税金・控除
住宅ローン控除のすべて｜借入額別の控除額早見表と2026年の変更点
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の仕組みを借入額別の早見表で解説。2026年の変更点、対象物件の種類別の上限額、確定申告の手順まで網羅。
住宅ローン控除は「年末残高の0.7%」が戻ってくる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、年末ローン残高の0.7%が所得税（引ききれない分は住民税）から控除される制度です。新築なら最長13年間、中古なら10年間適用されます。
借入額別 控除額の早見表（新築一般・2024-2025年入居）
金利0.5%・35年ローンの場合
| 借入額 | 初年度控除額 | 13年間の控除総額 | 実質金利 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約138,000円 | 約1,600,000円 | 実質マイナス |
| 3,000万円 | 約207,000円 | 約2,400,000円 | 実質マイナス |
| 4,000万円 | 約210,000円※ | 約2,610,000円 | ほぼゼロ |
| 5,000万円 | 約210,000円※ | 約2,610,000円 | 約0.2% |
※ 借入限度額3,000万円のため、控除は3,000万円分が上限
物件タイプ別の借入限度額と控除期間
2024〜2025年入居
| 物件タイプ | 借入限度額 | 控除期間 | 年間最大控除 |
|---|---|---|---|
| 新築 認定長期優良住宅 | 4,500万円 | 13年 | 31.5万円 |
| 新築 ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 13年 | 24.5万円 |
| 新築 省エネ基準適合 | 3,000万円 | 13年 | 21万円 |
| 新築 一般（その他） | 0円※ | - | - |
| 中古 認定住宅等 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 |
| 中古 一般 | 2,000万円 | 10年 | 14万円 |
※ 2024年以降の新築一般住宅は原則対象外（2023年までに建築確認を受けた場合は2,000万円）
2026年入居（予定）
| 物件タイプ | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 新築 認定長期優良住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 新築 ZEH水準省エネ | 3,000万円 | 13年 |
| 新築 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 |
2026年はさらに限度額が引き下げられる予定です。
住宅ローン控除の仕組み
控除の適用順序
- まず所得税から控除
- 引ききれない分は住民税から控除（上限：前年課税所得×5%、最大97,500円）
計算例：借入3,000万円・年収500万円の場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末ローン残高 | 約2,960万円（1年目） |
| 控除額（0.7%） | 約207,200円 |
| 所得税額 | 約139,000円 |
| 所得税から控除 | 139,000円（全額） |
| 住民税から控除 | 68,200円（残り分） |
| 実際の控除合計 | 207,200円 |
住宅ローン控除の要件
物件の要件
- 床面積50㎡以上（所得1,000万以下なら40㎡以上）
- 中古の場合、1982年以降の建築（新耐震基準）
- 取得日から6ヶ月以内に入居
本人の要件
- 合計所得2,000万円以下
- ローン返済期間10年以上
- 入居年とその前後2年間に居住用財産の3,000万円特別控除等を使っていない
確定申告と年末調整
初年度：確定申告が必要
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- ローン残高証明書
2年目以降：年末調整でOK
初年度に確定申告すれば、2年目以降は年末調整で控除が受けられます。税務署から届く「住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出するだけ。
あなたの住宅ローン控除をシミュレーション
借入額・金利・年収を入力すると、年ごとの控除額と13年間の控除総額を自動計算。物件タイプ別の比較もできます。