住宅ローン変動vs固定金利、総返済額の差はいくら？

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？

住宅ローンを組む際、最も悩むのが金利タイプの選択です。2026年現在、変動金利と固定金利には大きな差があります。それぞれの特徴と、金利変動シナリオ別の総返済額を比較してみましょう。

現在の金利水準（2026年3月時点の目安）

借入額4,000万円・35年返済の月々返済額

変動金利と全期間固定では、月々約24,800円の差があります。

金利上昇シナリオ別・総返済額比較

変動金利が将来どうなるかで、総返済額は大きく変わります。

変動金利が3.0%を超える水準まで上がると、全期間固定の方が有利になります。

変動金利が向いている人

• 金利上昇時に繰り上げ返済できる資金力がある
• 借入期間が短い（20年以内）
• 共働きで収入に余裕がある
• 金利の動向を定期的にチェックできる

固定金利が向いている人

• 将来の返済額を確定させたい
• 教育費など大きな支出が控えている
• 金利動向をチェックする余裕がない
• 家計に余裕が少なく、返済額の増加に対応しにくい

ミックスローンという選択肢も

借入額の半分を変動、半分を固定にする「ミックスローン」なら、リスクを分散できます。4,000万円の場合、月々返済額は約118,000円と、ちょうど中間になります。ただし事務手数料が2本分かかる点に注意が必要です。

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です（新築の場合、最長13年間）。変動金利が0.5%の場合、控除額が利息を上回る「逆ザヤ」状態になることもあります。

控除期間中は繰り上げ返済を急がず、控除終了後にまとめて繰り上げ返済する戦略も有効です。住宅ローン控除の詳細は住宅ローン控除シミュレーターで計算できます。

繰り上げ返済の効果

変動金利を選ぶ場合、金利上昇に備えた繰り上げ返済が重要なリスクヘッジになります。

住宅ローン繰り上げ返済シミュレーターで、あなたの条件での効果を確認できます。

よくある質問

Q. 変動金利の5年ルール・125%ルールとは？
多くの銀行では、変動金利でも5年間は月々の返済額を変更しない「5年ルール」と、見直し後の返済額が元の125%を超えない「125%ルール」が適用されます。ただし、返済額が据え置かれても利息は増えるため、未払い利息が発生するリスクがあります。

Q. いま変動を選んで、後から固定に借り換えられる？
借り換えは可能ですが、変動金利が上がる局面では固定金利もすでに上昇しているため、タイミングが難しいのが実情です。借り換え手数料（30〜80万円）もかかるため、最初からどちらかに決めるのが一般的です。

Q. 頭金の額は金利選択に影響する？
頭金が多いほど借入額が減り、金利上昇時のリスクも小さくなります。頭金を多く入れられるなら変動金利のリスクは相対的に低くなります。

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関連シミュレーター

• 住宅ローン返済額シミュレーター — 月々返済額をすぐに計算
• 住宅ローン控除シミュレーター — 控除額を年ごとに試算
• 住宅ローン繰り上げ返済シミュレーター — 繰り上げ返済の利息軽減効果
• 賃貸 vs 持ち家シミュレーター — そもそも買うべきか比較
• 住宅ローン金利比較シミュレーター — 銀行別の金利比較

あなたの借入額・返済期間で変動と固定の差額がいくらになるか、住宅ローン変動 vs 固定シミュレーターで金利上昇パターン別に比較してみましょう。