中古リノベvs新築マンションは35年で約3,000万円差｜どっちが安いか比較シミュレーター【2026年】
中古リノベと新築マンション、どっちが安い？首都圏70㎡で新築7,500万円vs中古4,000万円＋リノベ1,250万円を35年総額で比較すると約1億1,720万円vs約8,740万円で約2,980万円差。管理費・修繕積立金は国交省令和5年度マンション総合調査とガイドライン、固定資産税は築年数で下がる評価額から推計、金利は2026年10月実勢で試算。
結論：35年の総支出は中古リノベが約2,980万円少ない
首都圏の70㎡を想定し、新築7,500万円と築20年の中古4,000万円＋リノベ1,250万円を、頭金10%・金利1.5%・35年返済で比べた結果です。
| 35年間の支出 | 新築マンション | 中古＋リノベ | 差額 |
|---|---|---|---|
| 頭金（初期費用の10%） | 770万円 | 556万円 | ▲214万円 |
| ローン総返済額 | 8,912万円 | 6,437万円 | ▲2,475万円 |
| 管理費 | 588万円 | 504万円 | ▲84万円 |
| 修繕積立金 | 840万円 | 924万円 | +84万円 |
| 固定資産税 | 613万円 | 321万円 | ▲292万円 |
| 合計 | 約1億1,720万円 | 約8,740万円 | ▲約2,980万円 |
差の8割強はローン返済です。管理費・修繕積立金・固定資産税の差は合計で約290万円（ほぼ固定資産税の差）で、「中古は修繕積立金が高いから結局同じ」にはなりません。リノベ費用を1,000万円にすると差は約3,290万円、1,500万円なら約2,660万円です。
あなたの物件条件での差額は中古リノベvs新築シミュレーターで計算できます。シミュレーターの初期値（住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」の全国平均に合わせた新築5,900万円 vs 中古3,600万円＋リノベ800万円、頭金20%）では、35年の差は約2,140万円です。
初期費用：物件価格の差がそのまま残る
| 項目 | 新築 | 中古（築20年）＋リノベ |
|---|---|---|
| 物件価格 | 7,500万円 | 4,000万円 |
| リノベ費用 | ― | 1,250万円（1,000〜1,500万円） |
| 仲介手数料 | 不要（売主直販の場合） | 約132万円（3%＋6万円） |
| 登記・ローン手数料など | 約200万円 | 約180万円 |
| 初期費用合計 | 約7,700万円 | 約5,562万円 |
不動産経済研究所によると、2025年の首都圏新築マンションの平均価格は7,570万円です。中古は「新築プレミアム」がはがれた後の価格で買えるため、リノベ費用を足しても約2,100万円安くなります。リノベ費用の内訳はリノベーション費用シミュレーターで、場所やグレードごとに見積もれます。
ローン：金利1.5%・35年で月6万円近い差
初期費用の90%を借りると、借入額は新築6,930万円、中古＋リノベ5,006万円です。
| 項目 | 新築 | 中古＋リノベ |
|---|---|---|
| 借入額 | 6,930万円 | 5,006万円 |
| 月々の返済額 | 約21.2万円 | 約15.3万円 |
| 35年の総返済額 | 約8,912万円 | 約6,437万円 |
| うち利息 | 約1,982万円 | 約1,432万円 |
金利1.5%は、2026年10月時点の主要行・ネット銀行の変動金利（新規・最優遇で概ね1.0〜1.8%）に、35年間の利上げを少し織り込んだ想定です。新築の借入6,930万円で金利だけを変えると、総返済額は次のように変わります。
| 金利 | 月々の返済 | 35年の総返済額 |
|---|---|---|
| 1.0%（変動の低い水準） | 約19.6万円 | 約8,216万円 |
| 1.5%（本記事の前提） | 約21.2万円 | 約8,912万円 |
| 2.0% | 約23.0万円 | 約9,642万円 |
| 3.83%（フラット35・2026年10月最低） | 約30.0万円 | 約1億2,592万円 |
