住まい公開 2026-03-20更新 2026-10-19

住宅ローンは変動1.2%と固定3.83%で月4.9万円差｜金利上昇シナリオ別の総返済額【2026年10月】

住宅ローンの変動金利と固定金利を2026年10月の実勢金利で比較。3,500万円・35年なら変動1.2%は月102,096円・フラット35の3.83%は月151,423円と月4.9万円差。毎年0.1%上昇でも変動が1,208万円得、固定が逆転するのは毎年約0.31%以上の上昇が続く場合。5年後一斉上昇の分岐点、銀行の全期間固定3.33%との比較、繰り上げ返済戦略まで解説します。

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住宅ローンの変動金利と固定金利の差は、2026年10月の実勢金利で借入3,500万円・35年・元利均等を計算すると、変動1.2%が月102,096円・全期間固定（フラット35の最頻金利3.83%）が月151,423円と月4.9万円。総返済額では、変動金利が毎年0.1%ずつ上がり続けるシナリオでも変動が約1,208万円得で、固定が逆転するのは毎年約0.31%以上のペースで上がり続け、10年余りで5%に達するような急上昇の場合に限られます。

この記事の初版（2026年3月）では「変動0.5% vs 固定1.8%」で月2.2万円差と試算していましたが、日銀の利上げで変動・固定ともに上がり、とくに長期金利に連動する固定金利の上昇が大きかったため、標準ケースの金利差は1.3%から2.6%に広がりました。この記事では最新の金利水準をもとに、金利シナリオ別の総返済額、損益分岐点、5年ルール・125%ルール、繰り上げ返済によるリスクヘッジまで、金利タイプ選びの判断材料を数字でまとめます。

2026年10月の金利水準

まず前提となる金利を確認します。日銀は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で政策金利を1.00%から1.25%へ引き上げました。これを受けて10月は変動金利を引き上げる銀行が相次ぎ、固定金利も長期金利の上昇で上がっています。

金利タイプ	2026年10月の金利（新規・表面金利）	出典
変動金利	年1.12〜1.34%（イオン銀行1.120%・三菱UFJ銀行1.195%・りそな銀行1.240%・みずほ銀行1.275%・SBI新生銀行1.340%）	ダイヤモンド不動産研究所の主要行調査（2026年10月2日）
10年固定	年3.4〜4.0%台（SBI新生銀行3.400%・PayPay銀行3.520%・みずほ銀行3.600%・三菱UFJ銀行3.750%）	同上
全期間固定（銀行）	年2.78〜3.33%（アルヒ2.780%、楽天銀行・ドコモSMTBネット銀行・三井住友信託銀行3.330%）	同上
フラット35（21〜35年・融資率9割以下）	年3.830%〜5.840%（最頻3.830%）	住宅金融支援機構
フラット50（36〜50年）	最頻4.100%	住宅金融支援機構

本記事の標準ケースは、変動を主要行の中央値付近の1.2%、全期間固定をフラット35の最頻金利3.83%としています。住宅ローン金利比較シミュレーターの既定値と同じ前提です。

借入4,000万円・35年返済の月々返済額

金利タイプ	適用金利	月々返済額	年間返済額	35年の総返済額
変動金利	1.2%	116,681円	約140.0万円	約4,901万円（金利が変わらない場合）
10年固定	3.5%	165,316円	約198.4万円	11年目以降の金利次第
全期間固定	3.83%	173,054円	約207.7万円	約7,268万円

変動金利と全期間固定では、月々56,373円の差があります。月5.6万円は年間で約68万円。この差額をどう使うかが、変動を選ぶ意味そのものになります。

計算式は元利均等返済の標準式「月返済額＝借入額 × 月利 ×（1＋月利）^返済回数 ÷ ｛（1＋月利）^返済回数 − 1｝」です。4,000万円・1.2%なら月利0.1%・420回で116,681円になります。

「5年後に一気に上がる」シナリオ（4,000万円・35年）

変動1.2%で借りて5年後に金利が一段上がり、その後30年間その金利が続くと仮定します。全期間固定3.83%の総返済額は約7,268万円です。

6年目以降の変動金利	6年目以降の月返済額	変動の総返済額	全期間固定との差
1.2%（据え置き）	116,681円	約4,901万円	変動が約2,368万円安い
2.0%	130,331円	約5,392万円	変動が約1,876万円安い
3.0%	148,661円	約6,052万円	変動が約1,216万円安い
4.0%	168,340円	約6,760万円	変動が約508万円安い
4.5%	178,661円	約7,132万円	変動が約136万円安い
5.0%	189,287円	約7,514万円	固定が約246万円安い

