リフォームのお金完全ガイド｜築10年から30年までに払う修繕費450〜750万円の内訳、場所別の相場、補助金・減税・ローンの使い方を1本で整理【2026年】
一戸建ての修繕費は30年で450〜750万円。外壁・屋根・給湯器・浴室・キッチン・トイレ・断熱・シロアリを築年数順に並べた修繕カレンダー、場所別相場の早見表、みらいエコ住宅2026事業などの補助金と減税、リフォームローンの利息、築18年・50歳夫婦の10年計画（月4万円積立）まで、リフォームのお金をこの1本にまとめる。
住宅ローンを払い終えても、家にかかるお金は終わらない。一戸建ての修繕費は30年間で450〜750万円、マンションでも管理費と修繕積立金の合計で900〜1,440万円に達する。しかもこの金額は毎月均等に出ていくのではなく、築10〜15年の外壁塗装、築15〜20年の水回り、築20〜30年の屋根と、数十万〜数百万円の塊で不定期にやってくる。
「いつ、どこに、いくら」を先に知っているかどうかで、同じ家に住み続ける費用は大きく変わる。この記事では、修繕の時期と相場、補助金と減税、払い方、建て替えや住み替えとの比較まで、リフォームに関わるお金を一通り並べる。個別の場所の詳しい話は各シミュレーターの解説記事に譲り、ここでは全体の地図を描くことに集中する。
築年数別の修繕カレンダー
30坪前後の木造一戸建てを前提に、「壊れてから直す」ではなく「時期が来たら点検して判断する」ための目安を並べる。費用はくらシムの各シミュレーターが採用している相場の中心値だ。
| 築年数 | 対象 | 費用の目安 | 放置した場合 |
|---|---|---|---|
| 5年ごと | シロアリ防除（バリア工法・再処理） | 15〜24万円 | 土台・柱の食害で修繕数百万円 |
| 10〜15年 | 外壁塗装（シリコン〜フッ素） | 80〜150万円 | ひび割れから雨水侵入、下地補修が上乗せ |
| 10〜15年 | 屋根塗装（外壁と同時施工） | 30〜70万円 | 塗装で済まず葺き替え100〜250万円へ |
| 10〜15年 | 給湯器交換（ガス・エコキュート） | 20〜53万円 | 冬場の突然の故障、繁忙期で割高に |
| 15〜20年 | 浴室（ユニットバス交換） | 50〜150万円 | 防水層の劣化で階下・土台への漏水 |
| 15〜20年 | キッチン交換 | 50〜260万円 | 配管の水漏れ、設備の部品供給終了 |
| 15〜20年 | トイレ交換 | 15〜50万円 | 古い便器は1回13L、水道代の垂れ流し |
| 20〜30年 | 屋根の葺き替え・カバー工法 | 100〜250万円 | 雨漏りから構造材の腐食へ |
| 任意 | 窓の断熱（内窓・ガラス交換） | 1箇所7〜15万円 | 暖房費が2〜4割高いまま |
外壁と屋根を別々の年に頼むと、足場代（15〜25万円）を2回払うことになる。同じ足場で両方済ませるのが、この表の中で最も簡単な節約だ。自分の家の築年数と延床面積から、次の10年に来る工事とその総額を把握したいなら、まず持ち家 維持費シミュレーターで30年分の修繕費を出しておくと、以降の判断の基準になる。
場所別の相場早見表
「見積もりが高いのか安いのか分からない」という相談が最も多いのがリフォームだ。相場の幅と、その幅を決める変数を場所ごとに整理する。
水回り4点：グレードで2〜3倍変わる
| 場所 | 相場 | 価格を左右する変数 | 計算できるシミュレーター |
|---|---|---|---|
| キッチン | 50〜260万円（中心80〜150万円） | I型・L型・対面・アイランドの型と3段階のグレード、レイアウト変更の有無 | キッチンリフォーム 費用 |
| 浴室 | 50〜150万円（在来工法からなら65〜180万円） | ユニットバスのサイズ（1216〜1624）とグレード、在来工法の解体 | 浴室リフォーム 費用 |
| トイレ | 6〜51万円 | 組み合わせ・一体型・タンクレスの型とグレード、内装の同時施工 | トイレリフォーム 費用 |
| 洗面台 | 10〜30万円 | 間口幅、収納、水栓のグレード | — |