金利が上がるほど借入額の大きい新築の負担が重くなり、差額も広がります。銀行ごとの金利と手数料は住宅ローン銀行別比較シミュレーターで確認できます。
管理費・修繕積立金：今の金額ではなく「35年の平均」で比べる
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の完成年次別の平均（駐車場使用料などからの充当分を除く、月・1戸あたり）は次のとおりです。
| 完成年次 | 管理費 | 修繕積立金（現在の額） |
|---|---|---|
| 令和2年以降（新築に近い） | 14,122円 | 9,666円 |
| 平成17〜21年（築20年前後） | 12,175円 | 14,101円 |
| 平成12〜16年 | 13,059円 | 15,102円 |
| 全体平均 | 11,503円 | 13,054円 |
新築の修繕積立金が安いのは、販売しやすいよう最初は低くして5年ごとに上げる「段階増額積立方式」が主流だからです（同調査で全体の47.1%、2015年以降に完成したマンションでは81.2%）。今の金額で35年を計算すると新築を過小評価してしまいます。
そこで本記事とシミュレーターは、修繕積立金を35年の平均額で置いています。目安は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均252〜335円/㎡・月（20階未満）で、70㎡なら月約17,600〜23,500円です。
- 新築：初期1万円前後から段階的に上がる前提で、平均月20,000円（35年で840万円）
- 中古（築20年→55年）：2〜3回目の大規模修繕や給排水管の更新期にあたるため、平均月22,000円（35年で924万円）
- 管理費：新築月14,000円、中古月12,000円（上の調査値を丸めた額）
なお、現在の積立額がガイドラインの目安を大きく下回る中古物件は、購入後の大幅な値上げや一時金（1戸50〜100万円の例もある）に注意が必要です。重要事項調査報告書で積立金の残高と長期修繕計画を必ず確認しましょう。
固定資産税
固定資産税の建物の評価額は購入価格ではなく「同じ建物を今建て直す費用（再建築費）×経年減点補正率」で決まります。そこで70㎡の建物を、東京法務局「新築建物課税標準価格認定基準表」（令和6年度）のRC造共同住宅166,000円/㎡と、法務局「経年減価補正率表」（新築1年目0.9579、築20年0.5054、築45年以上0.20）で評価し、土地は物件価格の4割×7割（地価公示の7割目途）に住宅用地特例（固定資産税1/6・都市計画税1/3）を掛けて、年ごとに推計しました（税率は固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%）。
| 固定資産税・都市計画税 | 1年目 | 6年目 | 20年目 | 35年平均 |
|---|---|---|---|---|
| 新築7,500万円 | 約18.1万円 | 約23.9万円 | 約17.4万円 | 約17.5万円 |
| 中古4,000万円（築20年） | 約13.7万円 | 約11.6万円 | 約8.0万円 | 約9.2万円 |
新築マンションは新築住宅の減額で5年度分（長期優良住宅は7年度分）建物の固定資産税が半額になり、6年目に一度上がってから評価額の低下とともに下がっていきます（減額は1戸40㎡以上が要件）。築20年の中古は評価額がすでに新築時の半分程度で、築45年で下限の2割に達して横ばいになります。RC造の住宅は実際には60年かけて下限に達するため、築20〜40年の中古ではこの推計が1〜3割低めに出ることもあります。物件ごとの税額は固定資産税シミュレーターで計算できます。
総額に入っていないもの
上の比較は「払うお金の合計」です。次の項目は含んでいないので、判断の際に足し引きしてください。
| 項目 | どちらに有利か | 目安 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 新築が有利になりやすい | 控除期間・借入限度額は新築・中古や省エネ性能で異なる |
| 売却時の資産価値 | 短期売却なら新築 | 新築は入居直後に15〜20%下落、中古は下落が緩やか |