5年後に約4.7%以上まで上がってそのまま30年続かない限り、総額では変動が有利です。変動金利が今より約3.5%上がる、つまり政策金利が現在の1.25%から4%台後半まで上がる状況に相当し、2024年3月のマイナス金利解除から約2年半で政策金利が約1.2%上がったペースと比べてもかなり急な想定です。

「毎年少しずつ上がる」シナリオ（3,500万円・35年）

より現実的な「毎年じわじわ上がり続ける」シナリオを、変動vs固定シミュレーターの標準ケース（借入3,500万円・35年・変動1.2%スタート・固定3.83%・変動上限5.0%）で計算すると次のようになります。参考として、銀行の全期間固定3.33%（楽天銀行・ドコモSMTBネット銀行など）との比較も並べました。

変動金利の上昇ペース	変動の総返済額	フラット35 3.83%（総額6,360万円）との差	銀行の全期間固定3.33%（総額5,931万円）との差
上昇なし（1.2%のまま）	約4,288万円	変動が約2,072万円得	変動が約1,643万円得
毎年+0.05%（35年目で2.9%）	約4,703万円	変動が約1,657万円得	変動が約1,228万円得
毎年+0.1%（35年目で4.6%）	約5,152万円	変動が約1,208万円得	変動が約780万円得
毎年+0.2%（20年目で上限5.0%）	約5,935万円	変動が約424万円得	ほぼ互角（固定が約4万円得）
毎年+0.3%（14年目で上限5.0%）	約6,336万円	ほぼ互角（変動が約23万円得）	固定が約405万円得
毎年+0.4%（11年目で上限5.0%）	約6,561万円	固定が約201万円得	固定が約630万円得

フラット35と比べた損益分岐は毎年約+0.31%、銀行の全期間固定3.33%と比べると毎年約+0.2%です。比べる固定金利が0.5%違うだけで分岐点が大きく動くので、「固定にするなら、どの商品の固定か」まで含めて比べる必要があります。

上限金利を何%に置くかでも結果は変わります。フラット35との分岐点は、上限4.0%なら毎年+1.0%でも変動が有利（変動が固定3.83%をほとんど上回らないため）、上限6.0%なら毎年約+0.24%、上限8.0%なら毎年約+0.22%です。

判断フロー：どちらを選ぶか

金利が上がって月返済が2〜3割増えても家計が回るか？ → 回らないなら全期間固定、または借入額を見直す
手元資金（生活費6ヶ月分以上）とは別に、繰り上げ返済に回せる貯蓄があるか？ → あるなら変動の上昇リスクを吸収しやすい
比べる固定金利はいくらか？ → 銀行の全期間固定3.3%台なら分岐は毎年+0.2%、フラット35の3.83%なら毎年+0.31%
迷うなら → ミックスローンで上昇リスクを半分に抑える

ケースで考える

共働き・世帯年収900万円・借入3,500万円（年収の約3.9倍）：変動との差額月4.9万円を新NISAや繰り上げ返済用の貯蓄に回せば、10年で約590万円の備えになります。金利が上がってもその貯蓄で元金を減らせるため、変動の合理性が高いケースです。
片働き・年収550万円・借入3,500万円（年収の約6.4倍）・子ども2人：変動1.2%でも返済負担率は約22%、5年後に金利が2.2%へ上がると6年目からの月返済は約117,150円となり負担率は約26%に上がります。教育費のピークと金利上昇が重なると家計が苦しくなるため、全期間固定かミックスローンで上昇リスクを抑える価値があります。
50歳・借入2,000万円・20年返済：返済期間が短いほど金利上昇の影響は小さく、変動のリスクは限定的です。退職金での一括返済を予定しているなら、なおさら変動が有利になりやすいでしょう。

変動金利が向いている人

月4〜5万円の返済差額を貯蓄・繰り上げ返済に回せる
借入期間が短い（20年以内）、または早めの完済を予定している
共働きで収入に余裕がある
半年ごとの金利見直しを定期的にチェックできる

固定金利が向いている人

35年間の返済額を確定させたい
教育費など大きな支出が控えていて、返済額が増えると家計が苦しくなる
借入額が年収の7倍を超えるなど、金利1%の上昇が年数十万円の負担増になる
金利動向をチェックする余裕がない

