住宅ローン控除はいくら戻る？2026年入居は年収500万円・3,500万円で13年約251万円【借入限度額の早見表】
2026年入居の住宅ローン控除を令和8年度税制改正後のルールで解説。新築ZEH水準3,500万円・長期優良4,500万円・省エネ基準2,000万円、子育て世帯の上乗せ、中古の13年化に対応。年収別の控除額早見表と、税額が足りず使い切れない額の目安も。
結論：2026年入居は「限度額」より「税額の上限」で決まる人が多い
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の0.7%を所得税から、引ききれない分を住民税から差し引く制度です。令和8年度税制改正で2030年入居まで延長され、2026年入居のルールは次のように整理されました（国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.1211-3、令和8年4月1日現在）。
- 新築：認定長期優良住宅 4,500万円、ZEH水準省エネ住宅 3,500万円、省エネ基準適合住宅 2,000万円（いずれも13年）
- 子育て世帯・若者夫婦世帯は、それぞれ 5,000万円・4,500万円・3,000万円に上乗せ
- 中古：長期優良・ZEH水準 3,500万円（子育て世帯等4,500万円）、省エネ基準適合 2,000万円（同3,000万円）で、控除期間が10年→13年に延長
一方で見落としやすいのが、控除は払った税金の範囲でしか戻らない点です。2026・2027年分は所得税の基礎控除が最大104万円に引き上げられたため、年収500万円前後の人は所得税そのものが少なく、控除枠を使い切れないケースが出ます。くらシムの住宅ローン控除シミュレーターで検算した結果を中心に解説します。
2026年入居の借入限度額・控除期間の一覧
| 住宅の区分 | 新築 限度額（子育て等） | 新築 期間 | 中古 限度額（子育て等） | 中古 期間 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良・認定低炭素 | 4,500万円（5,000万円） | 13年 | 3,500万円（4,500万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | 13年 | 3,500万円（4,500万円） | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円） | 13年 | 2,000万円（3,000万円） | 13年 |
| その他の住宅 | 原則対象外※ | - | 2,000万円 | 10年 |
※2023年末までに建築確認を受けた住宅などは2,000万円・10年の経過措置あり。
「子育て世帯・若者夫婦世帯」は、入居した年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいるか、本人か配偶者が40歳未満の人です。上乗せには床面積50㎡以上が必要です。
2025年入居からの変更点
- 新築の省エネ基準適合住宅：3,000万円 → 2,000万円（子育て世帯等は4,000万円 → 3,000万円）
- 中古の省エネ住宅：3,000万円・10年 → 長期優良・ZEHは3,500万円・13年、省エネ基準は2,000万円・13年
- 2028年以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は原則対象外（2027年末までに建築確認などの経過措置あり）
「2026年は限度額が大きく下がる」という以前の予測とは違い、長期優良・ZEH水準は据え置き、中古はむしろ拡充されました。
控除額の計算式
```
控除枠 ＝ min(年末残高, 借入限度額) × 0.7%（100円未満切り捨て）
① 所得税から ＝ min(控除枠, その年の所得税額)
② 住民税から ＝ min(控除枠 − ①, 課税総所得金額×5%, 97,500円)
戻る額 ＝ ① ＋ ②（余りは切り捨て・繰り越しなし）
```
所得税から控除された分は、復興特別所得税（控除後の所得税×2.1%）も連動して減ります。控除総額とは別の「おまけ」として扱うのが正確です。
計算例：年収500万円・3,500万円・新築ZEH水準・2026年入居
金利1.2%・35年・元利均等で1月入居とした場合の1年目です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 1年目の年末残高 | 約3,419万円 |
| 控除枠（×0.7%） | 239,300円 |
| 所得税額（基礎控除104万円で計算） | 88,500円 |
| 住民税の上限（課税所得177万円×5%） | 88,500円 |
| 実際に戻る額 | 177,000円 |
| 使い切れない控除枠 | 62,300円 |
2028年分からは基礎控除の上乗せがなくなる前提（62万円）で所得税が121,500円に増えるため、ほぼ満額を使えるようになります。13年間の合計は約251万円、使い切れない額は約13万円、復興特別所得税の減少分が約3万円です。
年収×借入額の早見表（新築ZEH水準・一般世帯・2026年入居）