水回り4点をまとめて頼むと150〜350万円が目安になる。別々に頼むより現場管理費や諸経費（見積もりの10〜15%）が圧縮されるため、時期が近いなら同時施工が有利だ。
外まわり：面積と材料で決まる
| 場所 | 相場 | 価格を左右する変数 | 計算できるシミュレーター |
|---|---|---|---|
| 外壁塗装 | 80〜150万円 | 塗装面積（延床30坪で約120〜150㎡）、塗料5種類の耐用年数（ウレタン8年〜無機20年） | 外壁塗装 費用 |
| 屋根 | 塗装30〜70万円 / カバー工法80〜150万円 / 葺き替え100〜250万円 | 屋根材（スレート・瓦・金属）、勾配、下地の状態 | 屋根修理 費用 |
| シロアリ防除 | バリア工法15〜24万円（5年保証） | 床下面積、工法（バリア・ベイト・ホウ酸） | シロアリ防除 費用 |
外壁塗装は「安い塗料を短い周期で」と「高い塗料を長い周期で」の比較になる。30年間で見ると、ウレタン塗料で3〜4回塗るより、フッ素や無機で2回塗る方が足場代の回数が減って総額が下がるケースが多い。
設備・断熱：光熱費の削減で回収する
| 場所 | 初期費用 | 年間の光熱費差 | 回収の目安 | 計算できるシミュレーター |
|---|---|---|---|---|
| 給湯器（エコキュート vs 従来型ガス） | 53万円 vs 20万円 | 都市ガス比で年4.7万円、プロパン比で年9.5万円の差 | 差額33万円をプロパンなら約3.5年、都市ガスなら約7年で回収 | エコキュート vs ガス給湯器 |
| 窓の断熱（内窓・6箇所） | 60万円（補助後30万円） | 暖房費の約30%削減 | 補助金込みで10年前後 | 窓断熱リフォーム 費用対効果 |
| 太陽光発電（5kW） | 115万円（補助後105万円） | 売電と自家消費で年10万円強 | 蓄電池なしで9年前後 | 太陽光発電 投資回収 |
| 蓄電池（太陽光と併用） | 容量により100〜200万円 | 夜間の買電削減 | 補助金を使って8〜13年 | 蓄電池 投資回収 |
設備系は「元が取れるか」で判断する種類の工事だ。給湯器は壊れてから急いで選ぶと従来型ガスの再設置になりがちで、年5〜10万円の光熱費差を15年間払い続けることになる。故障の前、築12〜15年の時点で比較しておく価値がある。
補助金と減税：使えるものは工事前に確認する
リフォームの補助金は「着工前の申請」か「登録事業者による申請」が条件になっているものが大半で、工事が終わってから知っても間に合わない。2026年度の主な制度を整理する。
国の補助金（みらいエコ住宅2026事業）
| 工事種別 | 補助率 | 上限額 | 子育て世帯の上限 |
|---|---|---|---|
| 窓断熱リフォーム | 50% | 200万円 | 220万円 |
| 外壁断熱リフォーム | 50% | 100万円 | 110万円 |
| 屋根・天井断熱 | 50% | 40万円 | 44万円 |
| 床断熱リフォーム | 50% | 40万円 | 44万円 |
| エコ住宅設備（節水トイレ・高断熱浴槽など） | 1/3 | 30万円 | 33万円 |
| 高効率空調設備 | 1/3 | 20万円 | 22万円 |
| 高効率給湯器 | 1/3 | 30万円 | 33万円 |
窓の断熱は補助率50%と突出して手厚い。内窓6箇所60万円の工事なら30万円が戻り、実質負担30万円で暖房費が3割下がる。工事種別ごとの補助額はリフォーム補助金 計算で合算できる。予算枠に達した時点で受付が終わる制度なので、断熱工事を考えているなら年度の前半に動いた方がよい。
自治体の補助金
多くの市区町村が独自に、耐震改修（上限50〜150万円程度）、省エネ改修（上限10〜30万円程度）、バリアフリー改修（上限10〜20万円程度）、三世代同居改修などの補助を出している。国の補助との併用可否は制度ごとに異なるため、「○○市 リフォーム 補助金」で自治体サイトを確認し、見積もり前に施工業者へ申請の可否を伝えておく。
減税
- 所得税のリフォーム促進税制: 耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良住宅化の各工事について、標準的な費用の10%（工事種別ごとの上限あり）を所得税から控除。省エネ改修と太陽光の組み合わせなど上限が加算される類型もある
