住まい2026-03-20

住宅ローンは変動0.5%と固定1.8%で月2.2万円差｜金利上昇シナリオ別の総返済額【2026年】

住宅ローンの変動金利と固定金利を総返済額で比較。3,500万円・35年なら変動0.5%は月90,855円・固定1.8%は月112,382円と月2.2万円差。毎年0.1%上昇でも変動が127万円得、0.2%上昇なら固定が297万円得と逆転。5年ルール・125%ルールや繰り上げ返済戦略まで解説します。

住宅ローンの変動金利と固定金利の差は、借入3,500万円・35年・元利均等の場合、変動0.5%が月90,855円・全期間固定1.8%が月112,382円と月2.2万円。総返済額では、変動金利が毎年0.1%ずつ上がり続けるやや悲観的なシナリオでも変動が約127万円得、毎年0.2%上昇なら固定が約297万円得に逆転します。つまり損益の分かれ目は「金利上昇のペースをどう見るか」です。この記事では金利シナリオ別の総返済額、5年ルール・125%ルール、繰り上げ返済によるリスクヘッジまで、金利タイプ選びの判断材料をまとめました。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？

住宅ローンを組む際、最も悩むのが金利タイプの選択です。2026年現在、変動金利と固定金利には1%以上の差があります。それぞれの特徴と、金利変動シナリオ別の総返済額を比較してみましょう。

現在の金利水準（2026年3月時点の目安）

金利タイプ	金利	特徴
変動金利	約0.5〜0.8%	半年ごとに見直し
固定10年	約1.2〜1.5%	10年間固定
全期間固定（35年）	約1.8〜2.1%	返済額が一定

借入額4,000万円・35年返済の月々返済額

金利タイプ	適用金利	月々返済額	年間返済額
変動金利	0.6%	約105,600円	約1,267,200円
固定10年	1.3%	約118,600円	約1,423,200円
全期間固定	1.9%	約130,400円	約1,564,800円

変動金利と全期間固定では、月々約24,800円の差があります。

金利上昇シナリオ別・総返済額比較

変動金利が将来どうなるかで、総返済額は大きく変わります。

シナリオ	変動金利の総返済額	全期間固定の総返済額	差額
金利据え置き	約4,435万円	約5,477万円	固定が約1,042万円高い
5年後に1.5%へ上昇	約4,850万円	約5,477万円	固定が約627万円高い
5年後に2.5%へ上昇	約5,380万円	約5,477万円	固定が約97万円高い
5年後に3.0%へ上昇	約5,690万円	約5,477万円	変動が約213万円高い

変動金利が3.0%を超える水準まで上がると、全期間固定の方が有利になります。

「毎年少しずつ上がる」シナリオではどうなる？（3,500万円・35年）

「5年後に一気に上がる」よりも現実的な、「毎年じわじわ上がり続ける」シナリオで、変動vs固定シミュレーターの標準ケース（借入3,500万円・35年・変動0.5%スタート・固定1.8%・変動上限3.0%）を計算すると次のようになります。

変動金利の上昇ペース	変動の総返済額	固定1.8%（総額4,720万円）との差
上昇なし（0.5%のまま）	約3,816万円	変動が約904万円得
毎年+0.05%（20年で1.5%）	約4,198万円	変動が約522万円得
毎年+0.1%（20年で2.5%）	約4,593万円	変動が約127万円得
毎年+0.2%（13年で上限3.0%）	約5,017万円	固定が約297万円得
毎年+0.3%（9年で上限3.0%）	約5,194万円	固定が約474万円得

毎年+0.1%と+0.2%の間に損益分岐があります。過去10年の変動金利はほぼ横ばい〜微増で推移してきましたが、2024年以降の日銀の利上げ局面では1年で0.25〜0.5%上がった例もあり、「+0.1%ペースで収まるか」が判断の核心です。

変動金利が向いている人

金利上昇時に繰り上げ返済できる資金力がある
借入期間が短い（20年以内）
共働きで収入に余裕がある
金利の動向を定期的にチェックできる

固定金利が向いている人

将来の返済額を確定させたい
教育費など大きな支出が控えている
金利動向をチェックする余裕がない
家計に余裕が少なく、返済額の増加に対応しにくい

ミックスローンという選択肢も

借入額の半分を変動、半分を固定にする「ミックスローン」なら、リスクを分散できます。4,000万円の場合、月々返済額は約118,000円と、ちょうど中間になります。ただし事務手数料が2本分かかる点に注意が必要です。

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です（新築の場合、最長13年間）。変動金利が0.5%の場合、控除額が利息を上回る「逆ザヤ」状態になることもあります。

控除期間中は繰り上げ返済を急がず、控除終了後にまとめて繰り上げ返済する戦略も有効です。住宅ローン控除の詳細は住宅ローン控除シミュレーターで計算できます。

繰り上げ返済の効果

変動金利を選ぶ場合、金利上昇に備えた繰り上げ返済が重要なリスクヘッジになります。

繰り上げ返済額	利息軽減効果（借入4,000万・35年・0.5%→2%上昇時）
5年目に200万円	約180万円
5年目に500万円	約420万円
毎年50万円ずつ	約350万円

住宅ローン繰り上げ返済シミュレーターで、あなたの条件での効果を確認できます。

よくある質問

Q. 変動金利の5年ルール・125%ルールとは？

多くの銀行では、変動金利でも5年間は月々の返済額を変更しない「5年ルール」と、見直し後の返済額が元の125%を超えない「125%ルール」が適用されます。ただし、返済額が据え置かれても利息は増えるため、未払い利息が発生するリスクがあります。なおソニー銀行・SBI新生銀行など、これらのルールがない銀行もあります。

Q. いま変動を選んで、後から固定に借り換えられる？

借り換えは可能ですが、変動金利が上がる局面では固定金利もすでに上昇しているため、タイミングが難しいのが実情です。借り換え手数料（30〜80万円）もかかるため、最初からどちらかに決めるのが一般的です。

Q. 頭金の額は金利選択に影響する？

頭金が多いほど借入額が減り、金利上昇時のリスクも小さくなります。頭金を多く入れられるなら変動金利のリスクは相対的に低くなります。逆に頭金ゼロ・ペアローンで借入額が大きい場合、金利1%の上昇が年数十万円の負担増になるため、固定や後述のミックスローンの検討価値が高まります。

Q. この記事の金利データの出典は？

変動金利は全国銀行協会の短期プライムレート統計と主要ネット銀行の公表金利、固定金利は住宅金融支援機構（フラット35）の公表金利（2026年時点）を参考にしています。総返済額の計算は元利均等返済方式で、団信保険料・事務手数料・住宅ローン控除は含みません。

Q. 数字が実感と合わない場合は？

実際の適用金利は銀行・審査結果・優遇幅によって大きく異なります。また元金均等返済を選んだ場合や、ボーナス払いを併用する場合も総返済額は変わります。変動vs固定シミュレーターで借入額・金利・上昇ペースをご自身の条件に合わせて調整してみてください。お気づきの点はお問い合わせからどうぞ。

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