ミックスローンという選択肢も

借入額の半分を変動、半分を固定にする「ミックスローン」なら、リスクを分散できます。3,500万円を変動1.2%と固定3.83%に1,750万円ずつ分けると、当初の月々返済額は約126,759円。毎年+0.1%上昇シナリオの総返済額は約5,756万円で、全額変動（約5,152万円）と全額固定（約6,360万円）のちょうど中間になります。ただし契約が2本になるため、印紙税や登記費用が増える点に注意が必要です。

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です（新築の場合、最長13年間）。変動金利が0.5%前後だった時期は控除額が利息を上回る「逆ザヤ」が起きていましたが、変動1.2%では逆ザヤは起きません。3,500万円・1.2%なら1年目の利息は約41.6万円、年末残高約3,419万円に対する控除は最大約23.9万円（ZEH水準など借入限度額3,500万円の住宅で、控除しきれる税額がある場合）で、利息のほうが約18万円多くなります。

それでも、控除期間中に繰り上げ返済を急がない戦略は一定の合理性があります。控除で戻る0.7%分を差し引いた実質金利は約0.5%で、手元資金の安全性を優先する価値があるためです。住宅ローン控除の詳細は住宅ローン控除シミュレーターで計算できます。

繰り上げ返済の効果

変動金利を選ぶ場合、金利上昇に備えた繰り上げ返済が重要なリスクヘッジになります。借入4,000万円・35年・変動1.2%で5年間返済し、6年目から3.0%に上がるケースで、期間短縮型の繰り上げ返済をした場合の効果は次のとおりです。

繰り上げ返済	利息軽減効果	返済期間の短縮
5年目終わりに200万円	約232万円	約1.9年
5年目終わりに500万円	約542万円	約4.9年
1〜10年目に毎年50万円（計500万円）	約546万円	約5.3年

金利が上がる局面では、繰り上げ返済した元金にかかるはずだった3%の利息がまるごと浮くため、効果が大きくなります。住宅ローン繰り上げ返済シミュレーターで、あなたの条件での効果を確認できます。

よくある質問

Q. 変動金利の5年ルール・125%ルールとは？

多くの銀行では、変動金利でも5年間は月々の返済額を変更しない「5年ルール」と、見直し後の返済額が元の125%を超えない「125%ルール」が適用されます。ただし、返済額が据え置かれても利息は増えるため、未払い利息が発生するリスクがあります。なおソニー銀行・SBI新生銀行など、これらのルールがない銀行もあります。仕組みの詳細は「変動金利は誰がどう決めているのか」で解説しています。

Q. いま変動を選んで、後から固定に借り換えられる？

借り換えは可能ですが、変動金利が上がる局面では固定金利もすでに上昇しているため、タイミングが難しいのが実情です。2026年10月のフラット35も前月から上がって最頻3.83%となっており、変動金利の上昇を見てから動いても、乗り換え先の固定金利はすでに高くなっています。借り換え手数料（30〜80万円）もかかるため、「上がったら固定に逃げる」前提で変動を選ぶのはおすすめできません。

Q. 頭金の額は金利選択に影響する？

頭金が多いほど借入額が減り、金利上昇時のリスクも小さくなります。頭金を多く入れられるなら変動金利のリスクは相対的に低くなります。逆に頭金ゼロ・ペアローンで借入額が大きい場合、金利1%の上昇が年数十万円の負担増になるため、固定やミックスローンの検討価値が高まります。

Q. この記事の金利データの出典は？

フラット35・フラット50の金利は住宅金融支援機構「フラット35の金利情報」（2026年10月受付分）、銀行の変動・10年固定・全期間固定はダイヤモンド不動産研究所の主要銀行調査（2026年10月2日公開）、政策金利は日本銀行の金融政策決定会合（2026年9月17〜18日）の公表内容です。総返済額の計算は元利均等返済方式で、団信保険料・事務手数料・住宅ローン控除は含みません。

Q. 数字が実感と合わない場合は？

実際の適用金利は銀行・審査結果・優遇幅によって大きく異なります。また元金均等返済を選んだ場合や、ボーナス払いを併用する場合も総返済額は変わります。変動vs固定シミュレーターで借入額・金利・上昇ペースをご自身の条件に合わせて調整してみてください。お気づきの点はお問い合わせからどうぞ。

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