REIT分配金シミュレーター
REIT分配金シミュレーターは、投資額とREITの分配金利回りを入力するだけで、年間・月間の分配金額と投資期間全体の累計分配金を自動計算するツールです。オフィス・住居・物流・商業施設・ホテル・ヘルスケアなど8種類のREITカテゴリー別の利回り目安から選ぶだけで、自分の投資額に置き換えたシミュレーションができます。
たとえば300万円を物流型REIT（利回り4.0%）に投資すると、年間分配金は税引前120,000円、配当所得課税（20.315%）を差し引いた税引後は95,622円（月あたり7,969円）。10年間保有した場合の累計分配金（税引後）は956,220円になります。同じ条件でNISA成長投資枠を使えば分配金は非課税となり年間120,000円を満額受け取れるため、10年間で243,780円多く手取りが増える計算です。
株式のキャピタルゲイン狙いの投資と異なり、REITは家賃収入を原資とした分配金という「インカムゲイン」を主目的とする投資です。少額から不動産投資の恩恵を受けられる一方、金利上昇や不動産市況の悪化で価格が下落するリスクもあります。投資額・REIT種類・分配金利回り・投資期間に加え、詳細設定でNISA利用の有無・分配金再投資・年間値上がり期待率も調整可能です。ほかの資産形成手段と比較したい方は、新NISA運用シミュレーター、配当金生活シミュレーター、複利計算シミュレーター、アセットアロケーション診断ツール、不動産投資利回り計算、ETF vs 投資信託 コスト比較もあわせてご覧ください。
投資条件を入力
選択すると利回りに目安値が反映されます
計算結果
年間分配金（税引後）
31,874円
月間分配金（税引後）
2,656円
10年間累計分配金
318,740円
実効利回り（税引後）
3.19%
課税額（期間合計）
81,260円
分配金の内訳
計算式: 100万円 × 4% = 40,000円（税引前） × (1 - 0.20315) = 31,874円（税引後）
REIT種類別 分配金比較（投資額 100万円）
| 種類 | 利回り目安 | 年間分配金（税引後） | 月間分配金 |
|---|---|---|---|
| オフィス型 | 3.5% | 27,890円 | 2,324円 |
| 住居型 | 3.8% | 30,280円 | 2,523円 |
| 商業施設型 | 3.6% | 28,687円 | 2,391円 |
| 物流型← 選択中 | 4% | 31,874円 | 2,656円 |
| ホテル型 | 4.2% | 33,468円 | 2,789円 |
| ヘルスケア型 | 4.5% | 35,858円 | 2,988円 |
| 総合型 | 3.7% | 29,483円 | 2,457円 |
| インフラ型 | 3.3% | 26,296円 | 2,191円 |
※利回りは目安です。実際の分配金は市場状況により変動します。税率20.315%で計算。
累計分配金の推移
計算の前提条件
| 投資額 | 100万円 |
| REIT種類 | 物流型 |
| 分配金利回り | 4%/年 |
| 投資期間 | 10年 |
| 税率 | 20.315%（所得税15%＋復興税0.315%＋住民税5%） |
| 分配金再投資 | なし（単利） |
| 年間値上がり期待率 | 0%/年 |
よくある質問
利回りの数字はどこから？
東証REIT指数の構成銘柄を参考に、2024〜2025年時点の分配金利回りの平均値を種類別にまとめたものです。オフィス型3.5%・住居型3.8%・物流型4.0%・ホテル型4.2%・ヘルスケア型4.5%等が目安です。実際の利回りは市場価格と分配金額により変動します。最新データはJ-REIT.jpや各投資法人のIRページをご確認ください。
REIT分配金への税率はなぜ20.315%？
上場REITの分配金は株式の配当金と同様に「配当所得」として課税されます。税率は所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%の合計20.315%です。NISA（成長投資枠）を利用すると、NISA枠内の投資額に対する分配金は非課税になります。ただし、NISA口座でも譲渡損との損益通算はできません。
分配金再投資はどう計算されますか？
「分配金を再投資する」をオンにすると、毎年の分配金（税引後）を投資元本に加算して翌年の計算を行う複利シミュレーションになります。実際のREIT投資では分配金が自動再投資される仕組みはなく、受け取った分配金で手動で買い増す必要があります。また、購入時は手数料・スプレッドがかかる点はこのシミュレーターでは考慮していません。
計算結果が実感と合わない場合は？
本シミュレーターは入力した利回りが投資期間中ずっと一定で継続する前提の単純計算です。実際のREITは年2回（銘柄によっては年4回・毎月分配のETF型もあり）の分配金支払いで、景気変動・テナント退去・金利上昇などにより分配金額も価格も変動します。過去には2020年のコロナショックで東証REIT指数が一時40%超下落した実績もあります。また、購入時の売買手数料・スプレッドや確定申告での所得控除は考慮していません。具体的な投資判断の前に、証券会社の目論見書や各REITのIR資料（運用報告書）を必ずご確認ください。ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。
REITはどこで買えますか？
上場REITは国内の証券会社（SBI証券・楽天証券・松井証券など）で、株式と同様に証券コードを使って購入できます。最低投資額は銘柄により異なりますが、10万〜30万円程度が一般的です。NISA口座での購入も可能です（成長投資枠）。購入前に目論見書・運用報告書で実物不動産の詳細や財務状況を確認することをおすすめします。
利回りが高いREITほど得ですか？
必ずしも得とは言えません。利回りが高い銘柄は、市場が「分配金の減配リスクが高い」「物件の質・財務体質にリスクがある」と評価し、価格を割安に評価している場合があります。ホテル型・ヘルスケア型は利回り目安4.2〜4.5%と高めですが、稼働率変動の影響を受けやすい点に注意が必要です。利回りだけでなく投資法人の格付け・LTV（有利子負債比率）・スポンサー企業の信用力も確認しましょう。
REIT分配金と株式配当・銀行預金、どちらが有利ですか？
利回りだけで比較すると、REIT（目安3.3〜4.5%）は高配当株（目安3〜4%）と近く、定期預金（目安0.1〜0.3%）より大幅に高くなります。ただしREIT・株式には価格変動リスクがあり元本保証はありません。値上がり益より安定した分配金収入を重視するならREIT、値上がり益も狙うなら個別株、元本保証を優先するなら預金というように、目的に応じて選ぶのが基本です。配当金生活シミュレーターや定期預金金利比較もあわせてご確認ください。
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