| 設備の新しさ・保証 | 新築 | 新築は構造や雨漏りに10年の保証がある |
| 立地の選択肢 | 中古リノベ | 駅近の物件は中古の方が見つけやすい |
住宅ローン控除の額は住宅ローン控除シミュレーターで確認できます。5〜10年で売る可能性がある人は、自宅売却の手取りシミュレーターで売却時の手取りも比べると、総額の差がどこまで縮むか分かります。
全国平均に近い価格帯ならどうなる？
全国平均の価格帯として、シミュレーター初期値（2025年度フラット35利用者調査の平均所要資金＝マンション5,882万円・中古マンション3,602万円に合わせた新築5,900万円 vs 中古3,600万円＋リノベ800万円、頭金20%、金利1.5%・35年）の月あたりの内訳です。頭金と諸費用は35年で割って月額に直しています。
| 月あたり | 新築 | 中古＋リノベ |
|---|---|---|
| ローン返済 | 約14.5万円 | 約10.8万円 |
| 管理費＋修繕積立金 | 3.4万円 | 3.4万円 |
| 固定資産税（月割） | 約1.3万円 | 約0.7万円 |
| 頭金・諸費用（月割） | 約3.5万円 | 約2.7万円 |
| 合計 | 約22.7万円 | 約17.6万円 |
月約5.1万円、35年で約2,140万円の差です。物件価格の差が2,300万円（首都圏の例は3,500万円）からさらに縮まると、総額の差もほぼ比例して小さくなります。なお2026年入居の住宅ローン控除（税額が十分ある場合）は、新築ZEH水準（借入上限3,500万円・13年）で最大約316万円、省エネ基準に満たない中古（2,000万円・10年）で最大約140万円と約176万円の差がありますが、総額の差を逆転させるほどではありません。
どちらを選ぶか：判断フロー
- 10年以内に売る可能性が高い → 新築か築浅の中古（売却時に価値が残りやすい）
- 20年以上住む・立地を優先したい → 中古リノベ（総支出の差が大きい）
- 築年数で迷う → 1981年6月以降に建築確認を受けた「新耐震」で、修繕積立金がガイドラインの目安に近い物件を選ぶ
- 金利上昇が心配 → 借入額の小さい中古リノベの方が、金利上昇の影響を受けにくい
よくある質問
Q: リノベ費用も住宅ローンで借りられる？
A: 「リフォーム一体型住宅ローン」なら、物件価格とリノベ費用をまとめて住宅ローンの金利で借りられます。リノベ費用1,000万円を無担保のリフォームローン（金利3%・15年）で借りると総返済は約1,243万円、住宅ローン（1.5%・35年）なら約1,286万円です。総額では大差がありませんが、月々の返済は約6.9万円から約3.1万円に下がります。ただし見積もりを先に確定させる必要があるため、物件探しとリノベ会社選びを並行して進めましょう。
Q: 中古マンションの管理費・修繕積立金は上がり続ける？
A: 管理費は人件費や電気代とともに、修繕積立金は段階増額で上がる前提が安全です。ただし令和5年度の調査では、築20年前後の修繕積立金の平均は14,101円と、ガイドラインの目安（70㎡で月約1.8〜2.3万円）を下回ります。古いマンションほど値上げが追いついていないことが多いので、今の金額が安い物件は、今後の値上げの余地が大きいと考えてください。
Q: この記事の前提データはどこから？
A: 管理費・修繕積立金の現在額は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」、修繕積立金の目安は同省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）、金利は主要行の公表金利と住宅金融支援機構のフラット35金利（2026年10月）、首都圏の新築価格は不動産経済研究所の調査です。固定資産税と資産価値の推移は相場からの概算です。
Q: 数字が実感と合わない場合は？
A: エリア・階数・戸数によって、管理費・修繕積立金・固定資産税は大きく変わります。候補物件の販売図面や重要事項調査報告書の金額をシミュレーターの詳細設定に入れて再計算してください。それでも前提と大きくずれる場合はお問い合わせフォームからお知らせください。