住宅ローン控除は最大260万円の節税｜2026年借入限度額・控除額の早見表
住宅ローン控除は年末残高の0.7%×最長13年で最大約260万円の節税に。2026年の借入限度額引き下げ、物件タイプ別の上限額比較、年収500万円での控除額シミュレーションまで網羅。
住宅ローン控除は「年末残高の0.7%」が戻ってくる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、年末ローン残高の0.7%が所得税（引ききれない分は住民税）から控除される制度です。新築なら最長13年間、中古なら10年間適用されます。
たとえば借入額3,000万円・金利0.5%の場合、13年間の控除総額は約240万円。2026年入居では借入限度額がさらに引き下げられるため、いま購入を検討している方は限度額の変更点を必ず確認しておきましょう。この記事では、借入額別の早見表・物件タイプ別の上限額・確定申告の手順まで、住宅ローン控除の全体像をわかりやすく解説します。
借入額別 控除額の早見表（新築一般・2024-2025年入居）
金利0.5%・35年ローンの場合
| 借入額 | 初年度控除額 | 13年間の控除総額 | 実質金利 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約138,000円 | 約1,600,000円 | 実質マイナス |
| 3,000万円 | 約207,000円 | 約2,400,000円 | 実質マイナス |
| 4,000万円 | 約210,000円※ | 約2,610,000円 | ほぼゼロ |
| 5,000万円 | 約210,000円※ | 約2,610,000円 | 約0.2% |
※ 借入限度額3,000万円のため、控除は3,000万円分が上限
物件タイプ別の借入限度額と控除期間
2024〜2025年入居
| 物件タイプ | 借入限度額 | 控除期間 | 年間最大控除 |
|---|---|---|---|
| 新築 認定長期優良住宅 | 4,500万円 | 13年 | 31.5万円 |
| 新築 ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 13年 | 24.5万円 |
| 新築 省エネ基準適合 | 3,000万円 | 13年 | 21万円 |
| 新築 一般（その他） | 0円※ | - | - |
| 中古 認定住宅等 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 |
| 中古 一般 | 2,000万円 | 10年 | 14万円 |
※ 2024年以降の新築一般住宅は原則対象外（2023年までに建築確認を受けた場合は2,000万円）
2026年入居（予定）
| 物件タイプ | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 新築 認定長期優良住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 新築 ZEH水準省エネ | 3,000万円 | 13年 |
| 新築 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 |
2026年はさらに限度額が引き下げられる予定です。
住宅ローン控除の仕組み
控除の適用順序
- まず所得税から控除
- 引ききれない分は住民税から控除（上限：前年課税所得×5%、最大97,500円）
計算例：借入3,000万円・年収500万円の場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末ローン残高 | 約2,960万円（1年目） |
| 控除額（0.7%） | 約207,200円 |
| 所得税額 | 約139,000円 |
| 所得税から控除 | 139,000円（全額） |
| 住民税から控除 | 68,200円（残り分） |
| 実際の控除合計 | 207,200円 |
住宅ローン控除の要件
物件の要件
- 床面積50㎡以上（所得1,000万以下なら40㎡以上）
- 中古の場合、1982年以降の建築（新耐震基準）
- 取得日から6ヶ月以内に入居
本人の要件
- 合計所得2,000万円以下
- ローン返済期間10年以上
- 入居年とその前後2年間に居住用財産の3,000万円特別控除等を使っていない
確定申告と年末調整
初年度：確定申告が必要
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- ローン残高証明書
2年目以降：年末調整でOK
初年度に確定申告すれば、2年目以降は年末調整で控除が受けられます。税務署から届く「住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出するだけ。
あなたの住宅ローン控除をシミュレーション
借入額・金利・年収を入力すると、年ごとの控除額と13年間の控除総額を自動計算。物件タイプ別の比較もできます。
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よくある質問（FAQ）
この記事の控除額はどうやって計算していますか？
控除額は「年末ローン残高 × 0.7%」で算出しています。早見表は元利均等返済・金利0.5%・35年ローンの前提で、国税庁の「住宅借入金等特別控除」の制度に基づいています。実際の控除額は所得税額が上限となるため、年収によっては満額控除されない場合があります。
2026年入居だと控除額は減りますか？
はい、2026年入居では借入限度額が引き下げられます。たとえば認定長期優良住宅は4,500万円→3,500万円に。ただし控除率0.7%・期間13年は変わらないため、限度額内の借入であれば影響はありません。最新の情報は国税庁のHPで確認してください。
住宅ローン控除と医療費控除は同時に受けられますか？
はい、併用可能です。住宅ローン控除は税額控除、医療費控除は所得控除で、それぞれ別の仕組みで適用されます。ただし、住宅ローン控除で所得税がゼロになった場合、医療費控除の効果は住民税分のみとなります。医療費控除については医療費控除の解説記事もご覧ください。
数字が実感と合わない場合は？
早見表は一般的な条件での概算です。実際の控除額はローン残高の返済ペース、繰上返済の有無、年収（所得税額）によって変わります。より正確な金額を知りたい方は、住宅ローン控除シミュレーターでご自身の条件を入力してお試しください。それでも疑問がある場合はお問い合わせからご連絡ください。