- 固定資産税の減額: 耐震・バリアフリー・省エネの一定の改修を行うと、翌年度の家屋分の固定資産税が3分の1（耐震は2分の1）減額される。工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申告
- 住宅ローン控除（リフォーム）: 100万円超の増改築で10年以上の借入なら、購入時と同じく年末残高の0.7%が控除対象（2025年入居分の要件は国税庁「増改築等をした場合」を参照）
補助金は工事費から差し引かれ、減税は翌年の税金から戻る。時期がずれるため、キャッシュフローの計算では分けて考える。
払い方：現金・リフォームローン・住宅ローンの借り換え
100万円を超える工事では「現金で払うか、借りるか」の判断が発生する。500万円を10年で借りた場合の利息を並べる。
| 借り方 | 金利の目安 | 月々の返済 | 総返済額 | 利息 |
|---|---|---|---|---|
| 無担保リフォームローン（銀行） | 年3.0% | 48,281円 | 約579万円 | 約79万円 |
| 有担保リフォームローン | 年1.5% | 44,896円 | 約539万円 | 約39万円 |
| 住宅ローン残債と一本化して借り換え | 年0.6〜1.0% | 残債の条件による | — | 手数料と相殺して判断 |
計算式は元利均等返済の標準式で、月利をr、回数をnとして次のとおり。
```
月々の返済額 = 借入額 × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n))
500万円・年3%・10年 → 5,000,000 × 0.0025 ÷ (1 − 1.0025^(−120)) ≒ 48,281円
```
無担保型は手続きが早く抵当権設定費用が不要だが、利息は有担保型の2倍になる。300万円以下・返済5年以内なら無担保型の手軽さが勝り、500万円以上・10年なら有担保型か住宅ローンへの組み込みを検討する、というのが目安だ。住宅ローンの返済中なら、繰上返済に回すか修繕費として温存するかも同じ土俵で考える必要があり、住宅ローン繰上返済で利息の軽減額と修繕費の準備を並べて比べられる。
直す・建て替える・住み替える：300万円が分かれ目
築25年を超えると、「水回りと外まわりを全部直すと600万円、それなら建て替えか」という問いが出てくる。判断の軸は次の3つに絞れる。
- 修繕の合計が建物評価額を超えるか: 木造の建物評価は築22年で法定耐用年数を迎え、評価額はほぼ土地だけになる。修繕に600万円かけても建物の売却価格には反映されにくい
- あと何年住むか: 10年以内に住み替えの可能性があるなら、資産価値に残らない大規模改修は避け、最低限の修繕（雨漏り・給湯器・シロアリ）に留める
- 構造に手を入れる必要があるか: 耐震性や間取りの根本的な不満は、リフォームより建て替え・住み替えの方が安く済むことがある
中古住宅を買ってリノベーションする側の視点では、首都圏70㎡のマンションで新築と中古＋リノベを比べると35年の総コストに約2,476万円の差が出る。詳しい内訳は中古リノベ vs 新築マンションの解説記事にある。
ケーススタディ：築18年・50歳夫婦の10年修繕計画
神奈川県の郊外、延床32坪の木造一戸建てに住む田中さん夫婦（夫50歳・妻48歳・仮名、共働き、大学生の子1人）。住宅ローンは残り7年、築18年で外壁のチョーキングが出始め、給湯器は「そろそろ」と言われた。ここから10年間の計画を立てる。
| 時期 | 工事 | 費用 | 判断のポイント |
|---|---|---|---|
| 今年（築18年） | 外壁塗装（シリコン）100万円＋屋根塗装40万円 | 140万円 | 足場を共用して1回で済ませる |
| 2年後 | 給湯器をエコジョーズへ交換 | 28万円 | 都市ガス地域のため、エコキュートより初期費用を優先 |
| 4年後 | 浴室ユニットバス（1616・スタンダード）90万円＋内窓6箇所60万円 | 150万円（補助金30万円で実質120万円） | 断熱補助を浴室工事と同じ年に使い切る |
