も検討した。ところが固定金利は変動金利以上に上がっていた。2026年10月の全期間固定は銀行で3.3%前後、フラット35（21〜35年）の最頻金利は3.83%。住宅ローン借り換え・比較シミュレーターで、残債3,765万円・残り32年半を固定3.33%に借り換えると毎月158,164円、変動1.35%の本来の返済119,329円より月約3.9万円重くなる。さらに登記費用・事務手数料で数十万円かかる。
変動金利が3.3%に届くには、政策金利がさらに2%近く上がる必要がある。田中家の結論は、借り換えではなく「変動のまま、繰上返済で残債を減らす」だった。固定と変動の損益分岐は変動金利と固定金利の比較シミュレーターで確認できる。
③ 固定費を月2万円削り、返済増に備える"バッファ"を作る
本来の返済額との差（現在月1.6万円、1.85%なら月2.6万円）を先に家計から捻出しておく。大手キャリアの通信費を格安SIMへ、使っていないサブスクを解約、自動車保険を見直し——この3つで月約1.5万円、食費の見直しで5,000円を捻出。浮いた月2万円はそのまま「金利上昇積立」として別口座に貯め、2029年の見直しで返済額が上がったときの原資と、繰上返済の資金にする。住宅ローン月々返済額シミュレーターで毎月の返済可能額を逆算し、無理のない上限も確認した。
チェックリスト：変動金利で借りている人が今すぐ確認すべきこと
- [ ] 自分のローンに「5年ルール」「125%ルール」があるか（金融機関により無いものもある）
- [ ] 現在の残債と残り返済回数を把握しているか
- [ ] 今の適用金利で再計算した「本来の返済額」と、+0.5%・+1.0%になったときの返済額を試算したか
- [ ] 返済額が月+2〜3万円増えても、家計が回るか
- [ ] 繰上返済に回せる手元資金（生活防衛費を除く）はいくらか
- [ ] 借り換えの損益分岐点を一度でも計算したことがあるか
FAQ
Q. この試算の前提データはどこから？
A. 毎月返済額は元利均等返済の標準式で算出しています。借入4,000万円・35年・変動0.45%を起点に、適用金利の推移（0.45→0.60→0.85→1.10→1.35%）を反映して30回返済後の残債（約3,765万円）を求め、残り390回で再計算しました。短期プライムレートの推移は三菱UFJ銀行の公表（2024年9月1.625%、2025年3月1.875%、2026年2月2.125%、2026年8月2.375%）、政策金利は日本銀行の金融政策決定会合の公表資料、固定金利は住宅金融支援機構（フラット35）とダイヤモンド不動産研究所の主要銀行調査（2026年10月2日公開）によります。1.60%以降の金利は仮定で、実際の適用金利は金融機関の基準金利・優遇幅・見直し時期により異なります。5年ルール・125%ルールの有無や内容も契約により異なるため、必ずご自身の金銭消費貸借契約書を確認してください。
Q. なぜ「30回返済後の残債」で計算するの？最初から計算すればいいのでは？
A. 金利上昇は「借りた瞬間」ではなく「返済の途中」で起きるからです。すでに数年返して元金が減った状態に新しい金利が乗る、という現実に近い形で見積もるため、経過後の残債を起点にしています。
Q. 変動金利は結局やめたほうがいい？
A. 一概には言えません。2024年に0.45%で借りた田中家は、2年半で金利が+0.9%上がっても、同じ時期に固定金利で借りた場合（当時のフラット35は1%台後半）と比べた累計の支払いはまだ少ない水準です。残債が小さい・繰上返済の余力が大きい・返済期間が短い人ほど、変動の低金利メリットを享受しやすく、上昇リスクも限定的です。逆に残債が大きく返済期間が長い世帯は、上昇インパクトが大きいため備えが要ります。住宅ローン金利シミュレーターで、自分の条件での感応度を確認してください。
Q. 数字が自分の感覚と合わない場合は？
A. 借入額・金利・経過年数を入れ替えれば、ご自身のケースに近い数字が出せます。実感と大きくズレる場合は、優遇後金利か基準金利かの取り違えが原因のことが多いです。
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金利が動く世界では、「借りたときの安心」は更新され続ける前提が変わると消えてしまう。田中夫婦が得た最大の収穫は、月返済が増えるという結論そのものではなく、「本来の返済額との差を毎月積み立てる」「ボーナスの一部は繰上返済に回す」「2029年の見直し前に125%上限を超えそうなら繰上返済を厚くする」という、あらかじめ決めておいた行動基準だった。不安は、数字にして基準を決めた瞬間に「対処できる課題」に変わる。