住まい
住宅ローン金利の選び方｜変動vs固定どちらが得？金利上昇リスクも解説【2026年版】
住宅ローンの変動金利と固定金利を総返済額で徹底比較。金利上昇シミュレーションや借入額別の返済差額、賢い金利タイプの選び方を解説します。
変動金利は本当にお得なのか
2026年現在、住宅ローンの変動金利は年0.3〜0.5%台、全期間固定（フラット35）は年1.8〜2.0%台と大きな差があります。新規借入の約7割が変動金利を選んでいますが、日銀の利上げが続く中、本当に変動で大丈夫なのか不安を感じる方も多いでしょう。
金利タイプ別の総返済額比較
借入額4,000万円・35年返済の場合：
| 金利タイプ | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 固定との差 |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.45% | 約102,000円 | 約4,320万円 | ▲約880万円 |
| 10年固定 | 1.20% | 約117,000円 | 約4,900万円 | ▲約300万円 |
| 全期間固定 | 1.90% | 約130,000円 | 約5,200万円 | ― |
※変動金利が35年間変わらない前提。実際は金利変動リスクあり
金利が上昇したらどうなる？
変動金利が5年後に上昇した場合のシミュレーション（借入4,000万円・35年）：
| シナリオ | 5年後の金利 | 月々返済額（6年目〜） | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 現状維持 | 0.45% | 約102,000円 | 約4,320万円 |
| 緩やかな上昇 | 1.50% | 約123,000円 | 約4,750万円 |
| 急上昇 | 2.50% | 約140,000円 | 約5,100万円 |
| 大幅上昇 | 3.50% | 約157,000円 | 約5,480万円 |
金利が2.5%まで上がると固定とほぼ同額、3.5%を超えると固定より損になります。
借入額別の月々返済額
全期間固定1.9%の場合：
| 借入額 | 月々返済額（35年） | 総返済額 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 約97,000円 | 約3,900万円 |
| 4,000万円 | 約130,000円 | 約5,200万円 |
| 5,000万円 | 約162,000円 | 約6,500万円 |
| 6,000万円 | 約195,000円 | 約7,800万円 |
年収の25%以内に月々返済額を抑えるのが安全ラインです。年収600万円なら月約12.5万円が目安。
どちらを選ぶべき？判断基準
- 繰上返済を積極的に行う予定がある
- 金利上昇時に返済額が増えても対応できる家計余力がある
- 借入期間が短い（20年以下）
- 毎月の返済額を確定させたい
- 教育費など将来の大きな支出が見えている
- 借入額が年収の5倍を超える
まとめ
変動金利は現時点で大きなコストメリットがありますが、金利上昇リスクを織り込む必要があります。「変動で借りて差額を貯蓄・投資に回す」戦略も有効ですが、金利が2.5%を超えると固定と逆転します。自分のリスク許容度と家計状況に合わせて判断しましょう。
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