| 6年後 | キッチン（I型・ミドル） | 110万円 | 子どもの独立後、レイアウトは変えない |
| 8年後 | トイレ（一体型・ミドル）28万円＋洗面台20万円 | 48万円 | 節水型で水道代を年1万円削減 |
| 5年ごと（2回） | シロアリ防除（バリア工法） | 39万円 | 19.5万円×2回 |
| 10年合計 | 485万円（補助金差引後） |
10年で485万円、月に直すと40,417円。これを「修繕積立」として毎月別口座に分けておくのが、田中家の家計に対する結論だ。マンションの修繕積立金は国土交通省のガイドライン（2021年改定）で1㎡あたり月235〜430円が目安とされ、70㎡なら月1.6〜3万円。戸建てには強制的な積立がない分、自分で同じ仕組みを作らないと、外壁塗装の140万円がボーナスや教育費を直撃する。
田中さんは住宅ローンの繰上返済を止め、その分を修繕積立に回した。ローン金利0.7%で得られる利息軽減より、リフォームローン年3%を借りずに済む効果の方が大きいからだ。
見積もりの取り方と減らし方
同じ工事でも業者によって金額は3割変わる。見積もりの段階でできることをまとめる。
- 3社から相見積もりを取る。内訳が「一式」だけの見積もりは比較できないので、数量・単価・諸経費の割合まで出してもらう
- 諸経費の割合を見る。工事費の10〜15%が一般的で、20%を超える場合は理由を確認する
- 同じ足場・同じ年にまとめる。外壁と屋根、浴室と断熱、トイレと洗面台は同時施工で諸経費と養生費が圧縮できる
- DIYで済む範囲を切り分ける。6畳の壁紙張り替えは業者5万円に対してDIYなら材料と道具で1.3万円。ただし作業に8時間前後かかり、水回りや電気工事はDIYの対象外。DIY vs 業者 費用比較で作業ごとの損益が出せる
- 補助金の申請主体を確認する。登録事業者しか申請できない制度が多く、業者選びの段階で「この補助金を使いたい」と伝えておく
よくある質問
Q. 修繕費の積立はいくらから始めればいい？
戸建てなら月2〜4万円が目安。築浅なら月2万円、築15年を超えたら月3〜4万円に上げる。10年で240〜480万円になり、上の修繕カレンダーの大半をカバーできる。
Q. 火災保険で直せる工事はある？
台風・雪・雹による屋根や外壁の破損、水漏れによる床の損傷などは、経年劣化ではなく事故として保険の対象になることがある。塗装の劣化や設備の寿命は対象外。申請を代行して手数料を取る業者には注意する。
Q. 給湯器やキッチンは壊れる前に替えるべき？
給湯器は「壊れる前」に分がある。冬の故障は取付が数日〜1週間待ちになり、比較する余裕がなく従来型の再設置になりがちだ。キッチンや浴室は機能していれば急ぐ必要はないが、部品供給が終わる築15〜20年で一度検討する。
Q. この記事の相場はどこから来ている？
くらシムの各シミュレーターが採用している価格データで、メーカー希望価格・主要リフォーム会社の施工事例・国土交通省「住宅市場動向調査」をもとに2025〜2026年の実勢に合わせたものだ。地域・築年数・下地の状態で上下するため、実際の判断は3社の見積もりを基準にしてほしい。
リフォームのお金を計算するシミュレーター一覧
| 場面 | シミュレーター |
|---|---|
| 30年の修繕費全体を知る | 持ち家 維持費シミュレーター |
| 場所別の概算を一度に出す | リフォーム費用シミュレーター |
| キッチン | キッチンリフォーム 費用 |
| 浴室 | 浴室リフォーム 費用 |
| トイレ | トイレリフォーム 費用 |
| 外壁 | 外壁塗装 費用 |
| 屋根 | 屋根修理 費用 |
| 窓の断熱 | 窓断熱リフォーム 費用対効果 |
| 給湯器 | エコキュート vs ガス給湯器 |
| 補助金 | リフォーム補助金 計算 |
| 建て替え・住み替えとの比較 | 中古リノベ vs 新築マンション |
家を買った年に「30年後まで」を考えた人は少ない。だが修繕のお金は、ローンと同じくらい確実に、しかもまとまった形でやってくる。築年数を1つ数えるたびに上の表を見返し、次の5年に来る工事の金額を月割りで積んでおけば、どの工事も「突然の出費」ではなくなる。