金利1.2%・35年返済・社会保険料は年収の15%、他の所得控除なしで試算しています。
| 借入額＼年収 | 400万円 | 500万円 | 600万円 | 800万円 |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 1年目11.2万／13年176万 | 17.1万／189万 | 17.1万／189万 | 17.1万／189万 |
| 3,500万円 | 11.2万／192万 | 17.7万／251万 | 23.9万／264万 | 23.9万／264万 |
| 4,500万円 | 11.2万／192万 | 17.7万／276万 | 24.2万／310万 | 24.5万／311万 |
年収400万円では、借入を3,500万円から4,500万円に増やしても13年総額は192万円のまま増えません。控除を増やすために借入を増やすのは逆効果です。
性能・家族構成による差（年収500万円・3,500万円）
| ケース | 限度額 | 13年総額 |
|---|---|---|
| 新築 省エネ基準適合・一般世帯 | 2,000万円 | 約182万円 |
| 新築 省エネ基準適合・子育て世帯 | 3,000万円 | 約249万円 |
| 新築 ZEH水準・一般世帯 | 3,500万円 | 約251万円 |
| 中古 その他（2,500万円借入） | 2,000万円 | 約139万円（10年） |
| 中古 省エネ基準（2,500万円借入） | 2,000万円 | 約176万円（13年） |
省エネ基準適合の新築は、子育て世帯かどうかで約67万円の差がつきます。中古は同じ2,000万円でも、省エネ基準を満たすと期間が13年になり約37万円多くなります。
あなたはどのタイプ？判定フロー
- 新築で省エネ基準を満たさない → 2024年以降入居は原則0円。建築確認の時期を確認
- 新築の省エネ基準適合 → 2,000万円（子育て世帯等3,000万円）。2028年以降の入居は対象外になるので引き渡し時期に注意
- 新築のZEH水準・長期優良 → 3,500万〜5,000万円。年収600万円未満なら税額の上限が先に来やすい
- 中古 → 省エネ性能の証明書（住宅省エネルギー性能証明書など）があれば13年。なければ2,000万円・10年
確定申告と年末調整
入居した年の分は翌年2月16日〜3月15日の確定申告が必要です。計算明細書、登記事項証明書、売買・請負契約書の写し、金融機関の年末残高証明書、省エネ性能の証明書を用意します。会社員なら2年目以降は税務署から届く控除証明書を会社に出せば年末調整で済みます。
よくある質問
共働きで控除を2人分使えますか？
ペアローンや連帯債務なら、夫婦それぞれが自分の持分の範囲で限度額まで控除を受けられます。年収が低めで税額の上限が先に来る人ほど、2人で分ける効果が大きくなります。比較はペアローン比較シミュレーターでできます。
ふるさと納税と併用すると損しますか？
併用はできますが、入居1年目は住宅ローン控除のために確定申告をするのでワンストップ特例は使えず、寄附も申告書に記載します。寄附金控除で所得税が減ると、住宅ローン控除のうち所得税で引ききれない分が住民税に回り、住民税の上限（課税所得×5%・最高9万7,500円）を超えた分は切り捨てになります。税額に余裕がない人は、ふるさと納税シミュレーターに住宅ローン控除額を入れて寄附額を決めると安全です。
医療費控除と同時に受けられますか？
受けられます。ただし医療費控除で所得税が減ると、その年の住宅ローン控除の使い切れない額が増えることがあります。還付額全体は確定申告 還付金シミュレーターで確認できます。
この記事の数字の前提は？
借入限度額・期間・所得要件（合計所得2,000万円以下、40㎡台は1,000万円以下）は国税庁No.1211-1・No.1211-3（令和8年4月1日現在）、所得税は令和8年分の税率・基礎控除・給与所得控除（最低74万円）で計算しています。金利1.2%は2026年10月の大手行の変動金利（最優遇）の水準です。毎月の返済額は住宅ローン返済額シミュレーターで確認できます。
数字が実感と合わない場合は？
配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除などがあると所得税が減り、戻る額も小さくなります。たとえば年収500万円で配偶者控除38万円があると、13年総額は約251万円→約224万円です。シミュレーターの詳細設定で「その他の所得控除」を入れて試算し、それでも合わない場合はお問い合わせからご連絡ください。
関連シミュレーター
- 住宅ローン控除シミュレーター — 新築・中古×性能×子育て世帯で13年分を計算
- ペアローン比較シミュレーター — 夫婦で控除を2人分使う場合の比較
- 住宅ローン返済額シミュレーター — 月々の返済額と総返済額
- 変動金利vs固定金利シミュレーター — 金利上昇時の返済額の差
- ふるさと納税シミュレーター — 住宅ローン控除がある年の上限額
- 確定申告 還付金シミュレーター — 医療費控除なども含めた還付額
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